宅地建物取引業法（取引一任代理等・保証協会⑪）の問題（15問）

正解：1（アー正、イー正）

ア．正しい

取引一任代理等について事前に国土交通大臣の認可を受ければ、その認可対象業務には媒介契約等を定める34条の2・34条の3が適用されない。

宅地建物取引業法第50条の2「あらかじめ、国土交通省令で定めるところにより、国土交通大臣の認可を受けたときは、第三十四条の二及び第三十四条の三の規定は、当該宅地建物取引業者が行う取引一任代理等については、適用しない。」一次資料を確認

イ．正しい

50条の2第1項の特例は、取引一任代理等を開始した後の届出では足りず、国土交通省令に従いあらかじめ国土交通大臣の認可を受けることを要件とする。

宅地建物取引業法第50条の2「あらかじめ、国土交通省令で定めるところにより、国土交通大臣の認可を受けたとき」一次資料を確認

ひっかけ顧客との契約で取引判断を一任されたという事実だけで、媒介契約規制等が自動的に外れると考えない。

解説取引一任代理等の特例は国土交通大臣の事前認可を入口とし、認可対象業務について34条の2・34条の3を不適用にする。

補足50条の2第1項で、認可の時期・認可主体・不適用となる条文・不適用範囲が当該取引一任代理等に限られる点を確認する。

正解：1（アー正、イー正）

ア．正しい

認可宅建業者が取引一任代理等を行う場合、契約相手方に対する35条1項の書面交付・重要事項説明は、50条の2第2項1号の不要行為に含まれる。

宅地建物取引業法第50条の2「第三十五条第一項同項に規定する書面の交付及び説明」一次資料を確認

イ．正しい

同項3号は35条の2に規定する供託所等の説明も不要行為として列挙しており、重要事項説明だけが特例対象ではない。

宅地建物取引業法第50条の2「第三十五条の二同条に規定する説明」一次資料を確認

ひっかけ認可により宅建業法上の全ての説明・書面義務が一律に消えると広げず、同項各号に列挙された行為を確認する。

解説認可取引一任代理等では、50条の2第2項の列挙に従い、35条1項の書面交付・説明や35条の2の説明等が不要となる。

補足50条の2第2項1号と3号について、説明の相手方と参照条文を対応させ、35条と35条の2の両方を押さえる。

正解：3（アー誤、イー正）

ア．誤り

50条の3第1項1号は、契約目的物である宅地又は建物の登録に関する業務を明示している。登録業務を行わないと断定するため、条文上の業務列挙と逆になる。

宅地建物取引業法第50条の3「専任媒介契約その他の宅地建物取引業に係る契約の目的物である宅地又は建物の登録に関すること。」一次資料を確認

イ．正しい

50条の3第1項2号は、登録物件情報を宅建業者へ定期的に又は依頼に応じて提供することを業務に含めている。提供の相手方・方法とも条文に沿う。

宅地建物取引業法第50条の3「前号の登録に係る宅地又は建物についての情報を、宅地建物取引業者に対し、定期的に又は依頼に応じて提供すること。」一次資料を確認

ひっかけ「登録に関すること」と「情報提供」を別個の業務として読む。登録だけ、又は提供だけに絞る記述は崩れやすい。

解説指定流通機構は、物件を登録するだけの機関ではなく、登録情報を宅建業者へ流通させる役割まで負う。

補足50条の3第1項1号・2号で、登録業務と情報提供業務が連続して掲げられていることを確認する。

正解：1（アー正、イー正）

ア．正しい

国土交通大臣から宅地建物取引業保証協会の指定を受ける申請者は、64条の2第1項1号により一般社団法人でなければならない。

宅地建物取引業法第64条の2「申請者が一般社団法人であること。」一次資料を確認

イ．正しい

保証協会の申請者は一般社団法人であるだけでなく、その社員を宅建業者だけで構成することも同項2号の指定要件となる。

宅地建物取引業法第64条の2「申請者が宅地建物取引業者のみを社員とするものであること。」一次資料を確認

ひっかけ一般社団法人であれば社員の属性を問わず指定される、又は宅建業者の団体なら法人形態を問わないと片方だけで判断しない。

解説保証協会の指定要件は、申請者が一般社団法人であるという法人形態と、社員が宅建業者だけであるという構成要件を併せて満たす。

