問1FP不動産⑤ 接道義務（敷地と道路の関係）
建築基準法上の敷地と道路の関係に関する次のア・イの記述について、その正誤の組み合わせとして最も適切なものを1つ選びなさい。
- ア．建築物の敷地は、原則として道路に二メートル以上接しなければならない。
- イ．接道義務における「道路」とは、幅員四メートル以上のものをいうのが原則である。
- アー正、イー正
- アー正、イー誤
- アー誤、イー正
- アー誤、イー誤
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正解：1（アー正、イー正）
- ア．正しい
- 43条1項のとおり → 正しい
建築基準法第43条第1項「建築物の敷地は、道路」e-Gov原文
建築基準法第43条第1項「に二メートル以上接しなければならない」e-Gov原文
ひっかけ接道義務は「幅員4m以上の道路」に「2m以上」接することが基本（42条1項・43条1項）。
解説建築基準法上の「道路」は、原則として幅員四メートル以上のものをいい（42条1項）、建築物の敷地はこの道路に二メートル以上接しなければならない（43条1項、接道義務）。この2つの数値（道路の幅員4m、接道の長さ2m）はFP試験の不動産分野で頻出の基本数値である。
補足幅員4m未満でも特定行政庁の指定を受けた道（42条2項、いわゆる2項道路）は道路とみなされ、この場合は原則として道路中心線から2m後退（セットバック）した線が道路境界線とみなされる。
問2FP不動産⑤ 道路内の建築制限
道路内の建築制限に関する次のア・イの記述について、その正誤の組み合わせとして最も適切なものを1つ選びなさい。
- ア．建築物又は敷地を造成するための擁壁は、地盤面下に設けるものを含め、例外なく道路内に、又は道路に突き出して建築し、又は築造してはならない。
- イ．道路内の建築制限には、公衆便所その他これに類する公益上必要な建築物であっても、特定行政庁の許可の有無を問わず一律に適用され、例外は認められない。
- アー正、イー正
- アー正、イー誤
- アー誤、イー正
- アー誤、イー誤
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正解：4（アー誤、イー誤）
- ア．誤り
- 地盤面下の建築物は例外 → 誤り
建築基準法第44条第1項「道路内に、又は道路に突き出して建築し、又は築造してはならない」e-Gov原文
- イ．誤り
- 特定行政庁の許可により例外が認められる → 誤り
建築基準法第44条第1項第2号「公衆便所、巡査派出所その他これらに類する公益上必要な建築物で特定行政庁が通行上支障がないと認めて建築審査会の同意を得て許可したもの」e-Gov原文
ひっかけ道路内建築の禁止は「地盤面下」の建築物や「特定行政庁の許可を得た公益上必要な建築物」には及ばない（44条1項各号）。
解説建築物又は敷地造成のための擁壁は、道路内に、又は道路に突き出して建築・築造してはならないのが原則である（44条1項本文）。ただし、地盤面下に設ける建築物（地下鉄・地下街等、同項1号）や、公衆便所・巡査派出所等の公益上必要な建築物で特定行政庁が通行上支障がないと認めて建築審査会の同意を得て許可したもの（同項2号）は例外となる。
補足地下街の店舗等はこの例外により道路の地下に設置することが可能となっている。
問3FP不動産⑤ 建蔽率の定義と用途地域ごとの限度
建蔽率に関する次のア・イの記述について、その正誤の組み合わせとして最も適切なものを1つ選びなさい。
- ア．建蔽率とは、建築物の建築面積の敷地面積に対する割合をいう。
- イ．商業地域内の建築物の建蔽率の限度は、十分の八である。
- アー正、イー正
- アー正、イー誤
- アー誤、イー正
- アー誤、イー誤
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正解：1（アー正、イー正）
- ア．正しい
- 53条1項のとおり → 正しい
建築基準法第53条第1項「建築物の建築面積」e-Gov原文
建築基準法第53条第1項「の敷地面積に対する割合（以下「建蔽率」という。）」e-Gov原文
- イ．正しい
- 53条1項4号のとおり → 正しい
建築基準法第53条第1項第4号「商業地域内の建築物十分の八」e-Gov原文
ひっかけ建蔽率＝建築面積÷敷地面積。商業地域は唯一「十分の八」固定（他は都市計画で選択）（53条1項）。
