借地借家法（借家の更新・対抗力・定期建物賃貸借②）の問題（15問）

正解：2（アー正、イー誤）

ア．正しい

条文が通知期間と法定更新を定める → 記述は正しい

借地借家法第26条第1項「期間の満了の一年前から六月前までの間に」e-Gov原文

イ．誤り

条文は期間の定めなしとする → 『従前と同じ期間』は誤り

借地借家法第26条第1項ただし書「その期間は、定めがないものとする」e-Gov原文

ひっかけ建物賃貸借の更新拒絶通知は満了1年前から6か月前まで。法定更新後の期間は『定めなし』。

解説建物賃貸借では、期間満了前の一定期間に更新拒絶等をしないと法定更新される。重要なのは、更新後の条件は従前と同一でも、期間だけは定めがないものとされる点である。

補足賃貸管理では更新通知の時期と、法定更新後の契約期間の扱いを実務上も確認する。

正解：3（アー誤、イー正）

ア．誤り

条文が使用継続と異議なしの場合を定める → 『同様の扱いにならない』は誤り

借地借家法第26条第2項「建物の賃貸人が遅滞なく異議を述べなかったとき」e-Gov原文

イ．正しい

条文は転借人の使用継続を賃借人の使用継続とみなす → 記述は正しい

借地借家法第26条第3項「建物の転借人がする建物の使用の継続を建物の賃借人がする建物の使用の継続とみなして」e-Gov原文

ひっかけ更新拒絶通知をしても、満了後の使用継続に遅滞なく異議を述べないと法定更新同様になる。転借人の使用継続も賃借人の使用継続とみなされる。

解説建物賃貸借の終了では、形式的な通知だけでなく、期間満了後の実際の使用状況と賃貸人の異議が重要になる。転貸借がある場合には、転借人の使用継続も賃借人の使用継続とみなされる。