補足64条の2第1項1号の法人形態と2号の社員範囲を分け、申請者が両要件を同時に備えているか確認する。

正解：1（アー正、イー正）

ア．正しい

指定をしたときは、保証協会の名称・住所・事務所所在地等を官報で公示する。公示対象に事務所所在地などが含まれるため、記述は指定時の手続として正しい。

宅地建物取引業法第64条の2「当該宅地建物取引業保証協会の名称、住所及び事務所の所在地並びに第六十四条の八第一項の規定により国土交通大臣の指定する弁済業務開始日を官報で公示する」一次資料を確認

イ．正しい

名称・住所・事務所所在地を変更しようとするときは、あらかじめ国土交通大臣へ届け出る。変更後ではなく事前届出である点まで条文に合う。

宅地建物取引業法第64条の2「その名称、住所又は事務所の所在地を変更しようとするときは、あらかじめ、その旨を国土交通大臣に届け出なければならない。」一次資料を確認

ひっかけ変更後に届け出ればよい、又は変更も官報公示が要件だと読み替えると誤る。

解説保証協会の指定後の情報管理では、指定時は官報公示、名称等の変更は事前届出という時間軸を押さえる。

補足64条の2第2項は公示対象、第3項は変更しようとするときの届出義務として分けて確認する。

正解：3（アー誤、イー正）

ア．誤り

条文は、社員の取り扱つた宅建業取引に関する苦情の解決を保証協会の業務に含めている。含まれないとする記述は列挙業務を反対に述べている。

宅地建物取引業法第64条の3「宅地建物取引業者の相手方等からの社員の取り扱つた宅地建物取引業に係る取引に関する苦情の解決」一次資料を確認

イ．正しい

宅建士その他宅建業務に従事し、又は従事しようとする者への研修は、64条の3第1項の業務として明示されている。研修対象の範囲も条文に合う。

宅地建物取引業法第64条の3「宅地建物取引士その他宅地建物取引業の業務に従事し、又は従事しようとする者（以下「宅地建物取引士等」という。）に対する研修」一次資料を確認

ひっかけ保証協会という名称から弁済業務だけを想像し、苦情解決や研修を除外する記述に乗らない。

解説保証協会の必須業務は、弁済業務に加えて苦情解決・研修まで含む多面的なものとして整理する。

補足64条の3第1項各号を、苦情解決、研修、弁済業務のセットで確認する。

正解：2（アー正、イー誤）

ア．正しい

弁済業務は社員との宅建業取引から生じた債権を扱うが、条文は宅建業者に該当する者を対象から除外している。対象と除外の両方を押さえているため正しい。

宅地建物取引業法第64条の3「社員と宅地建物取引業に関し取引をした者（社員とその者が社員となる前に宅地建物取引業に関し取引をした者を含み、宅地建物取引業者に該当する者を除く。）の有するその取引により生じた債権に関し弁済をする業務」一次資料を確認

イ．誤り

宅建業者に該当する取引相手は、64条の3第1項3号の括弧書きで除かれる。取引相手であることを理由に当然含まれるとする点が誤りである。

宅地建物取引業法第64条の3「宅地建物取引業者に該当する者を除く。」一次資料を確認

ひっかけ社員と取引した者なら全員保護される、と広げて読まない。条文の括弧書きの除外を拾う。

解説保証協会の弁済業務では、保護される取引相手から宅建業者が除かれる点が中心論点になる。

補足64条の3第1項3号の括弧書きにある「宅地建物取引業者に該当する者を除く」を確認する。

正解：2（アー正、イー誤）

ア．正しい

一つの保証協会に加入して社員となっている宅建業者は、64条の4第1項により別の保証協会へ重複して加入できない。

宅地建物取引業法第64条の4「一の宅地建物取引業保証協会の社員である者は、他の宅地建物取引業保証協会の社員となることができない。」一次資料を確認

イ．誤り

保証協会は社員が新たに加入し又は社員資格を失ったとき、その社員である宅建業者の免許権者へ直ちに報告しなければならない。

宅地建物取引業法第64条の4「新たに社員が加入し、又は社員がその地位を失つたときは、直ちに、その旨を当該社員である宅地建物取引業者が免許を受けた国土交通大臣又は都道府県知事に報告しなければならない。」一次資料を確認

