宅地建物取引業法（業務規制・媒介契約⑦）の問題（15問）

正解：4（アー誤、イー誤）

ア．誤り

宅建業法31条1項は、宅建業者が取引の関係者に対して信義を旨とし、誠実に業務を行う義務を明記しているため、不要ではない。

宅地建物取引業法第31条「宅地建物取引業者は、取引の関係者に対し、信義を旨とし、誠実にその業務を行なわなければならない。」一次資料を確認

イ．誤り

50条の2第1項の取引一任代理等を行う場合、宅建業法31条2項により投機的取引の抑制が図られるよう配慮しなければならない。

宅地建物取引業法第31条「宅地建物取引業者は、第五十条の二第一項に規定する取引一任代理等を行うに当たつては、投機的取引の抑制が図られるよう配慮しなければならない。」一次資料を確認

ひっかけ信義誠実だけを覚えて31条2項を落とさない。投機抑制への配慮は、すべての取引ではなく取引一任代理等を行う場面で問題になる。

解説宅建業者の業務処理では、取引関係者に対する一般的な信義誠実義務と、取引一任代理等における投機的取引抑制への配慮を区別する。

補足31条1項の相手方・行為規範と、2項の対象業務・配慮目的を分け、各肢がどちらの義務を否定しているか確認する。

正解：3（アー誤、イー正）

ア．誤り

従業者教育の努力義務を否定する肢。31条の2は、必要な教育を行うよう努めなければならないと定めている。

宅地建物取引業法第31条の2「宅地建物取引業者は、その従業者に対し、その業務を適正に実施させるため、必要な教育を行うよう努めなければならない。」一次資料を確認

イ．正しい

教育対象と目的を確認する肢。業務を適正に実施させるため、従業者に必要な教育を行う努力義務がある。

宅地建物取引業法第31条の2「宅地建物取引業者は、その従業者に対し、その業務を適正に実施させるため、必要な教育を行うよう努めなければならない。」一次資料を確認

ひっかけ義務の相手を宅建士に限定しない。

解説従業者教育は、宅建業者が従業者に対して負う努力義務である。対象は宅地建物取引士だけではなく、従業者一般である点が重要になる。また、法文は『努めなければならない』とするため、義務の性質も確認する。対象と法的性質を同時に見る。

補足31条の2を確認する。

正解：1（アー正、イー正）

ア．正しい

宅建業者は事務所等ごとに、その規模・業務内容等に応じて省令所定数の成年者である専任宅建士を配置しなければならない。

宅地建物取引業法第31条の3「宅地建物取引業者は、その事務所その他国土交通省令で定める場所（以下この条及び第五十条第一項において「事務所等」という。）ごとに、事務所等の規模、業務内容等を考慮して国土交通省令で定める数の成年者である専任の宅地建物取引士を置かなければならない。」一次資料を確認

イ．正しい

既存の事務所等が専任宅建士の人数等に関する31条の3第1項へ抵触した場合は、抵触後2週間以内に必要な適合措置を執る必要がある。

宅地建物取引業法第31条の3「既存の事務所等が同項の規定に抵触するに至つたときは、二週間以内に、同項の規定に適合させるため必要な措置を執らなければならない。」一次資料を確認

ひっかけ企業全体の人数だけで足りると考えない。また、抵触した既存事務所を無期限に放置できず、新規開設時の禁止とも区別する。

解説専任宅建士の設置義務は事務所等ごとに判定し、既存事務所が後から基準へ抵触したときは2週間以内の是正が必要になる。

補足31条の3第1項で場所単位・成年者・専任・省令所定数を、3項後段で既存事務所の抵触と2週間の是正期限を確認する。

正解：3（アー誤、イー正）

ア．誤り

宅建士である個人業者本人又は法人の一定の役員が自ら主として業務に従事する事務所等では、その者を成年者である専任宅建士とみなす。

宅地建物取引業法第31条の3「宅地建物取引業者（法人である場合においては、その役員（業務を執行する社員、取締役、執行役又はこれらに準ずる者をいう。））が宅地建物取引士であるときは、その者が自ら主として業務に従事する事務所等については、その者は、その事務所等に置かれる成年者である専任の宅地建物取引士とみなす。」一次資料を確認

