不動産登記法（申請・仮登記・登記識別情報）の問題（15問）

正解：1（アー正、イー正）

ア．正しい

共同申請主義

不動産登記法第60条「登記権利者及び登記義務者が共同してしなければならない」e-Gov原文

イ．正しい

申請主義

不動産登記法第16条「当事者の申請又は官庁若しくは公署の嘱託がなければ」e-Gov原文

ひっかけ権利の登記は『共同申請』が原則。判決・相続等は単独申請の例外。

解説不動産登記は、当事者の申請又は官公署の嘱託を要する（申請主義、16条）。権利に関する登記は、登記によって利益を受ける登記権利者と不利益を受ける登記義務者が共同で申請するのが原則（共同申請主義、60条）。判決による登記や相続登記など、単独申請が認められる例外がある。

補足表示に関する登記は、登記官が職権でできる場合がある。

正解：1（アー正、イー正）

ア．正しい

一般承継人による申請

不動産登記法第62条「相続人その他の一般承継人は、当該権利に関する登記を申請することができる」e-Gov原文

イ．正しい

性質上、登記義務者がいない

不動産登記法第63条「相続又は法人の合併による権利の移転の登記は、登記権利者が単独で申請することができる」e-Gov原文

ひっかけ相続・合併の移転登記は『単独申請』。共同申請主義の例外。

解説登記の申請人が死亡・合併した場合、一般承継人がその地位を承継して申請できる（62条）。相続・合併による権利移転の登記は、相手方（登記義務者）が存在しないため登記権利者の単独申請で行う（63条2項）。共同申請主義（60条）の重要な例外群。

補足相続人に対する遺贈による所有権移転登記も、単独申請ができる（63条3項）。

正解：1（アー正、イー正）

ア．正しい

請求権保全は仮登記事由

不動産登記法第105条「権利の設定、移転、変更又は消滅に関して請求権」e-Gov原文

イ．正しい

仮登記の順位保全効

不動産登記法第106条「当該本登記の順位は、当該仮登記の順位による」e-Gov原文

ひっかけ仮登記自体に対抗力はないが、本登記時に『順位』が保全される。

解説仮登記には、登記申請に必要な情報を提供できない場合の1号仮登記（105条1号）と、権利変動に関する請求権を保全する2号仮登記（同2号）がある。仮登記は対抗力を持たないが、後に本登記をすれば本登記の順位が仮登記の順位にさかのぼる（順位保全効、106条）。

補足本登記をするには、原則として登記上の利害関係を有する第三者の承諾が必要。

正解：1（アー正、イー正）

ア．正しい

登記の真正を担保するため

不動産登記法第61条「申請情報と併せて登記原因を証する情報を提供しなければならない」e-Gov原文

イ．正しい

例外的に提供不要の場合がある

不動産登記法第61条「法令に別段の定めがある場合を除き」e-Gov原文

ひっかけ権利の登記は『登記原因証明情報』が原則必要。別段の定めがあれば不要。

解説権利に関する登記（所有権移転・抵当権設定等）の申請には、登記原因（売買・相続・設定契約等）を証する情報の提供が原則として必要（61条）。登記の真正を確保する趣旨。表示に関する登記や、別段の定めがある場合は提供を要しない。

補足登記識別情報とは別の情報で、登記原因の存在を証明するもの。

正解：2（アー正、イー誤）

ア．正しい

登記の先後が順位を決める

不動産登記法第4条「法令に別段の定めがある場合を除き、登記の前後による」e-Gov原文

イ．誤り

賃借権は登記できる

不動産登記法第3条「賃借権九配偶者居住権」e-Gov原文

ひっかけ賃借権・配偶者居住権も登記できる権利。所有権・担保物権だけではない。

解説登記できる権利は、所有権・地上権・永小作権・地役権・先取特権・質権・抵当権・賃借権・配偶者居住権・採石権（3条）。同一不動産上の権利の順位は原則として登記の前後で決まる（4条1項）。賃借権も登記でき、登記すれば第三者に対抗できる（民法605条）。