解説建蔽率とは、建築物の建築面積（同一敷地内に複数棟あれば合計）の敷地面積に対する割合をいう（53条1項）。用途地域ごとに限度が定められており、商業地域内の建築物は十分の八（80%）と法定されている（同項4号）。他の用途地域は都市計画で複数の数値から選択される点と対照的に、商業地域は唯一の数値で固定されている。
補足防火地域内の耐火建築物等には建蔽率の緩和（+10分の1等）があり、商業地域（建蔽率十分の八）内の防火地域内の耐火建築物等は建蔽率の制限が適用されない（53条6項1号）。
問4FP不動産⑤ 建蔽率が複数の地域にわたる場合
建築物の敷地が建蔽率の異なる地域にわたる場合に関する次のア・イの記述について、その正誤の組み合わせとして最も適切なものを1つ選びなさい。
- ア．建築物の敷地が建蔽率に関する制限を受ける地域又は区域の二以上にわたる場合、当該建築物の建蔽率は、敷地面積の大きい方の地域の限度がそのまま適用される。
- イ．建築物の敷地が建蔽率に関する制限を受ける地域又は区域の二以上にわたる場合、当該建築物の建蔽率は、各地域の建蔽率の限度にその敷地の当該地域内にある部分の面積の敷地面積に対する割合を乗じて得たものの合計以下でなければならない。
- アー正、イー正
- アー正、イー誤
- アー誤、イー正
- アー誤、イー誤
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正解：3（アー誤、イー正）
- ア．誤り
- そのまま適用ではなく加重平均 → 誤り
建築基準法第53条第2項「その敷地の当該地域又は区域内にある各部分の面積の敷地面積に対する割合を乗じて得たものの合計以下でなければならない」e-Gov原文
- イ．正しい
- 53条2項のとおり → 正しい
建築基準法第53条第2項「同項の規定による当該各地域又は区域内の建築物の建蔽率の限度にその敷地の当該地域又は区域内にある各部分の面積の敷地面積に対する割合を乗じて得たものの合計以下でなければならない」e-Gov原文
ひっかけ複数地域にまたがる敷地の建蔽率・容積率は「面積按分の加重平均」で計算する（53条2項）。
解説建築物の敷地が建蔽率に関する制限を受ける地域又は区域の二以上にわたる場合、当該建築物の建蔽率は、各地域の建蔽率の限度にその敷地の当該地域内にある部分の面積の敷地面積に対する割合を乗じて得たものの合計以下でなければならない（53条2項）。「一方の地域の限度がそのまま適用される」という単純化は誤りで、必ず面積按分の計算が必要になる。
補足容積率についても同様の加重平均の考え方が適用される（52条7項）。FP試験の計算問題の定番論点である。
問5FP不動産⑤ 建蔽率の緩和（防火地域内の耐火建築物等）
建蔽率の緩和に関する次のア・イの記述について、その正誤の組み合わせとして最も適切なものを1つ選びなさい。
- ア．街区の角にある敷地又はこれに準ずる敷地で特定行政庁が指定するものの内にある建築物には、建蔽率の緩和がある。
- イ．防火地域（建蔽率の限度が十分の八とされている地域を除く）内にある耐火建築物等には、建蔽率の緩和がある。
- アー正、イー正
- アー正、イー誤
- アー誤、イー正
- アー誤、イー誤
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正解：1（アー正、イー正）
- ア．正しい
- 53条3項2号のとおり → 正しい
建築基準法第53条第3項第2号「街区の角にある敷地又はこれに準ずる敷地で特定行政庁が指定するものの内にある建築物」e-Gov原文
- イ．正しい
- 53条3項1号のとおり → 正しい
建築基準法第53条第3項第1号「防火地域（第一項第二号から第四号までの規定により建蔽率の限度が十分の八とされている地域を除く。）内にある」e-Gov原文
ひっかけ建蔽率の緩和事由は「角地」と「防火地域内の耐火建築物等」の2系統（53条3項）。両方満たせば加算も可能。
解説建蔽率の限度には緩和があり、街区の角にある敷地等で特定行政庁が指定するもの（角地緩和、53条3項2号）や、防火地域内の耐火建築物等・準防火地域内の耐火建築物等又は準耐火建築物等（防火地域緩和、同項1号）は、それぞれ十分の一が加算される。両方に該当すれば十分の二の加算となる。
補足商業地域（建蔽率十分の八）かつ防火地域内の耐火建築物等は、建蔽率の制限自体が適用されなくなる（建蔽率100%）（53条6項1号）。
