不動産（借地借家法）の問題（15問）

正解：2（アー正、イー誤）

ア．正しい

借地借家法3条は借地権の存続期間を30年とし、契約でこれより長い期間を定めたときはその期間とする。

借地借家法第3条「借地権の存続期間は、三十年とする」一次資料を確認

イ．誤り

借地借家法4条は、更新後の期間を10年としつつ、最初の更新は20年とする。

借地借家法第4条「更新の日から十年（借地権の設定後の最初の更新にあっては、二十年）とする」一次資料を確認

ひっかけ普通借地権では、当初30年、初回更新20年、以後10年をまず押さえる。

解説借地権の当初存続期間は30年が基本で、長い期間を定めることはできる。更新後は最初の更新が20年、2回目以降が10年である。

補足FPでは不動産活用や相続対策で借地期間を読む場面があるため、短い特約がそのまま通ると誤解しない。

正解：1（アー正、イー正）

ア．正しい

借地借家法10条1項は、借地上に借地権者名義の登記建物があれば第三者に対抗できるとする。

借地借家法第10条第1項「土地の上に借地権者が登記されている建物を所有するときは、これをもって第三者に対抗することができる」一次資料を確認

イ．正しい

借地借家法10条2項は、建物滅失後も一定事項の掲示により2年間の対抗力維持を認める。

借地借家法第10条第2項「建物の滅失があった日から二年を経過した後にあっては」一次資料を確認

ひっかけ借地は建物登記、借家は建物引渡しで対抗する、という対比で覚える。

解説借地権は借地権そのものの登記だけでなく、借地権者名義の建物登記でも第三者に対抗できる。建物滅失後も掲示により一定期間保護される。

補足建物滅失時の掲示保護は永続ではなく、2年という時間制限がある。

正解：3（アー誤、イー正）

ア．誤り

片面的強行規定

借地借家法第9条「この節の規定に反する特約で借地権者に不利なものは、無効とする」一次資料を確認

イ．正しい

借地借家法13条1項は、更新がない場合の建物買取請求権を認める。

借地借家法第13条第1項「時価で買い取るべきことを請求することができる」一次資料を確認

ひっかけ当事者合意があっても、借地権者に不利な特約は当然に有効とはならない。

解説借地の規定は借地権者保護の色彩が強く、借地権者に不利な特約は無効となる。更新がないときは建物買取請求権も問題になる。

補足定期借地権では建物買取請求をしない旨の定めが問題になるため、普通借地との違いを意識する。

正解：1（アー正、イー正）

ア．正しい

借地借家法22条は、存続期間50年以上の一般定期借地権について更新等なし・買取請求なしの定めを認める。

借地借家法第22条「存続期間を五十年以上として借地権を設定する場合」一次資料を確認

イ．正しい

借地借家法22条は、公正証書による等書面によることを求める。

借地借家法第22条「公正証書による等書面によってしなければならない」一次資料を確認

ひっかけ一般定期借地権は50年以上。事業用定期借地権等の期間要件と混同しない。

解説一般定期借地権は存続期間50年以上で、更新なし、建物築造による延長なし、建物買取請求なしを定められる。方式は公正証書による等書面である。

補足22条の『公正証書による等書面』は、公正証書だけに限る表現ではない点も実務上重要。

正解：3（アー誤、イー正）

ア．誤り

借地借家法23条は、専ら事業用建物の所有目的で、居住用を除く趣旨の制度である。

借地借家法第23条「存続期間を三十年以上五十年未満として借地権を設定する場合においては」一次資料を確認

イ．正しい

方式が厳格

借地借家法第23条「公正証書によってしなければならない」一次資料を確認

ひっかけ一般定期借地権の『公正証書による等書面』と、事業用定期借地権等の『公正証書』を区別する。

解説事業用定期借地権等は、事業用建物の所有を目的とする借地であり、居住用建物を目的とするものではない。方式は公正証書が必要である。

補足ロードサイド店舗や倉庫などの事業用地活用で出やすい論点。

正解：4（アー誤、イー誤）

ア．誤り

24条は、建物譲渡特約付借地権について、設定後三十年以上を経過した日に建物を借地権設定者へ相当の対価で譲渡する旨を定めることができるとする。十年以上とする点が年数要件を短くしている。

