宅地建物取引業法（重要事項説明・37条書面⑧）の問題（15問）

正解：1（アー正、イー正）

ア．正しい

重要事項説明の実施時期と担当者を問う肢。契約成立前に、宅建士をして重要事項書面を交付・説明させる必要がある。

宅地建物取引業法第35条「その売買、交換又は貸借の契約が成立するまでの間に、宅地建物取引士をして、少なくとも次に掲げる事項について、これらの事項を記載した書面」一次資料を確認

イ．正しい

35条のタイミングを確認する肢。重要事項説明は契約成立までの間に行う手続であり、契約後では遅い。

宅地建物取引業法第35条「その売買、交換又は貸借の契約が成立するまでの間に」一次資料を確認

ひっかけ契約後にまとめて交付すればよいとは考えない。

解説重要事項説明は契約成立前、37条書面は契約成立後の書面交付として区別する。35条は契約判断の前提情報を与える制度なので、契約後にまとめて説明すればよいとはならない。

補足35条第1項を確認する。

正解：1（アー正、イー正）

ア．正しい

登記された権利の種類・内容と名義人情報が説明対象になるかを問う肢。どちらも重要事項に含まれる。

宅地建物取引業法第35条「当該宅地又は建物の上に存する登記された権利の種類及び内容並びに登記名義人又は登記簿の表題部に記録された所有者の氏名（法人にあつては、その名称）」一次資料を確認

イ．正しい

名義人情報を落とさないための肢。法人の場合の名称も含めて、登記上の主体情報が説明対象になる。

宅地建物取引業法第35条「登記名義人又は登記簿の表題部に記録された所有者の氏名（法人にあつては、その名称）」一次資料を確認

ひっかけ権利内容だけ説明すればよいとはしない。

解説登記関係の重要事項は、権利の種類・内容と名義人等をセットで押さえる。抵当権などの権利内容だけを説明すれば足りるわけではなく、登記名義人又は表題部所有者の氏名・名称も対象になる。

補足35条第1項第1号を確認する。

正解：1（アー正、イー正）

ア．正しい

法令制限の概要が重要事項に含まれることを問う肢。都市計画法・建築基準法等の制限は契約内容の別に応じて扱われる。

宅地建物取引業法第35条「都市計画法、建築基準法その他の法令に基づく制限で契約内容の別（当該契約の目的物が宅地であるか又は建物であるかの別及び当該契約が売買若しくは交換の契約であるか又は貸借の契約であるかの別をいう。以下この条において同じ。）に応じて政令で定めるものに関する事項の概要」一次資料を確認

イ．正しい

契約内容の別の意味を問う肢。目的物の別と契約類型の別を組み合わせて判断する。

宅地建物取引業法第35条「契約内容の別（当該契約の目的物が宅地であるか又は建物であるかの別及び当該契約が売買若しくは交換の契約であるか又は貸借の契約であるかの別をいう。以下この条において同じ。）に応じて」一次資料を確認

ひっかけ貸借なら法令制限は全く不要とは読まない。

解説法令制限の重要事項は、目的物と契約類型で見る。宅地か建物か、売買・交換か貸借かによって、説明すべき制限の範囲が変わる。政令上の細目に踏み込みすぎず、法律本文ではこの切替え構造を押さえる。

補足35条第1項第2号を確認する。

正解：1（アー正、イー正）

ア．正しい

既存建物に関する重要事項の範囲を問う肢。建物状況調査の実施有無と結果概要がセットで問題になる。

宅地建物取引業法第35条「建物状況調査（実施後国土交通省令で定める期間を経過していないものに限る。）を実施しているかどうか、及びこれを実施している場合におけるその結果の概要」一次資料を確認

イ．正しい

調査結果の概要を落とさないための肢。調査を実施している場合は、その結果概要も説明対象になる。

宅地建物取引業法第35条「これを実施している場合におけるその結果の概要」一次資料を確認

ひっかけ結果概要を落とさない。

解説既存建物の建物状況調査は、有無と結果概要を分けて押さえる。調査が実施されている場合、実施済みという事実だけではなく、結果の概要まで重要事項として扱われる。

補足35条第1項第6号の2イを確認する。

正解：3（アー誤、イー正）

ア．誤り

工事完了前物件について必要な許可等の処分前は、宅建業者が自ら契約する場合だけでなく、売買・交換を媒介することも36条により禁止される。

宅地建物取引業法第36条「許可等の処分で政令で定めるものがあつた後でなければ、当該工事に係る宅地又は建物につき、自ら当事者として、若しくは当事者を代理してその売買若しくは交換の契約を締結し、又はその売買若しくは交換の媒介をしてはならない。」一次資料を確認

イ．正しい

宅建業法36条は、売買・交換について、自ら当事者としての契約締結、当事者の代理による締結、媒介のすべてを時期制限の対象にする。

宅地建物取引業法第36条「自ら当事者として、若しくは当事者を代理してその売買若しくは交換の契約を締結し、又はその売買若しくは交換の媒介をしてはならない。」一次資料を確認

