賃貸住宅管理業者（登録・業務規制）の問題（20問）

正解：2（アー正、イー誤）

ア．正しい

賃貸住宅管理業は原則として国土交通大臣の登録が必要（賃貸住宅管理業法3条1項）。一定規模未満は除かれる。

賃貸住宅管理業法第3条「国土交通大臣の登録を受けなければならない」一次資料を確認

イ．誤り

登録は5年ごとに更新しなければ、その期間の経過によって効力を失う（賃貸住宅管理業法3条2項）。

賃貸住宅管理業法第3条「五年ごとにその更新を受けなければ」一次資料を確認

ひっかけ登録を「無期限」とするのは誤り。5年ごとの更新が必要。

解説賃貸住宅管理業は国土交通大臣の登録制（3条1項）。ただし管理戸数が国土交通省令で定める規模（200戸）未満なら登録は任意。登録は5年ごとに更新が必要（3条2項）。

補足小規模（200戸未満）の事業者は登録義務を負わないが、任意で登録すれば規制対象となる。

正解：3（アー誤、イー正）

ア．誤り

兼任できるとするのは誤り

賃貸住宅管理業法第12条「他の営業所又は事務所の業務管理者となることができない」一次資料を確認

イ．正しい

事務所ごとに最低1人

賃貸住宅管理業法第12条「その営業所又は事務所ごとに、一人以上」一次資料を確認

ひっかけ業務管理者の「兼任可」は誤り。事務所ごとに専任。

解説賃貸住宅管理業者は営業所・事務所ごとに業務管理者を1人以上選任しなければならない（12条1項）。業務管理者は他の営業所・事務所の業務管理者を兼任できない（同3項）。選任者が欠けた営業所では新たに選任するまで管理受託契約を締結できない（同2項）。

補足業務管理者は一定の実務経験等の要件を満たす者でなければならない（12条4項）。

正解：4（アー誤、イー誤）

ア．誤り

締結後でよいとするのは誤り

賃貸住宅管理業法第13条「管理受託契約を締結するまでに」一次資料を確認

イ．誤り

請求があった場合に限るとするのは誤り

賃貸住宅管理業法第14条「遅滞なく、次に掲げる事項を記載した書面を交付しなければならない」一次資料を確認

ひっかけ説明は「締結前」、書面交付は「請求の有無を問わず」。タイミングと条件のすり替えに注意。

解説管理受託契約では、締結前に重要事項を書面交付して説明し（13条1項）、締結後は遅滞なく契約内容を記載した書面を交付する（14条）。いずれも相手方の請求は不要で、業者の義務。相手方の承諾があれば電磁的方法によることもできる。

補足賃貸人が宅建業者等の専門知識を有する者であるときは、13条の重要事項説明の相手方から除かれる。

正解：1（アー正、イー正）

ア．正しい

分別管理は義務

賃貸住宅管理業法第16条「分別して管理しなければならない」一次資料を確認

イ．正しい

定期報告は義務

賃貸住宅管理業法第20条「定期的に、委託者に報告しなければならない」一次資料を確認

ひっかけ分別管理・定期報告はいずれも業者の法定義務。「報告義務はない」等は誤り。

解説賃貸住宅管理業者は、受領した家賃・敷金等を自己の固有財産や他の委託者の金銭と分別して管理し（16条）、管理業務の実施状況等を定期的に委託者へ報告しなければならない（20条）。帳簿の備付け義務もある（18条）。

補足分別管理の具体的方法（口座を分ける等）は国土交通省令で定められている。

正解：2（アー正、イー誤）

ア．正しい

名義貸しは禁止

賃貸住宅管理業法第11条「他人に賃貸住宅管理業を営ませてはならない」一次資料を確認

イ．誤り

罰則なしとするのは誤り

賃貸住宅管理業法第41条「一年以下の拘禁刑若しくは百万円以下の罰金に処し」一次資料を確認

ひっかけ無登録営業を「罰則なし」とするのは誤り。登録制の中核違反は刑事罰の対象。

解説賃貸住宅管理業者は名義貸しが禁止される（11条）。無登録での営業（3条違反）や名義貸し（11条違反）は、1年以下の拘禁刑又は100万円以下の罰金の対象（41条）。登録制度の実効性を罰則で担保している。

補足登録は5年ごとの更新制（3条2項）。失効後に業務を続ければ無登録営業になりうる。

正解：1（アー正、イー正）

ア．正しい

秘密保持は法定義務

賃貸住宅管理業法第21条「知り得た秘密を他に漏らしてはならない」一次資料を確認

イ．正しい

標識掲示は義務

賃貸住宅管理業法第19条「公衆の見やすい場所に、国土交通省令で定める様式の標識を掲げなければならない」一次資料を確認

ひっかけ秘密保持義務は「業を営まなくなった後も同様」。退職・廃業で消えると考えない。

解説賃貸住宅管理業者は、正当な理由なく業務上知り得た秘密を漏らしてはならず、これは廃業後も続く（21条）。従業者にも同様の義務がある。また営業所・事務所ごとに標識を掲示しなければならない（19条）。