借地借家法第24条「その設定後三十年以上を経過した日に借地権の目的である土地の上の建物を借地権設定者に相当の対価で譲渡する旨を定めることができる」一次資料を確認

イ．誤り

6条は、更新拒絶等の異議について正当の事由があると認められる場合でなければ述べることができないとする。正当事由なしでもよいとする点が誤りである。

借地借家法第6条「正当の事由があると認められる場合でなければ、述べることが」一次資料を確認

ひっかけ定期借地権の年数区分と混同して、建物譲渡特約付借地権を十年以上としない。

解説建物譲渡特約付借地権は設定後三十年以上、更新拒絶の異議は正当事由が必要という二つの数字・要件を分けて覚える。

補足借地借家法24条は三十年以上と相当対価による建物譲渡、6条は更新拒絶等の異議に正当事由を要求する。

正解：1（アー正、イー正）

ア．正しい

借地借家法29条1項は、1年未満の建物賃貸借を期間の定めがないものとみなす。

借地借家法第29条第1項「期間を一年未満とする建物の賃貸借は、期間の定めがない建物の賃貸借とみなす」一次資料を確認

イ．正しい

借家の対抗要件

借地借家法第31条「建物の引渡しがあったときは、その後その建物について物権を取得した者に対し、その効力を生ずる」一次資料を確認

ひっかけ借家は『建物の引渡し』が対抗要件。借地の建物登記と対比する。

解説普通建物賃貸借で1年未満の期間を定めると、期間の定めがないものとみなされる。建物賃貸借は登記がなくても引渡しで対抗力を得る。

補足定期建物賃貸借では29条1項が適用されないため、普通借家との違いに注意する。

正解：2（アー正、イー誤）

ア．正しい

当然終了ではない

借地借家法第26条第1項「従前の契約と同一の条件で契約を更新したものとみなす」一次資料を確認

イ．誤り

借地借家法28条は、賃貸人側の更新拒絶等に正当事由を要求する。

借地借家法第28条「正当の事由があると認められる場合でなければ、することができない」一次資料を確認

ひっかけ貸主からの更新拒絶には正当事由が必要。通知だけで足りるわけではない。

解説普通借家では、期間満了だけで当然に終了しない。所定期間内の通知と、賃貸人側では正当事由が重要となる。

補足正当事由では建物使用の必要性、経過、利用状況、立退料の申出などが総合考慮される。

正解：1（アー正、イー正）

ア．正しい

借地借家法27条1項は、賃貸人の解約申入れから6月経過で終了すると定める。

借地借家法第27条第1項「解約の申入れの日から六月を経過することによって終了する」一次資料を確認

イ．正しい

借地借家法33条1項は、同意を得て付加した造作の買取請求を認める。

借地借家法第33条第1項「その造作を時価で買い取るべきことを請求することができる」一次資料を確認

ひっかけ賃貸人の6月と、賃借人側の民法上の期間を取り違えない。

解説賃貸人からの解約申入れは6月経過が必要で、さらに正当事由も問題になる。同意を得た造作には買取請求権が認められる。

補足造作買取請求権は、賃貸人の同意を得て付加した造作かどうかが出発点となる。

正解：3（アー誤、イー正）

ア．誤り

借地借家法32条1項は、借賃が不相当となったとき将来に向かって増減を請求できるとする。

借地借家法第32条第1項「将来に向かって建物の借賃の額の増減を請求することができる」一次資料を確認

イ．正しい

借地借家法32条1項ただし書は、一定期間増額しない特約がある場合にはその定めに従うとする。

借地借家法第32条第1項ただし書「一定の期間建物の借賃を増額しない旨の特約がある場合には、その定めに従う」一次資料を確認

ひっかけ増額しない特約と減額しない特約を読み分ける。

解説建物借賃が不相当になれば、将来に向かって増減請求できる。ただし一定期間増額しない特約がある場合は、その特約が働く。

補足FPでは賃貸不動産の収支見直しや契約条件の説明で借賃増減請求が問題になる。

正解：2（アー正、イー誤）