ひっかけ社員本人が任意に二つの保証協会を利用できると考えない。また、加入時だけでなく社員資格を失った時にも報告が必要である。

解説保証協会の社員関係では、複数協会への重複加入禁止と、社員の加入・地位喪失時に保証協会が行う即時報告を一体で押さえる。

補足64条の4第1項で重複加入を、第2項で報告主体・報告時期・報告先となる当該社員の免許権者を確認する。

正解：3（アー誤、イー正）

ア．誤り

保証協会は社員の取扱業務に関する苦情解決の申出を受けたとき、相談に応じ、申出人へ必要な助言を行うなど解決に必要な対応をする。

宅地建物取引業法第64条の5「その相談に応じ、申出人に必要な助言をし」一次資料を確認

イ．正しい

苦情解決のため保証協会から説明又は資料提出を求められた社員は、正当な理由がある場合を除き、その協力要請を拒めない。

宅地建物取引業法第64条の5「正当な理由がある場合でなければ、これを拒んではならない。」一次資料を確認

ひっかけ苦情は当事者間だけの問題として協会が関与不要だと考えない。また、社員が企業秘密を理由に無条件で資料提出を拒めるとも考えない。

解説保証協会の苦情解決制度は、協会による相談・助言等の対応と、対象社員による説明・資料提出への協力で成り立つ。

補足64条の5第1項で協会の対応を、第2項・第3項で社員への協力要求と正当理由なき拒否禁止を確認する。

正解：4（アー誤、イー誤）

ア．誤り

保証協会は一定の課程を定め、宅建士の職務に必要な知識・能力についての研修等を実施する法定義務を負う。

宅地建物取引業法第64条の6「一定の課程を定め、宅地建物取引士の職務に関し必要な知識及び能力についての研修」一次資料を確認

イ．誤り

64条の6の研修対象は現に宅建業務へ従事している者に限られず、これから従事しようとする者も明文で含まれる。

宅地建物取引業法第64条の6「宅地建物取引業の業務に従事し、又は従事しようとする者」一次資料を確認

ひっかけ保証協会の役割を弁済業務だけに限定しない。また、研修対象を既に宅建士として働く社員等だけに狭めない。

解説保証協会は宅建士職務に必要な知識・能力の研修等を実施し、宅建業務へ現に従事する者だけでなく従事予定者も対象にする。

補足64条の6で、一定課程、研修内容、実施主体、現に従事する者と従事しようとする者という対象範囲を確認する。

正解：2（アー正、イー誤）

ア．正しい

保証協会は社員から弁済業務保証金分担金の納付を受けた日から1週間以内に、その納付額と同額の弁済業務保証金を供託する。

宅地建物取引業法第64条の7「その日から一週間以内に、その納付を受けた額に相当する額の弁済業務保証金を供託しなければならない。」一次資料を確認

イ．誤り

弁済業務保証金の供託先は、法務大臣及び国土交通大臣が定める供託所に限定され、保証協会が任意の金融機関を選ぶことはできない。

宅地建物取引業法第64条の7「弁済業務保証金の供託は、法務大臣及び国土交通大臣の定める供託所にしなければならない。」一次資料を確認

ひっかけ社員が分担金を納付した時点で自動的に供託済みになると考えない。また、協会の取引銀行へ預けるだけでは法定供託にならない。

解説弁済業務保証金は、分担金の納付を受けた日から1週間以内に同額を、両大臣が定める供託所へ供託する。

補足64条の7第1項で起算日・1週間・相当額を、第2項で供託先を定める主体と指定供託所を確認する。

正解：4（アー誤、イー誤）

ア．誤り

保証協会社員との宅建業取引で債権を取得しても、その取引相手自身が宅建業者に該当する場合は64条の8第1項の弁済対象から除外される。

宅地建物取引業法第64条の8「宅地建物取引業者に該当する者を除く。」一次資料を確認