問6FP不動産⑤ 容積率の定義
容積率に関する次のア・イの記述について、その正誤の組み合わせとして最も適切なものを1つ選びなさい。
- ア．容積率とは、建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合をいう。
- イ．容積率は、建築面積の敷地面積に対する割合をいう。
- アー正、イー正
- アー正、イー誤
- アー誤、イー正
- アー誤、イー誤
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正解：2（アー正、イー誤）
- ア．正しい
- 52条1項のとおり → 正しい
建築基準法第52条第1項「建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合（以下「容積率」という。）」e-Gov原文
- イ．誤り
- 延べ面積であり建築面積ではない → 誤り
建築基準法第52条第1項「建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合（以下「容積率」という。）」e-Gov原文
ひっかけ「容積率＝延べ面積」「建蔽率＝建築面積」を混同しないこと（52条1項・53条1項）。
解説容積率とは、建築物の延べ面積（各階の床面積の合計）の敷地面積に対する割合をいう（52条1項）。建築面積（建物を真上から見た水平投影面積）の敷地面積に対する割合である建蔽率（53条1項）と混同しやすいが、容積率は「立体的な床面積の総量」、建蔽率は「平面的な建築面積」を規制するものと整理するとよい。
補足容積率は用途地域ごとに複数の数値から都市計画で選択され、前面道路の幅員による制限も別途かかる（52条2項）。
問7FP不動産⑤ 前面道路の幅員による容積率制限
前面道路の幅員による容積率の制限に関する次のア・イの記述について、その正誤の組み合わせとして最も適切なものを1つ選びなさい。
- ア．前面道路の幅員が十二メートル未満である建築物の容積率は、都市計画で定められた容積率の限度を超えることが一切できない。
- イ．容積率の制限は、都市計画で定められた数値に加え、前面道路の幅員が十二メートル未満である場合には道路幅員による上限も適用される。
- アー正、イー正
- アー正、イー誤
- アー誤、イー正
- アー誤、イー誤
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正解：3（アー誤、イー正）
- ア．誤り
- 都市計画の限度と道路幅員規制のいずれか低い方が適用される → 誤り
建築基準法第52条第2項「の幅員が十二メートル未満である建築物の容積率は」e-Gov原文
- イ．正しい
- 52条2項のとおり → 正しい
建築基準法第52条第2項「の幅員が十二メートル未満である建築物の容積率は」e-Gov原文
ひっかけ容積率は「都市計画で定めた数値」と「前面道路幅員による上限」の低い方が適用される（52条1項・2項）。
解説容積率は、用途地域ごとに都市計画で定められた数値が上限となるが（52条1項）、前面道路の幅員が十二メートル未満である場合には、道路幅員のメートル数値に住居系地域は十分の四、その他は十分の六等を乗じた数値も上限となる（同条2項）。この2つの上限のうち小さい方が実際に適用される容積率となる。
補足前面道路が2以上あるときは、幅員の最大のものを基準とする（52条2項括弧書）。
問8FP不動産⑤ 外壁の後退距離
第一種低層住居専用地域等における外壁の後退距離に関する次のア・イの記述について、その正誤の組み合わせとして最も適切なものを1つ選びなさい。
- ア．第一種低層住居専用地域、第二種低層住居専用地域又は田園住居地域内において都市計画で外壁の後退距離の限度を定める場合、その限度は、一・五メートル又は一メートルとする。
- イ．外壁の後退距離の限度は、すべての用途地域において一律に定められる。
- アー正、イー正
- アー正、イー誤
- アー誤、イー正
- アー誤、イー誤
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正解：2（アー正、イー誤）
- ア．正しい
- 54条2項のとおり → 正しい
建築基準法第54条第2項「その限度は、一・五メートル又は一メートルとする」e-Gov原文
