宅地建物取引業法（割賦販売・業務規制⑩）の問題（15問）

正解：1（アー正、イー正）

ア．正しい

自ら売主の割賦販売で賦払金不払いを理由に解除等をするには、30日以上の相当期間を設け、支払を書面で催告し、期間内に履行がないことが必要である。

宅地建物取引業法第42条「三十日以上の相当の期間を定めてその支払を書面で催告し、その期間内にその義務が履行されないときでなければ」一次資料を確認

イ．正しい

30日以上の書面催告を省略・短縮して解除等を認めるような42条1項に反する特約は、同条2項により無効となる。

宅地建物取引業法第42条「前項の規定に反する特約は、無効とする。」一次資料を確認

ひっかけ支払遅滞があれば直ちに解除できる、又は30日を確保しても口頭催告で足りると考えない。期間と方式の双方が法定要件である。

解説自ら売主の割賦販売で賦払金不払いを理由に解除等をするには、30日以上の相当期間と書面による催告、期間内不履行が必要である。

補足42条1項の対象取引・催告期間・書面・期間内不履行を確認し、これを弱める特約は2項で無効と判定する。

正解：1（アー正、イー正）

ア．正しい

期限未到来分の賦払金請求にも42条制限が及ぶかを問う肢。契約解除だけでなく未到来分請求も制限対象である。

宅地建物取引業法第42条「賦払金の支払の遅滞を理由として、契約を解除し、又は支払時期の到来していない賦払金の支払を請求することができない。」一次資料を確認

イ．正しい

42条の対象行為を確認する肢。解除と期限未到来賦払金請求の双方に及ぶ。

宅地建物取引業法第42条「又は支払時期の到来していない賦払金の支払を請求することができない。」一次資料を確認

ひっかけ一括請求なら自由とは考えない。

解説42条は、割賦販売における契約解除と期限未到来賦払金請求の双方を制限する。解除だけを制限する規定と狭く読まない。支払遅滞を理由に一括請求する場面も対象になる。

