宅地建物取引業法（報告検査・協会・罰則⑭）の問題（15問）

正解：1（アー正、イー正）

ア．正しい

72条1項は国土交通大臣が宅建業を営む全ての者へ必要な報告を求められると定めているため、本肢は正しい。

宅地建物取引業法第72条第1項「国土交通大臣は、宅地建物取引業を営むすべての者に対して」一次資料を確認

イ．正しい

都道府県知事はその区域内で宅建業を営む者を対象に必要な報告・立入検査を行えるため、本肢は正しい。

宅地建物取引業法第72条第1項「都道府県知事は、当該都道府県の区域内で宅地建物取引業を営む者に対して」一次資料を確認

ひっかけ大臣と知事の権限内容だけを見て対象範囲を落とさない。大臣は全国、知事は区域内という地理的な違いがある。

解説宅建業者への報告要求・立入検査では、国土交通大臣は宅建業を営む全ての者を対象にできる。都道府県知事の対象は、その都道府県の区域内で宅建業を営む者である。

補足権限主体、対象範囲、報告要求か立入検査かを表にして、知事の権限を全国へ広げない。

正解：2（アー正、イー誤）

ア．正しい

大臣は全ての宅建士へ、その事務について必要な報告を求める権限を有するため、本肢は正しい。

宅地建物取引業法第72条第3項「国土交通大臣は、全ての宅地建物取引士に対して」一次資料を確認

イ．誤り

宅建士への報告要求は事務の適正な遂行確保に必要がある場合に限られ、必要性不要とする本肢は誤りである。

宅地建物取引業法第72条第3項「宅地建物取引士の事務の適正な遂行を確保するため必要があると認めるときは」一次資料を確認

ひっかけ全宅建士が対象だから無条件にいつでも報告を求められると考えない。必要性という目的要件が付いている。

解説72条3項は宅建業者ではなく、全ての宅地建物取引士本人を対象とする大臣の報告要求権を定める。ただし、宅建士事務の適正な遂行を確保するため必要があると認める場合に行使する。

補足対象＝全宅建士、報告内容＝その事務、要件＝適正遂行確保の必要性という三点を確認する。

正解：3（アー誤、イー正）

ア．誤り

72条の立入検査は行政監督の権限であり、犯罪捜査のために認められたものと解してはならないため、本肢は誤りである。

宅地建物取引業法第72条第5項「立入検査の権限は、犯罪捜査のために認められたものと解してはならない。」一次資料を確認

イ．正しい

内閣総理大臣が72条2項の報告要求・検査を行う際は、事前に国土交通大臣へ協議する義務があるため正しい。

宅地建物取引業法第72条第6項「あらかじめ、国土交通大臣に協議しなければならない。」一次資料を確認

ひっかけ立入りや帳簿検査という外形から刑事捜査と混同しない。協議も権限行使後の報告ではなく事前である。

解説72条の立入検査は宅建業法上の行政監督のための権限で、犯罪捜査権ではない。また、内閣総理大臣が同条2項の報告要求・立入検査を行う場合は、あらかじめ国土交通大臣へ協議する。

補足検査目的の限界と、内閣総理大臣による行使時の事前協議を別々の制約として確認する。

正解：1（アー正、イー正）

ア．正しい

都道府県は宅建業の重要事項を調査審議する宅地建物取引業審議会を置くことができるため、本肢は正しい。

宅地建物取引業法第73条「宅地建物取引業審議会を置くことができるものとする。」一次資料を確認

イ．正しい

宅地建物取引業協会は社員の指導・連絡事務を行うことを目的とする必要があるため、本肢は正しい。

宅地建物取引業法第74条第1項「社員の指導及び連絡に関する事務を行うことを目的とし」一次資料を確認

ひっかけ審議会と業界団体である協会を同じ組織と考えない。協会の目的を一般的な営利事業へ置き換えるのも誤りである。

解説宅地建物取引業審議会は、宅建業に関する重要事項を調査審議させるため都道府県が置くことのできる機関である。宅地建物取引業協会は、社員の指導・連絡事務を目的とする団体である。

補足審議会＝都道府県・重要事項の調査審議、協会＝社員・指導連絡という対応で整理する。

正解：2（アー正、イー誤）

ア．正しい

宅建業協会連合会は全国で事業を行う旨などを定款に定めた団体である必要があるため、本肢は正しい。

宅地建物取引業法第74条第2項「全国において事業を行う旨」一次資料を確認

イ．誤り

74条1項・2項が要求する定款の定めは変更できず、社員総会決議で自由変更できるとする本肢は誤りである。

宅地建物取引業法第74条第3項「前二項に規定する定款の定めは、これを変更することができない。」一次資料を確認

ひっかけ定款事項は社員総会で常に自由変更できるという一般論を当てはめない。法律が変更禁止を明記する特別な事項である。

解説宅地建物取引業協会連合会は、全国において事業を行う旨など、74条2項所定の事項を定款に定めなければならない。協会・連合会について同条1項・2項が要求する定款事項は変更できない。

