不動産取引（宅建業法・重要事項説明復習）の問題（15問）

正解：2（アー正、イー誤）

ア．正しい

5年で更新

宅地建物取引業法第22条の2第3項「有効期間は、五年とする」e-Gov原文

イ．誤り

6月以内が正

宅地建物取引業法第22条の2第2項「交付の申請前六月以内に行われるものを受講しなければならない」e-Gov原文

ひっかけ「申請前1年以内の講習」と置き換える誤りに注意。正しくは6月以内。

解説宅地建物取引士証は、登録をしている都道府県知事に交付を申請し、原則として申請前6月以内の法定講習を受講する。有効期間は5年で、更新の際も同様に講習を受ける。試験では「6月」「5年」という数字の置き換えが狙われる。

補足FPでは売買・媒介・重要事項説明の場面で、宅建業者側の義務や買主保護規制を前提に助言する。試験合格日から1年以内に交付を受けようとする者は、この講習が免除される（22条の2第2項ただし書）。

正解：3（アー誤、イー正）

ア．誤り

成年者要件あり

宅地建物取引業法第31条の3第1項「成年者である専任の宅地建物取引士を置かなければならない」e-Gov原文

イ．正しい

2週間以内

宅地建物取引業法第31条の3第3項「二週間以内に、同項の規定に適合させるため必要な措置を執らなければならない」e-Gov原文

ひっかけ「成年者でなくてよい」「1月以内に是正すればよい」はいずれも誤り。

解説事務所等には、業務に従事する者の数に応じて国土交通省令で定める数（事務所では5人に1人以上）の成年者である専任の宅地建物取引士を置く。欠けたら2週間以内に補充等の措置を執る。役員が宅建士なら、その者が主として従事する事務所等では専任とみなされる。

補足FPでは売買・媒介・重要事項説明の場面で、宅建業者側の義務や買主保護規制を前提に助言する。宅地建物取引業者（法人ではその役員）が宅建士であるときは、自ら主として業務に従事する事務所等について、その者は専任の宅建士とみなされる（31条の3第2項）。

正解：2（アー正、イー誤）

ア．正しい

書面交付義務あり

宅地建物取引業法第34条の2第1項「遅滞なく、次に掲げる事項を記載した書面を作成して記名押印し、依頼者にこれを交付しなければならない」e-Gov原文

イ．誤り

根拠提示が必要

宅地建物取引業法第34条の2第2項「その根拠を明らかにしなければならない」e-Gov原文

ひっかけ「価額の根拠は示さなくてよい」は誤り。意見を述べるなら根拠提示が必要。

解説媒介契約を結んだら、宅建業者は遅滞なく媒介契約書面（いわゆる34条の2書面）を作成・記名押印して依頼者に交付する。価額や評価額に意見を述べる場合は、その根拠（取引事例など）を示す義務がある。専任媒介・専属専任媒介では有効期間や指定流通機構への登録などの規制も加わる。

補足FPでは売買・媒介・重要事項説明の場面で、宅建業者側の義務や買主保護規制を前提に助言する。媒介契約書面は、35条の重要事項説明書や37条書面とは別の書面である点に注意（交付の相手・時期・目的が異なる）。

正解：4（アー誤、イー誤）

ア．誤り

成立前に説明

宅地建物取引業法第35条第1項「契約が成立するまでの間に」e-Gov原文

イ．誤り

宅建士が説明

宅地建物取引業法第35条第1項「宅地建物取引士をして、少なくとも次に掲げる事項について」e-Gov原文

ひっかけ「契約後でよい」「宅建士でなくてよい」はどちらも典型的な誤り。

解説重要事項の説明（35条）は、契約が成立するまでの間に、宅地建物取引士が、書面（重要事項説明書）を交付して行う。説明の際は宅地建物取引士証を提示する。説明者・時期・書面交付がセットで問われる。

補足FPでは売買・媒介・重要事項説明の場面で、宅建業者側の義務や買主保護規制を前提に助言する。37条書面（契約書面）も宅建業者に交付義務があるが、こちらは『契約成立後遅滞なく』であり、35条（成立前）と時期が逆である点が混同を誘う。

正解：3（アー誤、イー正）

ア．誤り

許可後に広告

宅地建物取引業法第33条「あつた後でなければ、当該工事に係る宅地又は建物の売買その他の業務に関する広告をしてはならない」e-Gov原文

イ．正しい

誇大広告禁止

宅地建物取引業法第32条「著しく事実に相違する表示をし、又は実際のものよりも著しく優良であり、若しくは有利であると人を誤認させるような表示をしてはならない」e-Gov原文

ひっかけ「許可前でも広告だけはできる」は誤り。広告も処分後。

解説未完成物件は、開発許可・建築確認等の処分を受けた後でなければ広告も契約（貸借の代理・媒介を除く）もできない（広告開始・契約締結時期の制限）。また、広告内容が著しく事実と異なる・著しく優良/有利と誤認させる誇大広告は、実害が生じなくても禁止される。