ひっかけ宅建業者自身が売主・買主にならなければ関与できると考えない。媒介や代理も明文で対象となり、広告規制とも別に判定する。

解説36条の契約締結等の時期制限は、未完成物件の許可等処分前に、自らする売買・交換、代理による締結、媒介のいずれも禁止する。

補足36条では、許可等の処分前という時点と、自ら当事者・代理・媒介という三つの関与形態、対象が売買・交換であることを確認する。

正解：2（アー正、イー誤）

ア．正しい

宅建業者が自ら当事者となる場合の交付先を問う肢。相手方に37条書面を交付する。

宅地建物取引業法第37条「自ら当事者として契約を締結したときはその相手方に」一次資料を確認

イ．誤り

媒介の場合の交付先を問う肢。媒介では契約の各当事者に交付する必要があり、一方だけでは足りない。

宅地建物取引業法第37条「その媒介により契約が成立したときは当該契約の各当事者に、遅滞なく」一次資料を確認

ひっかけ媒介では各当事者を落とさない。

解説37条書面は、宅建業者の関与態様で交付先が変わる。自ら当事者なら相手方、媒介なら契約の各当事者である。媒介で一方の依頼者だけに交付すれば足りる、という理解は誤りになる。

補足37条第1項を確認する。

正解：2（アー正、イー誤）

ア．正しい

売買・交換の37条書面には、確定した契約内容として代金又は交換差金の額だけでなく、その支払時期と支払方法も記載する。

宅地建物取引業法第37条「代金又は交換差金の額並びにその支払の時期及び方法」一次資料を確認

イ．誤り

宅地又は建物の引渡しの時期は宅建業法37条1項4号が明示する売買・交換の書面記載事項であり、除外されていない。

宅地建物取引業法第37条「宅地又は建物の引渡しの時期」一次資料を確認

ひっかけ金銭条件だけが契約書面の必須事項だと考えない。また、引渡時期を35条の重要事項説明だけの論点として処理しない。

解説売買・交換の37条書面では、代金・交換差金の額と支払時期・方法に加え、物件の引渡時期も確定した契約内容として記載する。

補足37条1項3号の対価額・支払時期・方法と、4号の引渡時期を連続して確認し、各肢がどの要素を欠落させているかを見る。

正解：2（アー正、イー誤）

ア．正しい

37条書面の記名者を問う肢。宅地建物取引士をして書面に記名させる必要がある。

宅地建物取引業法第37条「前二項の規定により交付すべき書面を作成したときは、宅地建物取引士をして、当該書面に記名させなければならない。」一次資料を確認

イ．誤り

代表者記名だけで足りるとする誤り。条文は宅建士の記名を求めている。

宅地建物取引業法第37条「宅地建物取引士をして、当該書面に記名させなければならない。」一次資料を確認

ひっかけ重要事項説明の説明義務と混同しない。

解説37条書面では、誰が記名するかを確認する。代表者や担当営業だけでよいのではなく、宅地建物取引士の記名が必要である。35条の説明義務と混同せず、37条では書面作成後の記名義務を押さえる。