補足付記登記の順位は主登記の順位による（4条2項）。

正解：2（アー正、イー誤）

ア．正しい

確定判決があれば単独申請

不動産登記法第63条「他方が単独で申請することができる」e-Gov原文

イ．誤り

共同申請とするのは誤り

不動産登記法第64条「登記名義人が単独で申請することができる」e-Gov原文

ひっかけ氏名・住所の変更登記は『単独申請』。共同申請主義の例外。

解説登記手続を命ずる確定判決（給付判決）があれば、勝訴した者が単独で登記を申請できる（63条1項）。登記名義人の氏名・名称・住所の変更・更正登記は、不利益を受ける相手方がいないため登記名義人の単独申請による（64条1項）。

補足判決による登記の『判決』は、登記手続を命ずる給付判決の確定が必要。

正解：2（アー正、イー誤）

ア．正しい

承諾があれば単独申請

不動産登記法第107条「当該仮登記の登記権利者が単独で申請することができる」e-Gov原文

イ．誤り

常に共同申請とするのは誤り

不動産登記法第63条「登記権利者が単独で申請することができる」e-Gov原文

ひっかけ相続人への遺贈は『単独申請』に。相続登記の申請義務化と関連する近年の改正。

解説仮登記は、仮登記義務者の承諾又は仮登記を命ずる処分があれば、仮登記権利者が単独で申請できる（107条1項）。相続人に対する遺贈による所有権移転登記も、令和の改正で登記権利者の単独申請が認められた（63条3項）。共同申請主義の例外を整理して押さえる。

補足相続人以外への遺贈は、原則どおり共同申請による。

正解：2（アー正、イー誤）

ア．正しい

順位を変える抵当権者全員で申請する

不動産登記法第89条「順位を変更する当該抵当権の登記名義人が共同してしなければならない」e-Gov原文

イ．誤り

利害関係人の一人の単独申請では足りない

不動産登記法第89条「抵当権の順位の変更の登記の申請は、順位を変更する当該抵当権の登記名義人が共同してしなければならない」e-Gov原文

ひっかけ抵当権の順位変更の登記は『当該抵当権者が共同申請』。順位変更は登記が効力要件。

解説抵当権の順位の変更は、順位の変更によって影響を受ける抵当権者全員の合意で行い、その登記の申請も当該抵当権の登記名義人が共同してする（89条）。順位の変更は登記をしなければ効力を生じない（民法374条2項）点も重要。

補足順位変更には、利害関係を有する第三者があるときはその承諾が必要。

正解：3（アー誤、イー正）

ア．誤り

提供不要とするのは誤り

不動産登記法第22条「登記識別情報を提供しなければならない」e-Gov原文

イ．正しい

申請できる者が限定される

不動産登記法第74条「表題部所有者又はその相続人その他の一般承継人」e-Gov原文

ひっかけ登記識別情報は『権利証』に代わる本人確認手段。共同申請で必要。

解説共同申請等では、登記義務者の本人確認手段として登記識別情報を提供する（22条）。提供できないときは事前通知や資格者代理人による本人確認情報で代替する。所有権保存登記は、表題部所有者やその一般承継人、確定判決で所有権を確認された者、収用による取得者等に申請権者が限定される（74条）。

補足区分建物では、表題部所有者から所有権を取得した者も保存登記を申請できる（74条2項）。

正解：3（アー誤、イー正）

ア．誤り

常に通知とするのは誤り

不動産登記法第21条「申請人自らが登記名義人となる場合」e-Gov原文

イ．正しい

不通知の申出ができる

不動産登記法第21条「登記識別情報の通知を希望しない旨の申出をした場合」e-Gov原文

ひっかけ登記識別情報の通知は『自らが登記名義人となる場合』。常時ではない。

解説登記識別情報は、登記により申請人自らが登記名義人となるとき、その本人に通知される（21条）。以後の登記申請で本人確認手段（旧・権利証に相当）として用いる。あらかじめ通知を希望しない旨の申出をすれば通知されない。