- イ．誤り
- すべての用途地域ではなく低層住居専用地域等に限定 → 誤り
建築基準法第54条第1項「第一種低層住居専用地域、第二種低層住居専用地域又は田園住居地域内においては」e-Gov原文
ひっかけ外壁の後退距離の制限は「低層住居専用地域等」限定、数値は「1.5mまたは1m」（54条）。
解説第一種低層住居専用地域、第二種低層住居専用地域又は田園住居地域内において、都市計画で外壁の後退距離の限度が定められた場合、建築物の外壁又はこれに代わる柱の面から敷地境界線までの距離はその限度以上でなければならない（54条1項）。この限度を都市計画で定める場合、その数値は一・五メートル又は一メートルのいずれかである（同条2項）。
補足外壁後退距離の制限は、良好な低層住宅地の街並みを確保するための規制で、すべての低層住居専用地域等で必ず定められるわけではなく、都市計画で定めた場合にのみ適用される。
問9FP不動産⑤ 低層住居専用地域等の高さ制限
第一種低層住居専用地域等内における建築物の高さの限度に関する次のア・イの記述について、その正誤の組み合わせとして最も適切なものを1つ選びなさい。
- ア．第一種低層住居専用地域、第二種低層住居専用地域又は田園住居地域内においては、建築物の高さは、八メートル又は九メートルのうち当該地域に関する都市計画において定められた限度を超えてはならない。
- イ．この高さの限度は、第一種中高層住居専用地域内の建築物にも一律に適用される。
- アー正、イー正
- アー正、イー誤
- アー誤、イー正
- アー誤、イー誤
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正解：4（アー誤、イー誤）
- ア．誤り
- 十メートル又は十二メートルであり八・九メートルではない → 誤り
建築基準法第55条第1項「建築物の高さは、十メートル又は十二メートルのうち当該地域に関する都市計画において定められた建築物の高さの限度を超えてはならない」e-Gov原文
- イ．誤り
- 中高層住居専用地域には適用されない → 誤り
建築基準法第55条第1項「第一種低層住居専用地域、第二種低層住居専用地域又は田園住居地域内においては」e-Gov原文
ひっかけ「10m・12m」の絶対高さ制限は低層住居専用地域等だけの特別ルール（55条1項）。
解説第一種低層住居専用地域、第二種低層住居専用地域又は田園住居地域内では、建築物の高さは十メートル又は十二メートルのうち当該地域の都市計画で定められた限度を超えてはならない（55条1項）。この絶対高さ制限は低層住居専用地域等だけに適用される特別な規制で、中高層住居専用地域以上の用途地域には適用されない（それらは道路斜線制限・隣地斜線制限等で高さが規律される）。
補足高さの限度が10mと定められた地域でも、一定の空地要件等を満たし特定行政庁が認めれば12mまで緩和される（55条2項）。
問10FP不動産⑤ 防火地域及び準防火地域内の建築物
防火地域及び準防火地域内の建築物に関する次のア・イの記述について、その正誤の組み合わせとして最も適切なものを1つ選びなさい。
- ア．防火地域又は準防火地域内にある建築物は、その外壁の開口部にかかわらず、建築物全体に防火戸その他の政令で定める防火設備を設けなければならない。
- イ．この防火設備の設置義務には、高さの制限を問わずあらゆる門又は塀についての例外がある。
- アー正、イー正
- アー正、イー誤
- アー誤、イー正
- アー誤、イー誤
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正解：4（アー誤、イー誤）
- ア．誤り
- 建築物全体ではなく延焼のおそれのある開口部に限定 → 誤り
建築基準法第61条第1項「その外壁の開口部で延焼のおそれのある部分に防火戸その他の政令で定める防火設備を設け」e-Gov原文
- イ．誤り
- 高さの限定がある → 誤り
建築基準法第61条第1項「門又は塀で、高さ二メートル以下のもの」e-Gov原文
ひっかけ防火地域・準防火地域の防火設備義務は「高さ2m以下の門・塀」には及ばない（61条1項ただし書）。
解説防火地域又は準防火地域内にある建築物は、外壁の開口部で延焼のおそれのある部分に防火戸その他の政令で定める防火設備を設けなければならない（61条1項本文）。ただし、高さ二メートル以下の門又は塀、及び準防火地域内の建築物（木造建築物等を除く）に附属するものについては、この限りでない（同項ただし書）。