補足37条第3項を確認する。

正解：3（アー誤、イー正）

ア．誤り

37条書面の記載事項を電磁的方法で提供するには、取引類型ごとに同条4項各号が定める相手方等から事前に承諾を得る必要がある。

宅地建物取引業法第37条「当該各号に定める者の承諾を得て、当該書面に記載すべき事項を電磁的方法」一次資料を確認

イ．正しい

所定の承諾を得て37条記載事項を電磁的方法で提供した場合、同条4項により宅建業者は当該書面を交付したものとみなされる。

宅地建物取引業法第37条「当該宅地建物取引業者は、当該書面を交付したものとみなし」一次資料を確認

ひっかけ業者の都合だけで電子提供へ切り替えられると考えない。一方、承諾を得た適法な電子提供後にも必ず同内容の紙交付が必要だとも考えない。

解説37条書面の電子提供は、所定の相手方等から承諾を得ることを入口とし、適法に提供すれば紙の書面を交付したものとみなされる。

補足37条4項について、取引区分に対応する承諾者、電磁的方法による記載事項の提供、書面交付みなしという順序を確認する。

正解：3（アー誤、イー正）

ア．誤り

買受けの申込みを事務所等で行った買主は、その後に事務所等以外で売買契約を締結しても、37条の2の申込み撤回等の対象から除外される。

宅地建物取引業法第37条の2「事務所等において買受けの申込みをし、事務所等以外の場所において売買契約を締結した買主を除く。」一次資料を確認

イ．正しい

宅建業者が自ら売主となる取引で、事務所等以外の場所において買受けの申込み又は契約締結をした申込者等は、法定例外を除き書面で撤回等ができる。

宅地建物取引業法第37条の2「当該宅地又は建物の買受けの申込みをした者又は売買契約を締結した買主」一次資料を確認

ひっかけ最終的な契約締結が事務所外だったという一点だけでクーリング・オフ対象と決めない。事務所等で申込み済みなら明文の除外に当たる。

解説事務所外申込みの撤回等は、契約場所だけでなく、買受けの申込みを最初に行った場所が事務所等かどうかを優先して判定する。

補足37条の2第1項について、自ら売主の取引、申込み・契約の場所、事務所申込み後の外部契約という除外を順に当てはめる。

正解：3（アー誤、イー正）

ア．誤り

撤回等ができる場合に違約金を当然請求できるかを問う肢。37条の2は損害賠償・違約金請求を禁じている。

宅地建物取引業法第37条の2「損害賠償又は違約金の支払を請求することができない。」一次資料を確認

イ．正しい

撤回等に伴う金銭請求禁止を確認する肢。損害賠償も違約金も請求できない。

宅地建物取引業法第37条の2「宅地建物取引業者は、申込みの撤回等に伴う損害賠償又は違約金の支払を請求することができない。」一次資料を確認

ひっかけ解除できても違約金は別と考えない。

解説申込み撤回等では、撤回できるだけでなく、損害賠償・違約金を請求できない点まで押さえる。宅建業者が金銭請求で撤回をためらわせることを防ぐための規律である。

補足37条の2第1項を確認する。

正解：2（アー正、イー誤）

ア．正しい

申込み撤回等ができる旨と方法を告げられた場合、その告知日そのものから起算して8日を経過すると、37条の2による撤回等はできなくなる。

宅地建物取引業法第37条の2「その告げられた日から起算して八日を経過したとき。」一次資料を確認

イ．誤り

法定期間は告げられた日の翌日から10日ではなく、『その告げられた日から起算して八日』であり、起算点と日数の双方が異なる。

宅地建物取引業法第37条の2「その告げられた日から起算して八日を経過したとき。」一次資料を確認

ひっかけ一般的な期間計算の印象だけで翌日起算に置き換えたり、8日を10日と取り違えたりしない。条文の起算点と日数を一体で読む。

解説クーリング・オフ期間の判定では、撤回できる旨・方法を適法に告げられた日を起算点とし、その日から8日を経過したかを確認する。

補足37条の2第1項1号の告知内容、告げられた日からの起算、8日経過という三要素を確認し、告知がなければ起算しない点にも注意する。

正解：4（アー誤、イー誤）

ア．誤り

発信時効力を到達時にすり替える肢。37条の2では書面を発した時に効力が生じる。

宅地建物取引業法第37条の2「申込みの撤回等は、申込者等が前項前段の書面を発した時に、その効力を生ずる。」一次資料を確認

イ．誤り

到達時基準を正面から述べる誤り。クーリング・オフの効力発生時は発信時である。

宅地建物取引業法第37条の2「書面を発した時に、その効力を生ずる。」一次資料を確認

ひっかけ通常の到達時と混同しない。

解説申込み撤回等は発信主義である。申込者等が書面を発した時に効力が生じ、宅建業者に書面が到達した時ではない。到達の遅れによって申込者等が不利益を受けないようにする点を理解する。

補足37条の2第2項を確認する。

正解：4（アー誤、イー誤）

ア．誤り

申込み撤回等が行われた場合、宅建業者は申込み又は契約締結時に受領した手付金その他の金銭を申込者等へ速やかに返還しなければならない。

宅地建物取引業法第37条の2「申込者等に対し、速やかに、買受けの申込み又は売買契約の締結に際し受領した手付金その他の金銭を返還しなければならない。」一次資料を確認

イ．誤り

宅建業法37条の2第3項は受領済みの手付金を返還対象に明示的に含めており、撤回後も宅建業者が保持できる金銭ではない。

宅地建物取引業法第37条の2「手付金その他の金銭を返還しなければならない。」一次資料を確認

ひっかけ手付金だから解約時に当然没収できると考えない。37条の2による撤回等では、名目を問わず受領済み金銭が返還対象となる。

解説申込み撤回等の後は、宅建業者が申込み・契約時に受領した手付金その他の金銭を、申込者等へ速やかに返還する必要がある。

補足37条の2第3項で、返還義務者、返還相手、対象となる申込み・契約時の金銭、速やかにという期限を対応させる。

正解：4（アー誤、イー誤）

ア．誤り

37条の2に反する不利特約を有効とする誤り。申込者等に不利なものは無効である。

宅地建物取引業法第37条の2「前三項の規定に反する特約で申込者等に不利なものは、無効とする。」一次資料を確認

イ．誤り

署名があれば常に有効とする誤り。買主の署名があっても、不利特約無効の規律は覆らない。

宅地建物取引業法第37条の2「申込者等に不利なものは、無効とする。」一次資料を確認

ひっかけ署名・合意で当然に上書きできるとはしない。

解説37条の2に反する申込者等に不利な特約は無効である。署名や合意があっても、申込者等に不利な方向でクーリング・オフ規定を弱めることはできない。特約の有無より、不利特約無効のルールを優先して判断する。

補足37条の2第4項を確認する。