補足管理実務では、満了後の使用継続に対する異議のタイミングを記録しておくことが重要。

正解：3（アー誤、イー正）

ア．誤り

条文は6か月とする → 『3か月』は誤り

借地借家法第27条第1項「解約の申入れの日から六月を経過することによって終了する」e-Gov原文

イ．正しい

条文が準用を定める → 記述は正しい

借地借家法第27条第2項「前条第二項及び第三項の規定は、建物の賃貸借が解約の申入れによって終了した場合に準用する」e-Gov原文

ひっかけ賃貸人からの建物賃貸借の解約申入れは6か月。3か月ではない。

解説普通建物賃貸借では、賃貸人からの解約申入れに強い制限がある。期間は6か月であり、さらに更新拒絶等と同じく正当事由の問題も関係する。

補足賃借人側の解約申入れとは異なるため、誰からの申入れかをまず確認する。

正解：3（アー誤、イー正）

ア．誤り

条文が正当事由を要求する → 『正当事由なしに自由』は誤り

借地借家法第28条「正当の事由があると認められる場合でなければ、することができない」e-Gov原文

イ．正しい

条文が建物使用必要性を考慮要素にする → 記述は正しい

借地借家法第28条「建物の賃貸人及び賃借人（転借人を含む。以下この条において同じ。）が建物の使用を必要とする事情」e-Gov原文

ひっかけ賃貸人側の更新拒絶・解約申入れには正当事由が必要。正当事由なしに自由にはできない。

解説普通建物賃貸借では、賃貸人の一方的な更新拒絶や解約申入れは制限される。正当事由は、使用の必要性、従前の経過、利用状況、建物の現況、立退料等を総合考慮する。

補足立退料の申出だけで当然に正当事由が認められるわけではなく、補充的な事情として考慮される。

正解：4（アー誤、イー誤）

ア．誤り

条文は1年未満を期間の定めなしとみなす → 『みなされない』は誤り

借地借家法第29条第1項「期間を一年未満とする建物の賃貸借は、期間の定めがない建物の賃貸借とみなす」e-Gov原文

イ．誤り

条文は民法604条を適用しないとする → 『適用される』は誤り

借地借家法第29条第2項「第六百四条の規定は、建物の賃貸借については、適用しない」e-Gov原文

ひっかけ建物賃貸借は1年未満だと期間の定めなしとみなされる。民法604条の期間上限も適用しない。

解説建物賃貸借では、短すぎる期間設定は賃借人保護の観点から期間の定めなしと扱われる。一方で、民法604条の賃貸借期間上限は建物賃貸借には適用されない。

補足定期建物賃貸借では38条1項により29条1項が適用されない点も押さえる。

正解：1（アー正、イー正）

ア．正しい

条文が強行規定性を定める → 記述は正しい

借地借家法第30条「この節の規定に反する特約で建物の賃借人に不利なものは、無効とする」e-Gov原文

イ．正しい

条文は登記なしでも引渡しがあれば対抗力を認める → 記述は正しい

借地借家法第31条「その登記がなくても、建物の引渡しがあったときは」e-Gov原文

ひっかけ借家規定に反する賃借人不利特約は無効。建物賃貸借は引渡しで対抗力を持つ。

解説借地借家法は賃借人保護の強行規定を多く置いている。建物賃貸借では、賃借権登記がなくても建物の引渡しがあれば、その後の物権取得者に対して賃借権を対抗できる。

補足対抗力の要件は『建物の引渡し』であり、土地の登記や賃貸借契約書だけではない。

正解：3（アー誤、イー正）

ア．誤り

条文が借賃増減請求を認める → 『請求できない』は誤り

借地借家法第32条第1項「将来に向かって建物の借賃の額の増減を請求することができる」e-Gov原文

イ．正しい

条文は不増額特約に従うとする → 記述は正しい

借地借家法第32条第1項ただし書「一定の期間建物の借賃を増額しない旨の特約がある場合には、その定めに従う」e-Gov原文

ひっかけ借賃増減請求は将来効。請求できないわけではない。ただし一定期間の不増額特約は有効に働く。

解説建物借賃は、租税負担、経済事情、近傍同種賃料との比較などにより不相当となることがある。その場合、当事者は将来に向かって増減を請求できるが、一定期間増額しない特約は尊重される。

補足不減額特約とは扱いが異なるため、増額しない特約か減額しない特約かを読み分ける。

正解：1（アー正、イー正）

ア．正しい

条文が相当額支払で足りるとする → 記述は正しい

借地借家法第32条第2項「相当と認める額の建物の借賃を支払うことをもって足りる」e-Gov原文

イ．正しい

条文が相当額支払請求を認める → 記述は正しい

借地借家法第32条第3項「相当と認める額の建物の借賃の支払を請求することができる」e-Gov原文

ひっかけ借賃増額では請求を受けた賃借人が相当額を支払えば足りる。減額では請求を受けた賃貸人が相当額を請求できる。

解説借賃増減請求で協議が調わない場合、裁判確定までの暫定支払額が問題になる。増額請求では賃借人側、減額請求では賃貸人側の暫定的な支払・請求の扱いを整理する。

補足裁判確定後に不足額や超過額がある場合は、年1割の利息を付して清算する規定がある。

正解：4（アー誤、イー誤）

ア．誤り

条文が造作買取請求権を認める → 『請求できない』は誤り

借地借家法第33条第1項「その造作を時価で買い取るべきことを請求することができる」e-Gov原文

イ．誤り

条文は賃貸人から買い受けた造作も同様とする → 『対象外』は誤り

借地借家法第33条第1項「建物の賃貸人から買い受けた造作についても、同様とする」e-Gov原文

ひっかけ造作買取請求は、賃貸人の同意を得た造作にも、賃貸人から買い受けた造作にも及ぶ。

解説造作買取請求権は、賃借人が建物に付加した畳・建具などの価値を一定の終了時に回収できる制度である。賃貸人の同意を得た付加造作と、賃貸人から買い受けた造作を区別せず確認する。