補足防火地域・準防火地域の規制は用途地域とは別の「地域地区」であり、耐火性能の要求水準は防火地域の方が準防火地域より厳しい。
問11FP不動産⑤ 用途地域による用途制限（第一種低層住居専用地域）
第一種低層住居専用地域内における用途制限に関する次のア・イの記述について、その正誤の組み合わせとして最も適切なものを1つ選びなさい。
- ア．第一種低層住居専用地域内においては、別表第二（い）項に掲げる建築物以外の建築物は、原則として建築してはならない。
- イ．特定行政庁が第一種低層住居専用地域における良好な住居の環境を害するおそれがないと認めて許可した場合には、別表第二（い）項以外の建築物を建築できる余地がある。
- アー正、イー正
- アー正、イー誤
- アー誤、イー正
- アー誤、イー誤
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正解：1（アー正、イー正）
- ア．正しい
- 48条1項のとおり → 正しい
建築基準法第48条第1項「別表第二（い）項に掲げる建築物以外の建築物は、建築してはならない」e-Gov原文
- イ．正しい
- 48条1項ただし書のとおり → 正しい
建築基準法第48条第1項「特定行政庁が第一種低層住居専用地域における良好な住居の環境を害するおそれがないと認め、又は公益上やむを得ないと認めて許可した場合においては、この限りでない」e-Gov原文
ひっかけ用途地域ごとの用途制限は「原則禁止＋特定行政庁の許可による例外」という構造が共通する（48条）。
解説第一種低層住居専用地域内においては、別表第二（い）項に掲げる建築物（専用住宅・共同住宅・診療所・保育所等）以外の建築物は、原則として建築してはならない（48条1項本文）。ただし、特定行政庁が良好な住居の環境を害するおそれがないと認め、又は公益上やむを得ないと認めて許可した場合は、この限りでない（同項ただし書）。この「原則禁止＋許可による例外」の構造は、他の用途地域（48条2項以下）にも共通する。
補足用途地域ごとに定める許容建築物の一覧は建築基準法別表第二に定められている。
問12FP不動産⑤ 誤りやすい論点（接道義務の対象となる道路の幅員特例）
接道義務の対象となる道路に関する次のア・イの記述について、その正誤の組み合わせとして最も適切なものを1つ選びなさい。
- ア．特定行政庁がその地方の気候若しくは風土の特殊性又は土地の状況により必要と認めて指定する区域内においては、道路の幅員は六メートル以上とされることがある。
- イ．接道義務における道路の幅員は、全国一律に四メートルであり、特定行政庁が指定する区域による例外は存在しない。
- アー正、イー正
- アー正、イー誤
- アー誤、イー正
- アー誤、イー誤
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正解：2（アー正、イー誤）
- ア．正しい
- 42条1項のとおり → 正しい
建築基準法第42条第1項「特定行政庁がその地方の気候若しくは風土の特殊性又は土地の状況により必要と認めて都道府県都市計画審議会の議を経て指定する区域内においては、六メートル」e-Gov原文
ひっかけ道路の幅員基準「4m」には気候風土等による「6m」への引き上げ例外がある（42条1項）。
解説建築基準法上の道路は原則幅員四メートル以上のものをいうが、特定行政庁がその地方の気候若しくは風土の特殊性又は土地の状況により必要と認めて都道府県都市計画審議会の議を経て指定する区域内においては、六メートル以上のものをいう（42条1項）。積雪寒冷地等、地域の実情に応じた特例である。
補足この6m特例区域では、後述のセットバック（2項道路）の後退距離の基準も2mではなく3mに変わる（42条2項）。
問13FP不動産⑤ 誤りやすい論点（容積率の敷地面積最低限度との違い）
建蔽率・容積率の算定に関する次のア・イの記述について、その正誤の組み合わせとして最も適切なものを1つ選びなさい。
- ア．同一敷地内に二以上の建築物がある場合、建蔽率の算定に用いる建築面積は、その建築面積の合計による。
- イ．建蔽率の算定に用いる建築面積は、同一敷地内に二以上の建築物がある場合、そのうち最も面積の大きい建築物の建築面積のみによる。
- アー正、イー正
- アー正、イー誤
- アー誤、イー正