イ．誤り

弁済業務保証金から弁済を受ける権利を実行するには、供託所へ直接請求する前に、所属保証協会から弁済対象額について認証を受ける必要がある。

宅地建物取引業法第64条の8「当該宅地建物取引業保証協会の認証を受けなければならない。」一次資料を確認

ひっかけ宅建業に関する取引なら業者間取引も保護されると考えない。また、権利者が供託所へ無認証で直接実行できるとも考えない。

解説弁済業務保証金の権利実行では、取引相手が宅建業者ではない保護対象者かを確認し、その後に保証協会の認証手続を経る。

補足64条の8第1項の対象者除外と、第2項の保証協会認証を順番に当てはめ、実体要件と手続要件を区別する。

正解：3（アー誤、イー正）

ア．誤り

還付があった場合でも、保証協会は還付額相当の弁済業務保証金を供託しなければならない。供託不要とする記述は補充義務を否定している。

宅地建物取引業法第64条の8「その権利の実行により還付された弁済業務保証金の額に相当する額の弁済業務保証金を供託しなければならない。」一次資料を確認

イ．正しい

条文は、省令で定める日から二週間以内に還付額相当の弁済業務保証金を供託する義務を置く。期限と供託対象額の両方が条文に沿う。

宅地建物取引業法第64条の8「法務省令・国土交通省令で定める日から二週間以内に、その権利の実行により還付された弁済業務保証金の額に相当する額の弁済業務保証金を供託しなければならない。」一次資料を確認

ひっかけ還付されたらそれで完結する、又は補充供託は任意だと読むと誤る。

解説弁済業務保証金は、還付後に補充供託義務が発生する。期限は条文本体にある二週間以内で押さえる。

補足64条の8第3項で、還付額相当額、二週間以内、供託義務の三点を確認する。

正解：2（アー正、イー誤）

ア．正しい

64条の3第4項は、国土交通省令の定めるところにより、国土交通大臣の承認を受けて業務の一部を委託できるとする。記述は要件と範囲を満たしている。

宅地建物取引業法第64条の3「その業務の一部を、国土交通大臣の承認を受けて、他の者に委託することができる。」一次資料を確認

イ．誤り

条文が許すのは承認を受けた一部委託である。承認なしに業務全部を自由に委託できるとする点で、承認要件と範囲制限の両方に反する。

宅地建物取引業法第64条の3「その業務の一部を、国土交通大臣の承認を受けて」一次資料を確認

ひっかけ委託できるという結論だけを拾い、承認要件や一部に限られる点を落とさない。

解説保証協会の業務委託は、一部委託・国土交通大臣の承認という二つの制約をセットで見る。

補足64条の3第4項の「その業務の一部」と「承認を受けて」を分けて確認する。

正解：4（アー誤、イー誤）

ア．誤り

保証協会が名称等の法定事項を変更しようとするときは、変更後3月以内の事後届出ではなく、変更前に国土交通大臣へ届け出る必要がある。

宅地建物取引業法第64条の2「あらかじめ、その旨を国土交通大臣に届け出なければならない。」一次資料を確認

イ．誤り

国土交通大臣は保証協会から名称等の変更届を受けたとき、その変更内容を官報に公示しなければならず、公示を省略できない。

宅地建物取引業法第64条の2「前項の規定による届出があつたときは、その旨を官報に公示しなければならない。」一次資料を確認

ひっかけ一般的な変更届の感覚で事後届出と考えない。また、協会内の変更だから対外的な官報公示は不要だとも考えない。

解説保証協会の名称等変更は、協会による国土交通大臣への事前届出と、その届出を受けた大臣による官報公示という二段階で処理される。

補足64条の2第3項で届出主体・時期・相手を、第4項で届出後の国土交通大臣の官報公示義務を確認する。