補足終了原因は期間満了又は解約申入れによる終了が条文上の対象。

正解：2（アー正、イー誤）

ア．正しい

条文は通知なしの対抗を否定する → 記述は正しい

借地借家法第34条第1項「その終了を建物の転借人に対抗することができない」e-Gov原文

イ．誤り

条文は6か月とする → 『1か月』は誤り

借地借家法第34条第2項「その通知がされた日から六月を経過することによって終了する」e-Gov原文

ひっかけ元賃貸借終了を転借人に対抗するには通知が必要。通知後の転貸借終了は6か月後。

解説転貸借がある場合、元の賃貸借が終了しても、転借人保護のため通知が必要になる。通知をした場合でも、転貸借は直ちに終了せず、通知日から6か月を経過して終了する。

補足転借人の保護規定に反する特約で転借人に不利なものは37条で無効となる。

正解：1（アー正、イー正）

ア．正しい

条文が一定同居者の承継を認める → 記述は正しい

借地借家法第36条第1項「その同居者は、建物の賃借人の権利義務を承継する」e-Gov原文

イ．正しい

条文が1か月以内の反対意思表示を例外とする → 記述は正しい

借地借家法第36条第1項ただし書「一月以内に建物の賃貸人に反対の意思を表示したとき」e-Gov原文

ひっかけ相続人なし死亡時、一定の同居者は居住用建物の賃借権を承継する。拒むなら知った後1か月以内。

解説居住用建物の賃貸借では、賃借人死亡後の居住安定を守るため、法律婚・養子縁組がなくても、事実上夫婦又は養親子同様の同居者に承継を認める。ただし本人が承継を望まない場合の反対意思表示も認められる。

補足対象は居住用建物であり、相続人なしに死亡した場合である点を外さない。

正解：1（アー正、イー正）

ア．正しい

条文が書面契約要件を置く → 記述は正しい

借地借家法第38条第1項「公正証書による等書面によって契約をするときに限り」e-Gov原文

イ．正しい

条文が29条1項の不適用を定める → 記述は正しい

借地借家法第38条第1項「第二十九条第一項の規定を適用しない」e-Gov原文

ひっかけ定期建物賃貸借は書面契約が要件。1年未満でも29条1項は適用されない。

解説定期建物賃貸借は、普通建物賃貸借と異なり契約更新がない旨を定められる制度である。その代わり、公正証書等の書面契約や事前説明など、成立・効力に関する形式要件が重要になる。

補足契約内容を記録した電磁的記録による契約は、書面による契約とみなされる。

正解：2（アー正、イー誤）

ア．正しい

条文が書面交付説明義務を置く → 記述は正しい

借地借家法第38条第3項「その旨を記載した書面を交付して説明しなければならない」e-Gov原文

イ．誤り

条文は更新なし定めを無効とする → 『有効』は誤り

借地借家法第38条第5項「契約の更新がないこととする旨の定めは、無効とする」e-Gov原文

ひっかけ定期建物賃貸借は契約書だけでは足りない。更新なし・期間満了終了の事前説明が必要。

解説定期建物賃貸借は賃借人にとって更新がない重大な契約類型であるため、契約前に書面交付による説明が必要になる。この説明を欠くと、更新なしの定めが無効となる。

補足電磁的方法による提供も一定要件で書面交付とみなされる。

正解：4（アー誤、イー誤）

ア．誤り

条文が通知期間と対抗要件を定める → 『通知なしに対抗できる』は誤り

借地借家法第38条第6項「期間の満了の一年前から六月前までの間」e-Gov原文

イ．誤り

条文が遅れた通知後6か月の扱いを定める → 『1か月』は誤り

借地借家法第38条第6項ただし書「その通知の日から六月を経過した後は、この限りでない」e-Gov原文

ひっかけ1年以上の定期建物賃貸借は終了通知が必要。遅れた通知でも対抗可能になるのは通知日から6か月後。

解説定期建物賃貸借は期間満了で終了する契約だが、期間が1年以上の場合には賃借人保護のため終了通知が必要になる。通知期間を逃しても、後から通知すれば6か月経過後に終了を対抗できる。

補足契約更新なしの事前説明と、満了前の終了通知は別の要件として整理する。

正解：2（アー正、イー誤）

ア．正しい

条文が賃借人からの中途解約を認める → 記述は正しい

借地借家法第38条第7項「建物の賃借人は、建物の賃貸借の解約の申入れをすることができる」e-Gov原文

イ．誤り

条文は適用しないとする → 『すべて適用』は誤り

借地借家法第40条「一時使用のために建物の賃貸借をしたことが明らかな場合には、適用しない」e-Gov原文

ひっかけ一定の居住用定期建物賃貸借では、やむを得ない事情により賃借人から中途解約できる。一時使用目的なら借地借家法の章は適用外。

解説定期建物賃貸借は原則として期間満了まで続くが、居住用で床面積等の要件を満たし、転勤・療養・介護などのやむを得ない事情があれば賃借人から解約申入れができる。一方、一時使用目的が明らかな賃貸借には借地借家法の保護規定が適用されない。

補足中途解約の対象は居住用かつ床面積200平方メートル未満など、条文上の要件を確認する。