- アー誤、イー誤
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正解：2（アー正、イー誤）
- ア．正しい
- 53条1項のとおり → 正しい
建築基準法第53条第1項「同一敷地内に二以上の建築物がある場合においては、その建築面積の合計」e-Gov原文
ひっかけ同一敷地内に複数の建物があるときの建蔽率は「建築面積の合計」で計算する（53条1項）。
解説同一敷地内に二以上の建築物がある場合、建蔽率の算定に用いる建築面積は各建築物の建築面積の合計となる（53条1項本文括弧書）。母屋と離れ、あるいは複数棟の共同住宅がある敷地では、すべての棟の建築面積を合算した上で敷地面積との割合を計算する必要がある。
補足容積率の算定に用いる延べ面積についても、同一敷地内に複数建築物がある場合は各建築物の延べ面積の合計となる（52条1項柱書の考え方に準ずる）。
問14FP不動産⑤ 誤りやすい論点（防火設備義務の準防火地域における附属門塀の例外）
準防火地域内の門又は塀の防火設備義務に関する次のア・イの記述について、その正誤の組み合わせとして最も適切なものを1つ選びなさい。
- ア．準防火地域内にある建築物（木造建築物等を除く）に附属する門又は塀は、高さにかかわらず防火設備の設置義務が及ぶ。
- イ．防火地域又は準防火地域内にある建築物は、原則として、通常の火災による周囲への延焼を防止するために必要とされる性能に関して政令で定める技術的基準に適合するものとしなければならない。
- アー正、イー正
- アー正、イー誤
- アー誤、イー正
- アー誤、イー誤
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正解：3（アー誤、イー正）
- ア．誤り
- 義務は及ばない → 誤り
建築基準法第61条第1項「準防火地域内にある建築物（木造建築物等を除く。）に附属するものについては、この限りでない」e-Gov原文
- イ．正しい
- 61条1項のとおり → 正しい
建築基準法第61条第1項「通常の火災による周囲への延焼を防止するためにこれらに必要とされる性能に関して防火地域及び準防火地域の別並びに建築物の規模に応じて政令で定める技術的基準に適合するもの」e-Gov原文
ひっかけ防火設備義務の例外は「高さ2m以下の門塀」に加え「準防火地域の非木造建築物附属の門塀」もある（61条1項ただし書）。
解説防火地域又は準防火地域内の建築物は、延焼のおそれのある開口部への防火設備設置に加え、壁・柱・床等及び防火設備が延焼防止に必要な政令で定める技術的基準に適合するものでなければならない（61条1項本文）。ただし、高さ二メートル以下の門・塀に加え、準防火地域内にある建築物（木造建築物等を除く）に附属する門・塀も、この義務の対象外である（同項ただし書）。
補足「木造建築物等を除く」という限定があるため、準防火地域内でも木造建築物に附属する門・塀には防火設備義務が及び得る点に注意する。
問15FP不動産⑤ 誤りやすい論点（接道義務の適用除外）
接道義務の対象となる道路に関する次のア・イの記述について、その正誤の組み合わせとして最も適切なものを1つ選びなさい。
- ア．接道義務における「道路」には、自動車のみの交通の用に供する道路が含まれる。
- イ．建築物の敷地は、道路（自動車のみの交通の用に供する道路等一定のものを除く）に二メートル以上接しなければならないのが原則である。
- アー正、イー正
- アー正、イー誤
- アー誤、イー正
- アー誤、イー誤
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正解：3（アー誤、イー正）
- ア．誤り
- 除外される → 誤り
建築基準法第43条第1項第1号「自動車のみの交通の用に供する道路」e-Gov原文
ひっかけ接道義務の「道路」からは自動車専用道路（高速道路のインターチェンジ周辺等）が除外される（43条1項1号）。
解説建築物の敷地が接しなければならない「道路」（43条1項本文）からは、自動車のみの交通の用に供する道路（同項1号）や、地区計画区域内の一定の道路（同項2号）が除外される。自動車専用道路に接するだけでは接道義務を満たさない点は誤りやすい論点である。
補足高速道路の側道等、歩行者が通行できない自動車専用道路に面する土地は、別に一般道路への接道がなければ建築できない。