宅地建物取引業法（8種制限・手付金等保全⑨）の問題（15問）

正解：1（アー正、イー正）

ア．正しい

損害賠償予定額と違約金の合算上限を問う肢。自ら売主となる宅建業者には二割上限がかかる。

宅地建物取引業法第38条「これらを合算した額が代金の額の十分の二をこえることとなる定めをしてはならない。」一次資料を確認

イ．正しい

別枠計算を排除するための肢。損害賠償額の予定と違約金は合算して代金額の十分の二までである。

宅地建物取引業法第38条「これらを合算した額が代金の額の十分の二をこえることとなる定めをしてはならない。」一次資料を確認

ひっかけ損害賠償と違約金を別枠にしない。

解説38条の上限は、損害賠償額の予定と違約金を合算して判断する。各名目を分けて上限を二重取りすることはできない。『合算』という語が判断の中心になる。

補足38条第1項を確認する。

正解：2（アー正、イー誤）

ア．正しい

損害賠償額の予定等の合算額が代金の2割を超える場合、宅建業法38条2項は特約全体ではなく、2割を超過する部分だけを無効とする。

宅地建物取引業法第38条「前項の規定に反する特約は、代金の額の十分の二をこえる部分について、無効とする。」一次資料を確認

イ．誤り

無効となる範囲は代金額の2割を超える部分に限定され、上限内の部分まで含めて損害賠償予定の特約全体が無効になるわけではない。

宅地建物取引業法第38条「代金の額の十分の二をこえる部分について、無効とする。」一次資料を確認

ひっかけ強行規定への違反だから特約全部が無効だと早合点しない。38条2項は無効範囲を『超える部分』に限定している。

解説38条の2割上限に反する損害賠償予定・違約金特約は、代金額の2割までは残り、2割を超えた金額部分だけが無効となる。

補足損害賠償予定額と違約金を合算し、代金額の2割上限と比較したうえで、超過額のみを無効として処理する。

正解：1（アー正、イー正）

ア．正しい

宅建業者が自ら売主となる売買では、契約締結時に受領する手付の額は代金額の2割が上限であり、これを超える手付を受領できない。

宅地建物取引業法第39条「代金の額の十分の二を超える額の手付を受領することができない。」一次資料を確認

イ．正しい

39条1項の2割上限は買主の承諾によって外せる任意の基準ではなく、自ら売主の宅建業者による超過手付の受領を禁止する。

宅地建物取引業法第39条「代金の額の十分の二を超える額の手付を受領することができない。」一次資料を確認

ひっかけ手付金等の保全措置を講じれば2割超の手付も受領できると混同しない。保全の有無とは別に39条1項の額上限が働く。

解説宅建業者が自ら売主となる場合、契約締結時に受領できる手付は代金額の2割以下に制限され、当事者合意でも上限を超えられない。

補足売主が宅建業者自身かを確認し、代金額に2割を掛けた上限と実際に受領する手付額を比較する。

正解：1（アー正、イー正）

ア．正しい

手付解除の双方の方法を問う肢。買主は放棄、宅建業者は倍額の現実提供という違いを押さえる。

宅地建物取引業法第39条「買主はその手付を放棄して、当該宅地建物取引業者はその倍額を現実に提供して、契約の解除をすることができる。」一次資料を確認

イ．正しい

宅建業者側の解除要件を問う肢。倍額を現実に提供する必要がある。

宅地建物取引業法第39条「その倍額を現実に提供して」一次資料を確認

ひっかけ業者側を単なる意思表示で済ませない。

解説手付解除では、買主と宅建業者の解除方法を分ける。買主は手付放棄、宅建業者は倍額の現実提供である。宅建業者側を単なる意思表示や後払いで済ませない。

補足39条第2項を確認する。

正解：3（アー誤、イー正）

ア．誤り

手付解除は相手方が契約の履行に着手するまでに限られ、相手方が履行着手した後にも常に解除できるとする記述は39条2項ただし書に反する。

宅地建物取引業法第39条「ただし、その相手方が契約の履行に着手した後は、この限りでない。」一次資料を確認

イ．正しい

39条2項の手付解除ルールに反する特約のうち、買主の解除権を狭めるなど買主に不利なものは、同条3項により無効となる。

宅地建物取引業法第39条「前項の規定に反する特約で、買主に不利なものは、無効とする。」一次資料を確認

ひっかけ自分が履行に着手したかだけで判断せず、解除しようとする者の相手方が履行に着手したかを見る。解除権が無期限に残るわけではない。

解説手付解除の期限は相手方の履行着手までであり、39条2項に反して買主の解除権を不利に制限する特約は無効となる。

補足39条2項ただし書で履行着手の主体と時期を確認し、3項で反対特約が買主に有利か不利かを判定する。

正解：3（アー誤、イー正）

ア．誤り

宅建業者が自ら売主となる売買では、契約不適合責任について民法566条より買主に不利な特約を設けることは原則として禁止される。

宅地建物取引業法第40条「買主に不利となる特約をしてはならない。」一次資料を確認

イ．正しい

民法566条の通知期間について、目的物の引渡日から2年以上となる期間を定める特約は、40条1項の買主不利特約禁止の例外として認められる。

宅地建物取引業法第40条「民法（明治二十九年法律第八十九号）第五百六十六条に規定する期間についてその目的物の引渡しの日から二年以上となる特約をする場合を除き」一次資料を確認