イ．正しい

31条の3第3項前段は、専任宅建士の設置基準に抵触する状態の事務所等を宅建業者が新たに開設することを禁止している。

宅地建物取引業法第31条の3「宅地建物取引業者は、第一項の規定に抵触する事務所等を開設してはならず」一次資料を確認

ひっかけ役員で宅建士なら全事務所の専任者になると考えない。また、設置基準に抵触したまま開設し、後から2週間で補充すればよいとも考えない。

解説業者本人・法人役員の専任宅建士みなしには、本人等が宅建士で、その事務所等で自ら主として業務に従事するという条件がある。

補足31条の3第2項のみなし条件を事務所単位で当てはめた後、第3項前段により新規開設時点で設置基準を満たすか確認する。

正解：3（アー誤、イー正）

ア．誤り

宅建業法32条は、広告で著しく事実に相違する表示又は実際より著しく優良・有利だと誤認させる表示をすることを禁止している。

宅地建物取引業法第32条「著しく事実に相違する表示をし、又は実際のものよりも著しく優良であり、若しくは有利であると人を誤認させるような表示をしてはならない。」一次資料を確認

イ．正しい

誇大広告等の規制対象には物件の所在・規模等だけでなく、代金・借賃その他の対価額及びその支払方法に関する表示も含まれる。

宅地建物取引業法第32条「代金、借賃等の対価の額若しくはその支払方法」一次資料を確認

ひっかけ広告規制を物理的な物件情報だけに限定しない。価格そのものや分割払い等の支払方法に関する表示も誤認を生じさせれば対象となる。

解説誇大広告等の禁止は、著しい事実相違と著しい優良・有利誤認を規制し、物件情報から対価額・支払方法まで幅広い事項を対象にする。

補足32条では、禁止される表示の程度が『著しく』であることと、列挙事項に対価額・支払方法が含まれることを分けて確認する。

正解：3（アー誤、イー正）

ア．誤り

工事完了前の宅地・建物では、開発許可や建築確認等の政令所定の許可等があった後でなければ、売買その他の業務広告を開始できない。

宅地建物取引業法第33条「許可等の処分で政令で定めるものがあつた後でなければ、当該工事に係る宅地又は建物の売買その他の業務に関する広告をしてはならない。」一次資料を確認

イ．正しい

宅建業法33条の広告開始時期の基準は工事完成時ではなく、工事に必要な政令所定の許可・確認等の処分があった後である。

宅地建物取引業法第33条「許可等の処分で政令で定めるものがあつた後でなければ、当該工事に係る宅地又は建物の売買その他の業務に関する広告をしてはならない。」一次資料を確認

ひっかけ契約をまだ締結しないから許可前でも広告できると考えない。一方、許可等の処分後も完成するまで一切広告できない、と過度に制限しない。

解説未完成物件の広告開始時期は、工事に必要な政令所定の許可・確認等の処分があった後であり、工事完成まで待つという意味ではない。

補足33条について、工事完了前の物件、必要な許可等、処分後という三要素を確認し、36条の契約締結等の時期制限と区別する。

正解：4（アー誤、イー誤）

ア．誤り

宅建業者が自ら売主となる場合、自己所有に属しない宅地・建物の売買契約は33条の2本文により原則として締結できない。

宅地建物取引業法第33条の2「宅地建物取引業者は、自己の所有に属しない宅地又は建物について、自ら売主となる売買契約（予約を含む。）を締結してはならない。」一次資料を確認

イ．誤り

33条の2本文は規制対象となる『自ら売主となる売買契約』に予約を含めているため、本契約前の予約だけなら自由ということにはならない。

宅地建物取引業法第33条の2「自ら売主となる売買契約（予約を含む。）」一次資料を確認

ひっかけ民法上は他人物売買が可能であることから、宅建業者が自ら売主となる場合も自由だと考えない。また、予約なら対象外とも考えない。

解説自己所有に属しない物件の売買制限は、宅建業者が自ら売主となる取引を対象とし、完成した売買契約だけでなく予約も含む。

補足33条の2本文について、売主が宅建業者自身、物件が自己所有でない、売買契約には予約を含む、という適用要件を確認する。

正解：4（アー誤、イー誤）

ア．誤り

宅建業者が対象物件を取得する契約を締結済みであるなど、取得できることが明らかな場合は、33条の2第1号の例外として他人物売買が認められる。

宅地建物取引業法第33条の2「宅地建物取引業者が当該宅地又は建物を取得する契約（予約を含み、その効力の発生が条件に係るものを除く。）を締結しているときその他宅地建物取引業者が当該宅地又は建物を取得できることが明らかな場合」一次資料を確認