補足42条第1項を確認する。

正解：1（アー正、イー正）

ア．正しい

自ら売主の割賦販売では、買主へ物件を引き渡すまで等に、原則として登記その他引渡し以外の売主義務も履行し、所有権留保を続けてはならない。

宅地建物取引業法第43条「登記その他引渡し以外の売主の義務を履行しなければならない。」一次資料を確認

イ．正しい

43条1項は、引渡しまでに代金額の3割を超える金銭の支払を受けていない場合を考慮した例外を置き、履行時期を3割基準と結び付けている。

宅地建物取引業法第43条「代金の額の十分の三をこえる額の金銭の支払を受けるまで」一次資料を確認

ひっかけ割賦代金が完済するまで売主名義の登記を自由に残せると考えない。一方、3割基準に関する条文上の例外も無視しない。

解説割賦販売の所有権留保規制では、物件引渡しと登記等の売主義務の履行時期を対応させ、代金額の3割という基準も確認する。

補足43条1項について、自ら売主の割賦販売、引渡し、登記等の義務、引渡しまでの支払額が3割を超えるかを順に整理する。

正解：4（アー誤、イー誤）

ア．誤り

宅建業者は業務上取り扱った事項について知り得た秘密を、正当な理由がある場合を除き、第三者へ漏らしてはならない。

宅地建物取引業法第45条「正当な理由がある場合でなければ、その業務上取り扱つたことについて知り得た秘密を他に漏らしてはならない。」一次資料を確認

イ．誤り

宅建業法45条後段は、宅建業を営まなくなった後も秘密保持義務が同様に続くと定めており、廃業だけで義務は消滅しない。

宅地建物取引業法第45条「宅地建物取引業を営まなくなつた後であつても、また同様とする。」一次資料を確認

ひっかけ免許の有効期間や雇用・営業の終了と、秘密保持義務の存続期間を同一視しない。廃業後の漏えいも45条の対象となる。

解説宅建業者の秘密保持義務は、業務上知り得た秘密の正当理由なき漏えいを禁止し、宅建業を営まなくなった後にも継続する。

補足45条前段で秘密の取得経緯と正当理由を、後段で廃業後も同様という時間的範囲を確認する。

正解：4（アー誤、イー誤）

ア．誤り

代理・媒介報酬を業者が自由設定できるかを問う肢。報酬額は国土交通大臣の定めるところによる。

宅地建物取引業法第46条「宅地又は建物の売買、交換又は貸借の代理又は媒介に関して受けることのできる報酬の額は、国土交通大臣の定めるところによる。」一次資料を確認

イ．誤り

上限超過報酬の受領可否を問う肢。大臣の定めた額を超えて報酬を受けることはできない。

宅地建物取引業法第46条「前項の額をこえて報酬を受けてはならない。」一次資料を確認

ひっかけ合意があれば超過可とはしない。

解説報酬規制では、額の決定主体と超過禁止を分けて見る。報酬額は国土交通大臣の定めるところによるため業者の自由設定ではなく、その額を超えて受領することもできない。

補足46条第1項・第2項を確認する。

正解：2（アー正、イー誤）

ア．正しい

報酬額の掲示義務を問う肢。事務所ごとに、公衆の見やすい場所へ掲示する必要がある。

宅地建物取引業法第46条「その事務所ごとに、公衆の見やすい場所に、第一項の規定により国土交通大臣が定めた報酬の額を掲示しなければならない。」一次資料を確認

イ．誤り

本店だけで足りるとする誤り。条文はその事務所ごとに掲示することを求めている。

宅地建物取引業法第46条「その事務所ごとに」一次資料を確認

ひっかけ本店だけで足りるとは考えない。

解説報酬額の掲示義務は、掲示場所と単位が重要である。公衆の見やすい場所に掲示し、しかも事務所ごとに行う。本店一括掲示では足りない。

補足46条第4項を確認する。

正解：2（アー正、イー誤）

ア．正しい

宅建業者は契約勧誘等に際し、35条1項各号又は2項各号の重要事項について、故意に事実を告げず又は不実の内容を告げることを禁止される。

宅地建物取引業法第47条「第三十五条第一項各号又は第二項各号に掲げる事項」一次資料を確認

イ．誤り

47条1号ロは供託所等に関する35条の2各号の事項も不告知・不実告知の禁止対象に含めており、35条本体の事項だけに限定されない。

宅地建物取引業法第47条「第三十五条の二各号に掲げる事項」一次資料を確認

ひっかけ35条書面の列挙事項だけが不告知規制の対象だと限定しない。参照先は47条1号イとロに分かれている。

解説47条1号の不告知・不実告知規制は、35条の重要事項に加えて、35条の2各号の供託所等に関する説明事項にも及ぶ。

補足47条1号イの35条1項・2項各号と、ロの35条の2各号を並べ、故意の不告知又は不実告知かを判定する。

正解：2（アー正、イー誤）

ア．正しい

手付貸与等による誘引禁止を問う肢。手付について貸付けその他信用供与をして契約締結を誘引してはならない。

宅地建物取引業法第47条「手付について貸付けその他信用の供与をすることにより契約の締結を誘引する行為」一次資料を確認

イ．誤り

禁止対象ではないとする誤り。47条は手付貸与等による契約締結誘引を禁止している。

宅地建物取引業法第47条「手付について貸付けその他信用の供与をすることにより契約の締結を誘引する行為」一次資料を確認

ひっかけ買いやすくするサービスと軽く見ない。

解説手付貸与等による誘引は禁止される。手付の貸付けや信用供与は、買主の資金不足を埋めるだけの便宜ではなく、契約締結を不当に誘引する行為として規制される。

補足47条3号を確認する。

正解：3（アー誤、イー正）

ア．誤り

契約締結の勧誘で将来利益が確実だと相手方に誤解させる断定的判断を提供する行為は、47条の2第1項により禁止される。

宅地建物取引業法第47条の2「利益を生ずることが確実であると誤解させるべき断定的判断を提供する行為をしてはならない。」一次資料を確認

イ．正しい

断定的判断提供の禁止主体は宅建業者本人だけでなく、その代理人、使用人その他の従業者まで含み、現場担当者にも直接及ぶ。

宅地建物取引業法第47条の2「宅地建物取引業者又はその代理人、使用人その他の従業者」一次資料を確認