ひっかけ民法566条が任意規定だから自由に短縮できると考えない。また、2年の起算点を契約日や不適合発見日と取り違えない。

解説40条は自ら売主の宅建業者による契約不適合責任の買主不利特約を原則禁止し、引渡日から2年以上の通知期間特約だけを例外扱いする。

補足売主の属性、民法より不利か、通知期間が引渡日から2年以上かを順に確認して40条の適否を判断する。

正解：3（アー誤、イー正）

ア．誤り

38条の超過部分無効を40条に持ち込む誤り。40条違反は特約が無効となる。

宅地建物取引業法第40条「前項の規定に反する特約は、無効とする。」一次資料を確認

イ．正しい

40条違反の効果を確認する肢。前項に反する特約は無効である。

宅地建物取引業法第40条「前項の規定に反する特約は、無効とする。」一次資料を確認

ひっかけ38条の処理を40条に持ち込まない。

解説38条と40条は、どちらも自ら売主となる宅建業者に関する買主保護規定だが、違反時の効果が異なる。38条は超過部分無効、40条は反する特約が無効である。条文ごとの無効範囲を混ぜない。

補足40条第2項を確認する。

正解：3（アー誤、イー正）

ア．誤り

未完成物件を宅建業者が自ら売主として売る場合、41条所定の保全措置を講じる前に買主から手付金等を自由に受領することはできない。

宅地建物取引業法第41条「措置を講じた後でなければ、買主から手付金等」一次資料を確認

イ．正しい

未完成物件の手付金等は、銀行等の保証委託契約など41条1項各号のいずれかの保全措置を講じた後に受領するのが原則である。

宅地建物取引業法第41条「次の各号のいずれかに掲げる措置を講じた後でなければ、買主から手付金等」一次資料を確認

ひっかけ契約後すぐなら先に受領して後日保証を付けてもよいと考えない。41条は保全措置を講じた『後』でなければ受領できないとする。

解説未完成物件の手付金等保全では、宅建業者が自ら売主であることを確認し、所定の保全措置を手付金等の受領前に講じる。

補足物件の完成前、自ら売主、保全措置の種類、措置後の受領という適用順序を41条1項で確認する。

正解：4（アー誤、イー誤）

ア．誤り

41条の手付金等は物件の引渡し前に支払われる金銭を対象としており、引渡し後に支払われる金銭だけを指すものではない。

宅地建物取引業法第41条「引渡し前に支払われるものをいう。」一次資料を確認

イ．誤り

法定の手付金等は売買契約締結日以後かつ物件引渡し前に支払われる金銭であり、契約締結日前の金銭まで当然に含まれない。

宅地建物取引業法第41条「契約の締結の日以後当該宅地又は建物の引渡し前に支払われるものをいう。」一次資料を確認

ひっかけ『手付』という名称だけで契約前の申込証拠金まで当然に含めたり、引渡し後の支払金まで保全対象に広げたりしない。

解説41条の手付金等は、名称より支払時期に着目し、契約締結日以後から物件引渡し前までに支払われる金銭として把握する。

補足契約締結日と物件引渡日を時間軸に置き、支払日がその間にあるかを確認して41条の手付金等を判定する。

正解：4（アー誤、イー誤）

ア．誤り

宅建業者が41条所定の保全措置を講じない場合、買主は同条4項に基づき、保全されていない手付金等の支払を拒むことができる。

宅地建物取引業法第41条「買主は、手付金等を支払わないことができる。」一次資料を確認

イ．誤り

保全措置がないにもかかわらず買主に支払義務だけを強制することはできず、41条4項は買主の手付金等支払拒絶権を明示している。

宅地建物取引業法第41条「買主は、手付金等を支払わないことができる。」一次資料を確認

ひっかけ保全措置違反は行政処分の問題にとどまり、買主と売主の支払関係には影響しないと考えない。

解説未完成物件で宅建業者が必要な保全措置を講じない場合、買主は保全のない手付金等の支払を拒絶できる。

補足41条1項の保全先行義務を確認したうえで、措置がない場合の買主の支払拒絶という4項の効果まで結び付ける。

正解：4（アー誤、イー誤）

ア．誤り

41条の2は宅建業者が自ら売主となる完成物件等の売買を対象とし、宅建業者が単に媒介する売買一般へ保全義務を広げる規定ではない。

宅地建物取引業法第41条の2「自ら売主となる宅地又は建物の売買」一次資料を確認

イ．誤り

41条の2第1項の寄託・質権方式では各号の措置を『いずれも』講じる必要があり、どちらか一方だけでは受領要件を満たさない。

宅地建物取引業法第41条の2「いずれも講じた後でなければ」一次資料を確認