補足FPでは売買・媒介・重要事項説明の場面で、宅建業者側の義務や買主保護規制を前提に助言する。誇大広告は、注文がなく実際の損害が発生していなくても、表示自体が違反となる。

正解：1（アー正、イー正）

ア．正しい

態様明示義務

宅地建物取引業法第34条第1項「自己が契約の当事者となつて当該売買若しくは交換を成立させるか」e-Gov原文

イ．正しい

原則締結不可

宅地建物取引業法第33条の2「自己の所有に属しない宅地又は建物について、自ら売主となる売買契約（予約を含む。）を締結してはならない」e-Gov原文

ひっかけ「取引態様は注文時だけ示せばよい」は誤り（広告時にも明示が必要）。

解説取引態様（自ら当事者か、代理か、媒介か）は、広告のときと注文を受けたときの双方で明示・明確化する。また、宅建業者は他人の所有物について自ら売主となる売買契約を原則として結べないが、取得契約を締結済みの場合など一定の場合は例外として認められる。

補足FPでは売買・媒介・重要事項説明の場面で、宅建業者側の義務や買主保護規制を前提に助言する。他人物売買の例外：宅建業者がその物件を取得する契約（予約を含む）を締結しているときなど（33条の2第1号）。

正解：4（アー誤、イー誤）

ア．誤り

2割上限

宅地建物取引業法第38条第1項「代金の額の十分の二をこえることとなる定めをしてはならない」e-Gov原文

イ．誤り

2割上限

宅地建物取引業法第39条第1項「代金の額の十分の二を超える額の手付を受領することができない」e-Gov原文

ひっかけ「3割まで」は典型的なひっかけ。いずれも2割が上限。

解説宅建業者が自ら売主・買主が一般人のとき、損害賠償額の予定＋違約金は代金の2割を超えて定められず（超過部分は無効）、手付も2割を超えて受領できない。『8種制限』はこの2割をはじめ、数値の置き換えで誤りを作る出題が多い。

補足FPでは売買・媒介・重要事項説明の場面で、宅建業者側の義務や買主保護規制を前提に助言する。損害賠償額の予定等が2割を超える特約は、超える部分のみ無効となる（38条2項）。

正解：4（アー誤、イー誤）

ア．誤り

提供不可

宅地建物取引業法第47条の2第1項「利益を生ずることが確実であると誤解させるべき断定的判断を提供する行為をしてはならない」e-Gov原文

イ．誤り

威迫不可

宅地建物取引業法第47条の2第2項「宅地建物取引業者の相手方等を威迫してはならない」e-Gov原文

ひっかけ「従業者ならよい」も誤り。本人・従業者を問わず禁止。

解説勧誘時に『必ず値上がりする』など利益が確実と誤解させる断定的判断の提供、契約や撤回・解除を妨げるための威迫は禁止。これらは宅建業者本人だけでなく、代理人・使用人その他の従業者も対象になる。

補足FPでは売買・媒介・重要事項説明の場面で、宅建業者側の義務や買主保護規制を前提に助言する。重要な事項について故意に事実を告げない・不実を告げる行為も禁止される（47条）。

正解：1（アー正、イー正）

ア．正しい

携帯が必要

宅地建物取引業法第48条第1項「その従業者であることを証する証明書を携帯させなければ、その者をその業務に従事させてはならない」e-Gov原文

イ．正しい

閲覧義務あり

宅地建物取引業法第48条第4項「前項の従業者名簿をその者の閲覧に供しなければならない」e-Gov原文

ひっかけ「名簿は本店だけでよい」は誤り（事務所ごと）。

解説従業者には証明書を携帯させ、請求があれば提示させる。事務所ごとに従業者名簿を備え、氏名・証明書番号等を記載し、取引の関係者の請求があれば閲覧に供する。名簿・帳簿は『事務所ごと』に備える点が頻出。

補足FPでは売買・媒介・重要事項説明の場面で、宅建業者側の義務や買主保護規制を前提に助言する。宅地建物取引士証と従業者証明書は別物。重要事項説明時は宅建士証を提示する。

正解：1（アー正、イー正）

ア．正しい

事前届出

宅地建物取引業法第50条第2項「業務内容、業務を行う期間及び専任の宅地建物取引士の氏名」e-Gov原文

イ．正しい

都度記載

宅地建物取引業法第49条「宅地建物取引業に関し取引のあつたつど、その年月日、その取引に係る宅地又は建物の所在及び面積」e-Gov原文

ひっかけ案内所等の届出先や記載事項の置き換えに注意。

解説契約や申込みを受ける案内所等は、業務開始の10日前までに、業務内容・期間・専任宅建士の氏名等を免許権者と所在地管轄知事に届け出る。帳簿には取引の都度、年月日・物件の所在/面積・取引態様等を記載する。

補足FPでは売買・媒介・重要事項説明の場面で、宅建業者側の義務や買主保護規制を前提に助言する。案内所等のうち契約・申込みを受けるものには、1人以上の専任の宅地建物取引士を置く必要がある。