補足連合会の全国性を確認した後、法定定款事項には74条3項の変更禁止がかかると判断する。

正解：4（アー誤、イー誤）

ア．誤り

宅建業協会は成立日から2週間以内に所定事項を都道府県知事へ届け出る必要があり、届出不要とする本肢は誤りである。

宅地建物取引業法第74条第4項「成立の日から二週間以内に」一次資料を確認

イ．誤り

協会・連合会でない者は該当文字を名称中に使用できず、誤認がなければ使用可能とする本肢は誤りである。

宅地建物取引業法第75条「宅地建物取引業協会又は宅地建物取引業協会連合会という文字をその名称中に用いてはならない。」一次資料を確認

ひっかけ成立届を任意とせず、名称使用も実際に誤認が生じた場合だけ禁止されると狭めない。文字使用自体が制限される。

解説宅地建物取引業協会が成立したときは、成立日から2週間以内に都道府県知事へ届け出る。また、協会・連合会でない者は、それらを示す文字を名称中に用いることができない。

補足成立後2週間の届出と、非該当者の名称使用禁止を、協会制度の外形的信頼を守る規律として整理する。

正解：2（アー正、イー誤）

ア．正しい

免許失効等の後も締結済み契約に基づく取引を結了する範囲では元業者等を宅建業者とみなすため、本肢は正しい。

宅地建物取引業法第76条「取引を結了する目的の範囲内においては、なお宅地建物取引業者とみなす。」一次資料を確認

イ．誤り

みなし規定は既存契約の取引結了に限られ、新たな宅建取引契約を自由に締結できるとする本肢は誤りである。

宅地建物取引業法第76条「当該宅地建物取引業者が締結した契約に基づく取引を結了する目的の範囲内」一次資料を確認

ひっかけ取引先保護のための清算的なみなし規定を、通常営業や新規契約締結を継続できる許可と読み替えない。

解説宅建業者の免許が失効・取消しとなっても、既に締結した契約に基づく取引を結了する必要がある。その目的の範囲に限り、元業者や一定の承継人をなお宅建業者とみなす。

補足契約が免許失効前に締結済みか、行為がその取引の結了目的かという二点で範囲を画する。

正解：3（アー誤、イー正）

ア．誤り

宅建業を営む信託会社には3条から7条までなど一部規定が適用されず、当然に全て適用するとする本肢は誤りである。

宅地建物取引業法第77条第1項「第三条から第七条まで」一次資料を確認

イ．正しい

適用除外規定を除き、信託会社は国土交通大臣免許の宅建業者とみなして法を適用するため、本肢は正しい。

宅地建物取引業法第77条第2項「国土交通大臣の免許を受けた宅地建物取引業者とみなしてこの法律の規定を適用する。」一次資料を確認

ひっかけ信託会社だから宅建業法が全て適用されない、または通常業者と同じく免許規定も全て適用される、という両極端を避ける。

解説宅建業を営む信託会社には、免許手続に関する3条から7条までなど所定規定が適用されない。一方、それ以外の規定は国土交通大臣免許を受けた宅建業者とみなして適用される。

補足一部規定の適用除外を確認した後、残りは大臣免許業者みなしという二段構造で判断する。

正解：3（アー誤、イー正）

ア．誤り

信託会社が宅建業を営もうとするときは国土交通大臣への届出が必要であり、不要とする本肢は誤りである。

宅地建物取引業法第77条第3項「宅地建物取引業を営もうとするときは」一次資料を確認

イ．正しい

78条1項は宅建業法の規定を国および地方公共団体へ適用しないと定めているため、本肢は正しい。

宅地建物取引業法第78条第1項「この法律の規定は、国及び地方公共団体には、適用しない。」一次資料を確認

ひっかけ信託会社を国・地方公共団体と同じ全面適用除外と考えない。免許不要と届出不要は同じではない。

解説信託会社は免許規定の一部が適用除外となるが、宅建業を営もうとするときは国土交通大臣への届出が必要である。これに対し、国と地方公共団体には宅建業法自体が適用されない。