ひっかけ媒介しただけの業者にも同じ保全義務があると広げない。また、『各号のいずれか』ではなく『いずれも』という接続を見落とさない。

解説41条の2は宅建業者が自ら売主となる完成物件等を対象とし、寄託・質権方式では列挙された各号の措置をすべて講じる。

補足売主の属性と物件の完成状況を確認し、41条の2第1項の各号措置が累積要件であることを文言どおり当てはめる。

正解：2（アー正、イー誤）

ア．正しい

完成物件等では、今回受領予定額に既受領額を加えた手付金等が代金額の1割以下であることが、41条の2ただし書の例外要素となる。

宅地建物取引業法第41条の2「手付金等の額（既に受領した手付金等があるときは、その額を加えた額）が代金の額の十分の一以下」一次資料を確認

イ．誤り

41条の2の保全不要例外で用いる割合は代金額の1割以下であり、39条の手付額上限である2割以下と取り違えてはならない。

宅地建物取引業法第41条の2「代金の額の十分の一以下」一次資料を確認

ひっかけ39条1項の手付額2割上限を、そのまま完成物件の保全不要基準へ持ち込まない。額の上限規制と保全措置の要否は別論点である。

解説手付金等保全の少額例外は、未完成物件と完成物件で割合が異なり、完成物件の41条の2では合計額が代金の1割以下かを確認する。

補足今回受領額と既受領額を合算し、代金額の1割と比較して、41条の2第1項ただし書の少額要件を判定する。

正解：2（アー正、イー誤）

ア．正しい

完成物件等の寄託・質権方式では、指定保管機関との手付金等寄託契約と、買主を質権者とする質権設定契約等の双方が必要である。

宅地建物取引業法第41条の2「次の各号に掲げる措置をいずれも講じた後でなければ」一次資料を確認

イ．誤り

41条の2第1項は各号の措置を『いずれも講じた後』と定めており、寄託と質権設定の一方だけを選択する方式ではない。

宅地建物取引業法第41条の2「いずれも講じた後でなければ」一次資料を確認

ひっかけ未完成物件の41条にある保全手段の選択と混同し、寄託か質権設定のどちらか一方で足りると考えない。

解説完成物件等の寄託・質権方式は、指定保管機関への手付金等の寄託と、買主を保護する質権設定等を累積して行う。

補足41条の2第1項の『各号に掲げる措置をいずれも』に着目し、寄託契約と質権設定契約等の目的を対応させる。

正解：2（アー正、イー誤）

ア．正しい

指定保管機関で保管される金額は、今回受領しようとする手付金等に、既受領かつ未保管の手付金等を加えた全額相当でなければならない。

宅地建物取引業法第41条の2「保管される金額が、宅地建物取引業者が受領しようとする手付金等の額（既に受領した手付金等で指定保管機関に保管されていないものがあるときは、その保管されていないものの額を加えた額）に相当する金額であること。」一次資料を確認

イ．誤り

41条の2第2項1号は手付金等の合計額に相当する金額の保管を要求しており、危険の半分だけを保管する方式では要件を満たさない。

宅地建物取引業法第41条の2「手付金等の額（既に受領した手付金等で指定保管機関に保管されていないものがあるときは、その保管されていないものの額を加えた額）に相当する金額」一次資料を確認

ひっかけ今回受け取る分だけ又は合計額の半分だけを保管すればよいと考えない。既受領未保管分を残すと買主保護が欠ける。

解説完成物件等の寄託では、今回の受領予定額だけでなく、既に受領して指定保管機関に未保管の額も合算した手付金等相当額を保管する。

補足41条の2第2項1号の括弧書を含め、受領予定額＋既受領未保管額＝必要保管額という式で確認する。

正解：2（アー正、イー誤）

ア．正しい

完成物件等で41条の2所定の措置や必要な金銭交付が行われない場合、買主は同条5項により手付金等の支払を拒むことができる。

宅地建物取引業法第41条の2「金銭の交付をしないときは、買主は、手付金等を支払わないことができる。」一次資料を確認

イ．誤り

保全に必要な措置がないのに買主へ支払だけを求めることはできず、41条の2第5項は完成物件等でも支払拒絶権を認めている。

宅地建物取引業法第41条の2「買主は、手付金等を支払わないことができる。」一次資料を確認

ひっかけ完成済みだから買主保護が不要で、保全なしでも支払義務を拒めないと考えない。物件完成と売主倒産等の回収危険は別である。

解説手付金等の支払拒絶権は未完成物件の41条だけでなく、完成物件等の41条の2でも必要措置・金銭交付がない場合に認められる。

補足41条の2第5項で必要措置・金銭交付の有無を確認し、欠ける場合は買主が手付金等を支払わない選択をできると判定する。