イ．誤り

取得契約には予約を含む一方、その効力の発生が条件に係る契約は33条の2第1号の括弧書で除外され、取得明白の根拠にはならない。

宅地建物取引業法第33条の2「予約を含み、その効力の発生が条件に係るものを除く。」一次資料を確認

ひっかけ予約と条件付き契約を同じ扱いにしない。予約は取得契約に含まれ得るが、効力発生が条件に係る取得契約は明文で除外される。

解説他人物売買制限の取得明白例外では、宅建業者が取得契約を締結済みかだけでなく、その契約の効力発生が条件に係っていないかを確認する。

補足33条の2第1号の原則的な取得明白要件、予約を含む点、効力発生が条件に係るものを除く点を括弧書まで追って判定する。

正解：2（アー正、イー誤）

ア．正しい

広告時の取引態様明示義務を問う肢。自己が当事者か、代理か、媒介かを広告段階で明示する必要がある。

宅地建物取引業法第34条「宅地建物取引業者は、宅地又は建物の売買、交換又は貸借に関する広告をするときは、自己が契約の当事者となつて当該売買若しくは交換を成立させるか、代理人として当該売買、交換若しくは貸借を成立させるか、又は媒介して当該売買、交換若しくは貸借を成立させるかの別（次項において「取引態様の別」という。）を明示しなければならない。」一次資料を確認

イ．誤り

広告時明示を不要とする誤り。注文時の明示義務があっても、広告時の明示義務は別に存在する。

宅地建物取引業法第34条「広告をするときは、自己が契約の当事者となつて当該売買若しくは交換を成立させるか、代理人として当該売買、交換若しくは貸借を成立させるか、又は媒介して当該売買、交換若しくは貸借を成立させるかの別」一次資料を確認

ひっかけ注文時だけで足りるとは読まない。

解説取引態様の明示は、広告時と注文時の二段階で問われる。広告時には、自己売主・代理・媒介の別を明示する必要がある。注文時にも別途明示義務があるが、それは広告時の明示義務を消すものではない。『注文時だけでよい』という肢は誤りになる。

補足34条第1項を確認する。

正解：2（アー正、イー誤）

ア．正しい

注文時の明示タイミングを問う肢。注文を受けたときは、遅滞なく取引態様の別を明らかにする必要がある。

宅地建物取引業法第34条「宅地建物取引業者は、宅地又は建物の売買、交換又は貸借に関する注文を受けたときは、遅滞なく、その注文をした者に対し、取引態様の別を明らかにしなければならない。」一次資料を確認

イ．誤り

契約締結後で足りるとする誤り。条文は注文時に遅滞なく明らかにすることを求めている。

宅地建物取引業法第34条「注文を受けたときは、遅滞なく、その注文をした者に対し、取引態様の別を明らかにしなければならない。」一次資料を確認

ひっかけ契約後の説明では遅い。

解説注文時の取引態様明示では、タイミングが重要である。宅建業者は注文を受けたとき、遅滞なく取引態様の別を明らかにしなければならない。契約締結後の説明では、注文者が契約判断をする前に業者の立場を知るという趣旨を満たさない。

補足34条第2項を確認する。

正解：2（アー正、イー誤）

ア．正しい

媒介契約締結時の書面作成・交付義務を問う肢。遅滞なく書面を作成して記名押印し、依頼者へ交付する必要がある。

宅地建物取引業法第34条の2「宅地建物取引業者は、宅地又は建物の売買又は交換の媒介の契約（以下この条において「媒介契約」という。）を締結したときは、遅滞なく、次に掲げる事項を記載した書面を作成して記名押印し、依頼者にこれを交付しなければならない。」一次資料を確認

イ．誤り

媒介契約書面の記載事項を問う肢。報酬に関する事項は法定記載事項であり、省くことはできない。

宅地建物取引業法第34条の2「報酬に関する事項」一次資料を確認

ひっかけ報酬事項を外さない。

解説媒介契約書面では、交付義務と記載事項を分けて押さえる。売買又は交換の媒介契約を締結したときは、遅滞なく書面を作成して記名押印し、依頼者に交付する。その記載事項には報酬に関する事項も含まれるため、報酬を後で口頭確認すればよいとはならない。

補足34条の2第1項を確認する。

正解：1（アー正、イー正）

ア．正しい

専任媒介契約の当初の有効期間は3月を超えられず、当事者が3月より長い期間を定めても法定上は3月に短縮される。

宅地建物取引業法第34条の2「専任媒介契約」という。）の有効期間は、三月を超えることができない。これより長い期間を定めたときは、その期間は、三月とする。」一次資料を確認