ア．正しい

借家規定の強行性

借地借家法第30条「この節の規定に反する特約で建物の賃借人に不利なものは、無効とする」一次資料を確認

イ．誤り

借地借家法26条3項は、転借人の使用継続を賃借人の使用継続とみなす。

借地借家法第26条「建物の転借人がする建物の使用の継続を建物の賃借人がする建物の使用の継続とみなして」一次資料を確認

ひっかけ転借人が使い続けているのに、賃借人が使っていないから更新なしと単純に考えない。

解説借家規定は賃借人保護の強行規定を含む。転貸借がある場合、転借人の使用継続も法定更新の場面で考慮される。

補足転貸借がある収益物件では、所有者、賃借人、転借人の関係を分けて読む。

正解：4（アー誤、イー誤）

ア．誤り

借地借家法38条1項は、公正証書による等書面によって契約をするときに限り、更新がない旨を定められるとする。口頭だけでは足りない。

借地借家法第38条第1項「公正証書による等書面によって契約をするときに限り」一次資料を確認

イ．誤り

借地借家法38条1項後段は、定期建物賃貸借には29条1項を適用しないとする。

借地借家法第38条第1項「第二十九条第一項の規定を適用しない」一次資料を確認

ひっかけ普通借家の1年未満無期扱いと、定期借家の例外を区別する。

解説定期建物賃貸借は、更新がない旨を定められる代わりに、書面契約などの形式要件が重要になる。普通借家と異なり、1年未満でも29条1項は適用されない。

補足契約更新がないため、利用者への説明や契約方式の確認がFP相談でも重要になる。

正解：2（アー正、イー誤）

ア．正しい

借地借家法38条3項は、更新なし・期間満了終了の書面交付説明義務を定める。

借地借家法第38条第3項「その旨を記載した書面を交付して説明しなければならない」一次資料を確認

イ．誤り

借地借家法38条5項は、説明をしなかったときは更新なしの定めを無効とする。

借地借家法第38条第5項「契約の更新がないこととする旨の定めは、無効とする」一次資料を確認

ひっかけ定期借家は『書面契約』と『事前説明』の二段階で確認する。

解説定期建物賃貸借は契約書面だけでなく、更新がなく期間満了で終了する旨の事前説明が重要である。説明を欠くと更新なしの定めは無効となる。

補足説明義務違反は更新なし特約の効力に直結するため、単なる手続ミスとして軽く見ない。

正解：3（アー誤、イー正）

ア．誤り

借地借家法39条1項は、取壊し時に賃貸借が終了する旨を定めることを認める。

借地借家法第39条「建物を取り壊すこととなる時に賃貸借が終了する旨を定めることができる」一次資料を確認

イ．正しい

借地借家法40条は、一時使用目的が明らかな建物賃貸借には借家規定を適用しないとする。

借地借家法第40条「一時使用のために建物の賃貸借をしたことが明らかな場合には、適用しない」一次資料を確認

ひっかけ取壊し予定と一時使用は、普通借家保護の例外として整理する。

解説取壊し予定建物では、取壊し時終了の特約を定めることができる。一時使用が明らかな建物賃貸借には借家保護規定が適用されない。

補足取壊し予定建物の終了特約は、取壊し事由を記載した書面で行う必要がある。

正解：4（アー誤、イー誤）

ア．誤り

借地借家法40条は、一時使用のための建物賃貸借であることが明らかな場合には適用しないとする。

借地借家法第40条「一時使用のために建物の賃貸借をしたことが明らかな場合には、適用しない」一次資料を確認

イ．誤り

借地借家法38条5項は、説明をしなかった場合には更新なしの定めを無効とする。

借地借家法第38条第5項「契約の更新がないこととする旨の定めは、無効とする」一次資料を確認

ひっかけ例外類型ほど、適用除外と無効事由を取り違えやすい。

解説一時使用目的の建物賃貸借は借家規定の適用外となる。定期建物賃貸借では、事前説明を欠くと更新なしの定めが無効となる。

補足短期利用、建替え、定期借家は契約書面と説明資料の確認が重要になる。