補足信託会社＝特例と大臣届出、国・地方公共団体＝法の適用なし、と主体ごとに整理する。

正解：1（アー正、イー正）

ア．正しい

宅建業者相互間の取引には33条の2および37条の2から43条までが適用されないため、本肢は正しい。

宅地建物取引業法第78条第2項「第三十三条の二及び第三十七条の二から第四十三条までの規定は、宅地建物取引業者相互間の取引については、適用しない。」一次資料を確認

イ．正しい

78条は1項の国・地方公共団体への全面適用除外と、2項の業者間取引への一部適用除外を別に定めているため正しい。

宅地建物取引業法第78条第1項「国及び地方公共団体には、適用しない。」一次資料を確認

ひっかけ業者間なら宅建業法が全面的に適用されないと広げない。78条2項が列挙する一部規定だけの適用除外である。

解説宅建業者同士の取引では、自己の所有に属しない物件の売買制限、クーリングオフ、損害賠償額予定、手付、瑕疵担保特約、手付金等保全など所定規定が適用除外となる。

補足国・地方公共団体は1項の全面適用除外、業者間取引は2項の列挙規定除外と範囲を分ける。

正解：4（アー誤、イー誤）

ア．誤り

不正な手段で3条1項の免許を受けた者は79条の刑事罰対象であり、対象外とする本肢は誤りである。

宅地建物取引業法第79条「不正の手段によつて第三条第一項の免許を受けた者」一次資料を確認

イ．誤り

65条2項・4項の業務停止命令に違反して営業した者も79条の対象なので、罰則なしとする本肢は誤りである。

宅地建物取引業法第79条「第六十五条第二項又は第四項の規定による業務の停止の命令に違反して業務を営んだ者」一次資料を確認

ひっかけ監督処分が予定されている違反には刑事罰が重ならないと考えない。行政処分と刑事罰は併存し得る。

解説不正手段による宅建業免許の取得と、65条2項・4項による業務停止命令に違反した営業は、いずれも79条の重い罰則対象である。行政上の免許取消し・停止だけで終わるものではない。

補足免許制度を潜脱する行為と停止命令を無視する行為を、79条対象として対応させる。

正解：3（アー誤、イー正）

ア．誤り

32条・44条違反は82条ではなく81条の罰則対象として列挙されているため、本肢は誤りである。

宅地建物取引業法第81条「第二十五条第五項（第二十六条第二項において準用する場合を含む。）、第三十二条又は第四十四条の規定に違反した者」一次資料を確認

イ．正しい

47条に違反して同条2号所定の行為をした者は80条の罰則対象であり、本肢は正しい。

宅地建物取引業法第80条「第四十七条の規定に違反して同条第二号に掲げる行為をした者」一次資料を確認

ひっかけ全て『100万円以下の罰金』などと金額だけでまとめ、80条・81条・82条の列挙対象を入れ替えない。

解説宅建業法の罰則では、違反した本体規定と罰則条文の対応を正確に確認する。32条の誇大広告等・44条の標識掲示等の違反は81条、47条2号の禁止行為は80条の対象である。

補足設問に出た本体条文番号を先に拾い、対応する罰則条文の列挙へ戻って照合する。

正解：1（アー正、イー正）

ア．正しい

免許申請書または添付書類へ虚偽を記載して提出する行為は82条の罰則対象なので、本肢は正しい。

宅地建物取引業法第82条「第四条第一項の免許申請書又は同条第二項の書類に虚偽の記載をして提出した者」一次資料を確認

イ．正しい

12条2項、13条2項、31条の3第3項、46条2項の各違反も82条に列挙されており、本肢は正しい。

宅地建物取引業法第82条「第十二条第二項、第十三条第二項、第三十一条の三第三項又は第四十六条第二項の規定に違反した者」一次資料を確認

ひっかけ82条を免許申請の虚偽だけの罰則と限定しない。反対に、列挙されていない義務違反まで一括して含めない。

解説82条の100万円以下の罰金対象には、免許申請書・添付書類への虚偽記載提出だけでなく、無免許表示等、名義貸し、専任宅建士補充、報酬額掲示等に関する列挙規定違反も含まれる。

補足第1号の申請虚偽と第2号の列挙規定違反という構造で覚え、条文番号を照合する。

正解：2（アー正、イー誤）

ア．正しい

72条1項から3項までに基づく報告をしない行為は83条1項5号の罰則対象なので、本肢は正しい。

宅地建物取引業法第83条第1項「第七十二条第一項から第三項までの規定による報告をせず」一次資料を確認

イ．誤り

72条1項・2項の検査を拒み、妨げ、忌避する行為も83条の対象であり、罰則なしとする本肢は誤りである。

宅地建物取引業法第83条第1項「第七十二条第一項若しくは第二項の規定による検査を拒み、妨げ、又は忌避した者」一次資料を確認

ひっかけ行政調査への不協力は強制できないだけで罰則なしと考えない。報告違反と検査妨害を別の行為類型として確認する。

解説72条の報告・検査に応じない行為にも刑事罰がある。報告をしない、または虚偽報告をする行為と、立入検査を拒否・妨害・忌避する行為は、それぞれ83条1項の対象となる。

補足報告については不報告・虚偽、検査については拒否・妨害・忌避という動詞を対応させる。

正解：4（アー誤、イー誤）

ア．誤り

法人等の業務に関する違反では行為者に加えて法人または本人にも罰金刑を科す両罰規定があり、本肢は誤りである。

宅地建物取引業法第84条「その行為者を罰するほか、その法人に対して当該各号に定める罰金刑を、その人に対して各本条の罰金刑を科する。」一次資料を確認

イ．誤り

協会等の名称使用制限に違反した者には86条が10万円以下の過料を定めており、本肢は誤りである。

宅地建物取引業法第86条「第七十五条の規定に違反した者は、十万円以下の過料に処する。」一次資料を確認

ひっかけ違反行為者だけが処罰され法人には影響しないと考えない。また、刑事罰である罰金と行政上の秩序罰である過料を同一視しない。

解説法人の代表者・代理人・使用人等が業務に関して所定違反をした場合、84条は行為者を罰するだけでなく法人または本人にも罰金刑を科す。75条の名称使用制限違反は86条の過料対象である。

補足84条＝両罰規定、86条＝名称使用違反への10万円以下の過料と役割を分ける。