イ．正しい

専任媒介契約は依頼者の申出により更新できるが、更新後の期間も更新時から3月を超えることはできない。

宅地建物取引業法第34条の2「前項の有効期間は、依頼者の申出により、更新することができる。ただし、更新の時から三月を超えることができない。」一次資料を確認

ひっかけ3月制限は当初だけで更新後は自由だと考えない。また、更新は自動ではなく依頼者の申出によることにも注意する。

解説専任媒介契約の期間上限は、当初契約にも依頼者の申出による更新にも3月と定められ、長期の合意部分はそのまま有効にならない。

補足34条の2第3項で長期合意を3月とする効果を、第4項で更新主体と更新時から3月という新たな上限を確認する。

正解：1（アー正、イー正）

ア．正しい

専任媒介契約を締結した宅建業者は、物件情報を一定期間内に国土交通大臣指定の流通機構へ登録しなければならない。

宅地建物取引業法第34条の2「宅地建物取引業者は、専任媒介契約を締結したときは、契約の相手方を探索するため、国土交通省令で定める期間内に、当該専任媒介契約の目的物である宅地又は建物につき、所在、規模、形質、売買すべき価額その他国土交通省令で定める事項を、国土交通省令で定めるところにより、国土交通大臣が指定する者（以下「指定流通機構」という。）に登録しなければならない。」一次資料を確認

イ．正しい

指定流通機構への登録後は、50条の6所定の登録を証する書面を受領したままにせず、遅滞なく媒介の依頼者へ引き渡す必要がある。

宅地建物取引業法第34条の2「前項の規定による登録をした宅地建物取引業者は、第五十条の六に規定する登録を証する書面を遅滞なく依頼者に引き渡さなければならない。」一次資料を確認

ひっかけ流通機構へデータを登録すれば依頼者への対応も終わると考えない。登録した事実を依頼者が確認できる書面の引渡しまで必要である。

解説専任媒介契約では、指定流通機構への物件登録と、その登録を証する書面を遅滞なく依頼者へ引き渡す後続手続を一連で押さえる。

補足34条の2第5項で専任媒介契約と登録義務を、第6項で登録後の証明書面、遅滞なく、依頼者への引渡しを確認する。

正解：2（アー正、イー誤）

ア．正しい

媒介目的物について売買又は交換の申込みが入った場合、媒介契約を締結した宅建業者は、その旨を遅滞なく依頼者へ報告しなければならない。

宅地建物取引業法第34条の2「媒介契約を締結した宅地建物取引業者は、当該媒介契約の目的物である宅地又は建物の売買又は交換の申込みがあつたときは、遅滞なく、その旨を依頼者に報告しなければならない。」一次資料を確認

イ．誤り

34条の2第8項の主語は『媒介契約を締結した宅地建物取引業者』であり、専任媒介契約に限定されていない。

宅地建物取引業法第34条の2「媒介契約を締結した宅地建物取引業者は、当該媒介契約の目的物である宅地又は建物の売買又は交換の申込みがあつたときは、遅滞なく、その旨を依頼者に報告しなければならない。」一次資料を確認

ひっかけ第9項の業務処理状況報告が専任媒介を対象とすることから、第8項の個別の申込み報告まで専任媒介だけだと混同しない。

解説媒介目的物への売買・交換の申込み報告は、専任か一般かを問わず媒介契約を締結した宅建業者に課され、遅滞なく行う。

補足34条の2第8項では主語が媒介契約一般であること、報告の契機が売買・交換の申込み、期限が遅滞なくであることを確認する。

正解：1（アー正、イー正）

ア．正しい

通常の専任媒介契約では、宅建業者は媒介業務の処理状況を依頼者に対して2週間に1回以上の頻度で報告する必要がある。

宅地建物取引業法第34条の2「専任媒介契約を締結した宅地建物取引業者は、前項に定めるもののほか、依頼者に対し、当該専任媒介契約に係る業務の処理状況を二週間に一回以上」一次資料を確認

イ．正しい

依頼者が業者の探索相手以外と契約できない特約を含む専属専任型では、より高い頻度となる1週間に1回以上の処理状況報告が必要である。

宅地建物取引業法第34条の2「依頼者が当該宅地建物取引業者が探索した相手方以外の者と売買又は交換の契約を締結することができない旨の特約を含む専任媒介契約にあつては、一週間に一回以上」一次資料を確認

ひっかけ専属専任型の拘束が強いのに報告頻度が低くなると逆に覚えない。また、申込み発生時の遅滞ない報告とは別の定期報告である。

解説専任媒介の業務処理状況報告は通常型で2週間に1回以上、自己発見取引を制限する専属専任型で1週間に1回以上となる。

補足34条の2第9項で通常型の2週間、括弧書の特約内容、専属専任型の1週間を対応させ、いずれも『以上』であることを確認する。