正解：1（アー正、イー正）

ア．正しい

8日経過で撤回権が消える

宅地建物取引業法第37条の2「その告げられた日から起算して八日を経過したとき」e-Gov原文

イ．正しい

履行が完了すると撤回できない

宅地建物取引業法第37条の2「当該宅地又は建物の引渡しを受け、かつ、その代金の全部を支払つたとき」e-Gov原文

ひっかけ撤回不可は『書面告知から8日経過』か『引渡し＋代金全部支払』。

解説宅建業者が自ら売主の取引で、事務所等以外の場所（買主の自宅等は申出時を除く）で申込み・契約をした買主は、書面でクーリング・オフを告げられた日から8日以内なら無条件で撤回できる。ただし、①8日経過、②引渡しを受け代金全部を支払った場合は撤回できない。

補足FPでは売買・媒介・重要事項説明の場面で、宅建業者側の義務や買主保護規制を前提に助言する。クーリング・オフは買主に不利な特約を無効とする（買主保護の強行規定）。

正解：2（アー正、イー誤）

ア．正しい

撤回しても業者は金銭請求不可

宅地建物取引業法第37条の2「申込みの撤回等に伴う損害賠償又は違約金の支払を請求することができない」e-Gov原文

イ．誤り

到達ではなく発信時に効力が生じる

宅地建物取引業法第37条の2「申込者等が前項前段の書面を発した時に、その効力を生ずる」e-Gov原文

ひっかけクーリング・オフの効力は『発信主義（発した時）』。到達時ではない。

解説クーリング・オフが行われると、宅建業者は損害賠償・違約金を請求できず、受領済みの手付金等は速やかに返還しなければならない。撤回等は書面によることを要し、その効力は書面を『発した時』に生じる（発信主義）。

補足FPでは売買・媒介・重要事項説明の場面で、宅建業者側の義務や買主保護規制を前提に助言する。撤回等は必ず書面（電磁的方法を含む）で行う必要がある。

正解：3（アー誤、イー正）

ア．誤り

建物賃借は私道負担の説明対象外

宅地建物取引業法第35条「当該契約が建物の貸借の契約以外のものであるときは、私道に関する負担に関する事項」e-Gov原文

イ．正しい

ライフラインの整備状況は重要事項

宅地建物取引業法第35条「飲用水、電気及びガスの供給並びに排水のための施設の整備の状況」e-Gov原文

ひっかけ私道負担は『建物の貸借では不要』。供給施設の整備状況は常に説明。

解説重要事項説明（35条）の項目は契約類型で異なる。私道負担は『建物の貸借以外』のときの説明事項（建物賃借では不要）。飲用水・電気・ガス・排水施設の整備状況は、売買・貸借を問わず説明事項。宅地建物取引士が契約成立前に書面（電磁的方法可）を交付して説明する。

補足FPでは売買・媒介・重要事項説明の場面で、宅建業者側の義務や買主保護規制を前提に助言する。重要事項説明は契約が成立するまでの間に、宅地建物取引士が行う。

正解：2（アー正、イー誤）

ア．正しい

15条の2が信用失墜行為を禁止する

宅地建物取引業法第15条の2「宅地建物取引士の信用又は品位を害するような行為をしてはならない」e-Gov原文

イ．誤り

15条の3が知識能力の維持向上を努力義務とする

宅地建物取引業法第15条の3「必要な知識及び能力の維持向上に努めなければならない」e-Gov原文

ひっかけ信用失墜行為は禁止。知識能力の維持向上は『努める義務』を負う。

解説宅地建物取引士には、①信用失墜行為の禁止（15条の2＝信用又は品位を害する行為の禁止）、②知識及び能力の維持向上の努力義務（15条の3）が課される。これらは宅地建物取引士証の交付を受けているか否かにかかわらず、宅地建物取引士に課される責務である。

補足FPでは売買・媒介・重要事項説明の場面で、宅建業者側の義務や買主保護規制を前提に助言する。宅地建物取引業者にも、業務処理の原則として信義誠実義務がある（31条）。

正解：3（アー誤、イー正）

ア．誤り

36条が契約締結時期を制限する

宅地建物取引業法第36条「建築基準法第六条第一項の確認その他法令に基づく許可等の処分で政令で定めるものがあつた後でなければ」e-Gov原文

イ．正しい

36条が許可等の処分前の契約を禁止する

宅地建物取引業法第36条「自ら当事者として、若しくは当事者を代理してその売買若しくは交換の契約を締結し」e-Gov原文

ひっかけ未完成物件は『許可・確認後』でなければ売買・交換契約を締結できない（広告開始も同様）。

解説未完成物件は完成しないリスクがあるため、宅地建物取引業者は、工事完了前は開発許可・建築確認等の処分があった後でなければ、自ら当事者・代理・媒介として売買・交換の契約を締結してはならない（36条）。これは契約に関する規制であり、許可等の処分前は広告も開始できない（広告開始時期の制限・33条）。

補足FPでは売買・媒介・重要事項説明の場面で、宅建業者側の義務や買主保護規制を前提に助言する。貸借の媒介・代理は、契約締結時期の制限（36条）の対象外である（広告開始時期の制限は貸借も対象）。