ひっかけ単に予想を述べたかだけでなく、利益確実との誤解を生じさせる内容かを見る。また、従業者個人の発言なら規制外とも考えない。

解説断定的判断提供の禁止は、利益が確実だと誤解させる勧誘行為を対象とし、宅建業者の代理人・使用人・その他従業者にも適用される。

補足47条の2第1項で勧誘場面、誤解内容、断定的判断という行為、業者から従業者までの主体範囲を確認する。

正解：3（アー誤、イー正）

ア．誤り

契約の申込み撤回又は解除を妨げる目的で、宅建業者等が相手方等を威迫する行為は47条の2第2項により明確に禁止される。

宅地建物取引業法第47条の2「契約の申込みの撤回若しくは解除を妨げるため、宅地建物取引業者の相手方等を威迫してはならない。」一次資料を確認

イ．正しい

同項の威迫禁止は撤回・解除妨害だけでなく、宅建業に係る契約そのものを相手方等に締結させる目的の威迫にも及ぶ。

宅地建物取引業法第47条の2「宅地建物取引業に係る契約を締結させ、又は宅地建物取引業に係る契約の申込みの撤回若しくは解除を妨げるため」一次資料を確認

ひっかけ契約締結前の強引な勧誘だけ、又は締結後の解除妨害だけに対象を限定しない。威迫の目的を条文の二類型に当てはめる。

解説47条の2第2項の威迫禁止は、契約を締結させる場面と、既にした申込みの撤回・契約解除を妨げる場面の両方を対象にする。

補足相手方等への行為が威迫に当たるかを見た後、その目的が契約締結又は申込み撤回・解除妨害のどちらかを確認する。

正解：3（アー誤、イー正）

ア．誤り

従業者証明書の携帯義務を問う肢。携帯させなければ業務に従事させることはできない。

宅地建物取引業法第48条「従業者に、その従業者であることを証する証明書を携帯させなければ、その者をその業務に従事させてはならない。」一次資料を確認

イ．正しい

請求時の提示義務を問う肢。取引関係者から請求があれば、従業者証明書を提示する必要がある。

宅地建物取引業法第48条「従業者は、取引の関係者の請求があつたときは、前項の証明書を提示しなければならない。」一次資料を確認

ひっかけ社内確認だけで足りるとはしない。

解説従業者証明書は、携帯させる義務と提示する義務の二段階で整理する。宅建業者は携帯なしで業務従事させられず、従業者は取引関係者から請求があれば提示しなければならない。

補足48条第1項・第2項を確認する。

正解：3（アー誤、イー正）

ア．誤り

従業者名簿の備付け義務を否定する誤り。宅建業者は事務所ごとに従業者名簿を備える必要がある。

宅地建物取引業法第48条「その事務所ごとに、従業者名簿を備え」一次資料を確認

イ．正しい

請求時閲覧義務を問う肢。取引関係者から請求があれば、従業者名簿を閲覧に供しなければならない。

宅地建物取引業法第48条「取引の関係者から請求があつたときは、前項の従業者名簿をその者の閲覧に供しなければならない。」一次資料を確認

ひっかけ名簿は内部資料だから見せないとは読まない。

解説従業者名簿は、事務所ごとの備付けと請求時閲覧をセットで押さえる。従業者証明書とは別に、事務所側にも名簿の備付け義務がある。内部管理資料だから外部には見せない、とはならない。

補足48条第3項・第4項を確認する。

正解：2（アー正、イー誤）

ア．正しい

帳簿の備付け単位と記載時期を問う肢。事務所ごとに備え、取引のあつたつど記載する。

宅地建物取引業法第49条「その事務所ごとに、その業務に関する帳簿を備え、宅地建物取引業に関し取引のあつたつど」一次資料を確認

イ．誤り

本店一括備付けで足りるとする誤り。49条はその事務所ごとに帳簿を備えることを求めている。

宅地建物取引業法第49条「その事務所ごとに、その業務に関する帳簿を備え」一次資料を確認

ひっかけ本店一括管理で足りるとはしない。

解説帳簿義務では、備付け単位と記載タイミングを確認する。帳簿は事務所ごとに備え、取引のあつたつど記載する。本店一括管理や後日のまとめ記載という方向にすり替えられやすい。

補足49条を確認する。

正解：1（アー正、イー正）

ア．正しい

宅建業者は事務所等だけでなく、省令所定の業務場所ごとに、公衆が見やすい位置へ所定の標識を掲示しなければならない。

宅地建物取引業法第50条「事務所等及び事務所等以外の国土交通省令で定めるその業務を行う場所ごとに、公衆の見やすい場所に、国土交通省令で定める標識を掲げなければならない。」一次資料を確認

イ．正しい

31条の3第1項の省令所定場所では、所在地・業務内容・業務期間・専任宅建士氏名を、業務開始前に免許権者等へ届け出る必要がある。

宅地建物取引業法第50条「あらかじめ、第三十一条の三第一項の国土交通省令で定める場所について所在地、業務内容、業務を行う期間及び専任の宅地建物取引士の氏名を」一次資料を確認

ひっかけ標識を掲示すれば場所の届出は不要だと考えない。また、標識を本店に一枚だけ掲げれば全ての業務場所をカバーするとも考えない。

解説50条は、事務所等・所定業務場所ごとの標識掲示と、一定の業務場所についての所在地等の事前届出という二つの義務を定める。

補足50条1項で掲示場所・見やすさを、2項で事前届出の対象場所と所在地・内容・期間・専任宅建士氏名を確認する。

正解：4（アー誤、イー誤）

ア．誤り

標識は取引相手を含む公衆が確認できる見やすい場所へ掲げる必要があり、従業者しか見られない内部への掲示では50条1項を満たさない。

宅地建物取引業法第50条「公衆の見やすい場所に」一次資料を確認

イ．誤り

50条2項の事前届出事項には所在地・業務内容・専任宅建士氏名だけでなく、その場所で業務を行う期間も明示的に含まれる。

宅地建物取引業法第50条「所在地、業務内容、業務を行う期間及び専任の宅地建物取引士の氏名」一次資料を確認

ひっかけ社内で確認できることを公衆への掲示と同視しない。また、短期の業務場所だから期間の届出を省略できるとも考えない。

解説標識掲示は公衆の見やすさを確保し、一定場所の事前届出では所在地・業務内容・業務期間・専任宅建士氏名を欠かさず届け出る。

補足50条1項の掲示対象者と場所、2項の四つの届出事項を対比し、掲示義務と届出義務を別々に判定する。