補足登記識別情報を提供できないときは、事前通知や本人確認情報で代替する。

正解：3（アー誤、イー正）

ア．誤り

却下できないとするのは誤り

不動産登記法第25条「申請の権限を有しない者の申請によるとき」e-Gov原文

イ．正しい

既登記の申請は却下

不動産登記法第25条「申請に係る登記が既に登記されているとき」e-Gov原文

ひっかけ無権限者の申請・二重登記はいずれも却下事由。形式審査で弾かれる。

解説申請の却下事由（25条）には、管轄違い（1号）、登記事項以外の登記（2号）、既登記事項の申請（3号）、無権限者の申請（4号）、方式不適合（5号）、登記記録との不一致（6号・7号）、登記原因証明情報の不提供（8号）等がある。登記官の形式的審査の対象。

補足却下は理由を付した決定で行い、これに対しては審査請求ができる。

正解：3（アー誤、イー正）

ア．誤り

共同申請の原則の例外

不動産登記法第110条「仮登記の登記名義人が単独で申請することができる」e-Gov原文

イ．正しい

承諾があれば利害関係人も単独申請可

不動産登記法第110条「仮登記の登記名義人の承諾がある場合における当該仮登記の登記上の利害関係人も、同様とする」e-Gov原文

ひっかけ仮登記の抹消は『仮登記名義人が単独』、承諾ある利害関係人も単独で可。

解説登記は共同申請が原則（60条）だが、仮登記の抹消には例外がある。仮登記の登記名義人は単独で抹消を申請でき、また仮登記の登記名義人の承諾があれば、仮登記の登記上の利害関係人も単独で抹消を申請できる（110条）。仮登記は本登記前の暫定的な登記なので抹消が簡易化されている。

補足仮登記の登記名義人の承諾を証する情報の提供が必要となる。

正解：4（アー誤、イー誤）

ア．誤り

却下できないとするのは誤り

不動産登記法第25条「登記の申請を却下しなければならない」e-Gov原文

イ．誤り

直ちに却下とするのは誤り

不動産登記法第25条「登記官が定めた相当の期間内に、申請人がこれを補正したとき」e-Gov原文

ひっかけ補正できる不備は、まず補正の機会。直ちに却下ではない。

解説登記官は、管轄違い・登記事項以外の登記・二重登記・無権限者の申請・方式不適合等の却下事由があれば、理由を付した決定で申請を却下する（25条）。ただし補正可能な不備は、登記官が定めた相当期間内に補正されれば却下しない（同ただし書）。登記官は形式的審査権を持つ。

補足登記官の審査は原則として提出された書面による形式的審査。

正解：4（アー誤、イー誤）

ア．誤り

共同申請とするのは誤り

不動産登記法第64条「債務者が単独で申請することができる」e-Gov原文

イ．誤り

適用されるとするのは誤り

不動産登記法第107条「第二十二条本文の規定は、適用しない」e-Gov原文

ひっかけ仮登記の申請には登記識別情報の提供が不要。本登記とは扱いが異なる。

解説抵当証券が発行されている場合の債務者の氏名等の変更・更正登記は、債務者が単独で申請できる（64条2項）。仮登記を共同申請する場合は、登記識別情報の提供に関する22条本文が適用されない（107条2項）。仮登記は終局的な権利変動の登記ではなく、本人確認の要請が緩やかであるため。

補足仮登記を命ずる処分は、仮登記権利者の申立てにより裁判所が行う。

正解：4（アー誤、イー誤）

ア．誤り

なりすまし防止のため通知が必要

不動産登記法第23条「その旨の申出をすべき旨を通知しなければならない」e-Gov原文

イ．誤り

本人の確認（申出）を経て登記する

不動産登記法第23条「当該申出がない限り、当該申請に係る登記をすることができない」e-Gov原文

ひっかけ登記識別情報を出せないときは『事前通知』。義務者の申出がないと登記できない。

解説登記識別情報を提供できないときは、登記官が登記義務者に対し、申請があった旨と、内容が真実なら一定期間内に申出をすべき旨を通知する（事前通知。23条）。登記義務者の申出があって初めて登記され、なりすましによる不正登記を防ぐ。所有権の登記で住所変更があるときは前住所への通知も加わる。

補足資格者代理人による本人確認情報の提供等があれば、事前通知は省略できる。