補足秘密漏えいは罰則（30万円以下の罰金）の対象にもなる（44条）。

正解：3（アー誤、イー正）

ア．誤り

国土交通大臣は、登録の取消しのほか、1年以内の期間を定めて業務の全部又は一部の停止を命ずることができる（賃貸住宅管理業法23条1項）。

賃貸住宅管理業法第23条「一年以内の期間を定めてその業務の全部若しくは一部の停止を命ずる」一次資料を確認

イ．正しい

国土交通大臣は適正運営確保のため業務改善命令を発することができる（賃貸住宅管理業法22条）。

賃貸住宅管理業法第22条「業務の運営の改善に必要な措置をとるべきことを命ずる」一次資料を確認

ひっかけ「業務停止は命じられない」は誤り。取消しと業務停止の両方が可能。

解説国土交通大臣の監督手段は段階的。まず業務改善命令（22条）、より重い処分として登録の取消し又は1年以内の業務停止命令（23条1項）がある。1年以上業務を行っていない等のときも登録を取り消せる（同2項）。

補足監督のため報告徴収・立入検査もできる（26条）。

正解：4（アー誤、イー誤）

ア．誤り

本店一括で足りるとするのは誤り

賃貸住宅管理業法第18条「その営業所又は事務所ごとに、その業務に関する帳簿を備え付け」一次資料を確認

イ．誤り

携帯不要で従事させられるとするのは誤り

賃貸住宅管理業法第17条「証明書を携帯させなければ、その者をその業務に従事させてはならない」一次資料を確認

ひっかけ帳簿の「本店一括」、証明書の「携帯不要」はいずれも誤り。

解説帳簿は営業所・事務所ごとに備え付け、委託者ごとに契約年月日等を記載して保存する（18条）。従業者には証明書を携帯させ、携帯させない者は業務に従事させられない（17条1項）。証明書は関係者の請求があれば提示する（同2項）。

補足帳簿不備や証明書義務違反は罰則（30万円以下の罰金）の対象（44条）。

正解：1（アー正、イー正）

ア．正しい

破産者(復権前)は拒否事由

賃貸住宅管理業法第6条「破産手続開始の決定を受けて復権を得ない者」一次資料を確認

イ．正しい

取消後5年は拒否事由

賃貸住宅管理業法第6条「登録を取り消され、その取消しの日から五年を経過しない者」一次資料を確認

ひっかけ破産は「復権を得ない」間だけが拒否事由。復権すれば該当しない。

解説登録拒否事由には、復権を得ない破産者（6条1項2号）、登録取消しから5年を経過しない者（同3号）、拘禁刑以上・本法違反の罰金から5年を経過しない者（同4号）、暴力団員等（同5号）などがある。法人はその役員が該当しても拒否される。

補足これらの事由は登録後に該当すると、登録の取消事由にもなる（23条1項1号）。

正解：1（アー正、イー正）

ア．正しい

維持保全は点検清掃と必要な修繕

賃貸住宅の管理業務等の適正化に関する法律第2条「点検、清掃その他の維持を行い、及び必要な修繕を行うことをいう」一次資料を確認

イ．正しい

金銭管理単独では管理業務に当たらない

賃貸住宅の管理業務等の適正化に関する法律第2条「前号に掲げる業務と併せて行うものに限る」一次資料を確認

ひっかけ金銭管理は『維持保全と併せて』が要件。単独では管理業務にならない。

解説賃貸住宅管理業の「管理業務」は、①賃貸住宅の維持保全（点検・清掃・修繕）と、②それと併せて行う家賃・敷金等の金銭管理の2類型。金銭管理だけを単独で受託しても管理業務には当たらない。

補足維持保全には、維持保全に係る契約の締結の媒介・取次ぎ・代理を行う業務も含まれる。

正解：2（アー正、イー誤）

ア．正しい

丸投げ（全部再委託）は禁止

賃貸住宅の管理業務等の適正化に関する法律第15条「委託者から委託を受けた管理業務の全部を他の者に対し、再委託してはならない」一次資料を確認

イ．誤り

禁止は『全部』であり一部は認められる

賃貸住宅の管理業務等の適正化に関する法律第15条「委託者から委託を受けた管理業務の全部を他の者に対し、再委託してはならない」一次資料を確認

ひっかけ禁止は『全部』の再委託。『一部も一切不可』は誤り。

解説賃貸住宅管理業者は、自ら委託を受けた管理業務の全部を他者に再委託（いわゆる丸投げ）してはならない（15条）。自社で管理業務を一切行わず他社に丸投げすることを防ぐ趣旨。一部の再委託は可能である。

補足登録は賃貸住宅管理業を営む者に課され、自ら責任を持って管理業務を行うことが前提。

正解：3（アー誤、イー正）

ア．誤り

業務管理者は営業所ごとに専任で兼任できない

賃貸住宅の管理業務等の適正化に関する法律第12条「業務管理者は、他の営業所又は事務所の業務管理者となることができない」一次資料を確認

イ．正しい

業務管理者不在の営業所では新規契約できない

賃貸住宅の管理業務等の適正化に関する法律第12条「選任した者の全てが欠けるに至ったときは、新たに業務管理者を選任するまでの間は、その営業所又は事務所において管理受託契約を締結してはならない」一次資料を確認

ひっかけ業務管理者は営業所ごとに専任。兼任不可・欠けたら新規契約停止。

解説業務管理者は営業所・事務所ごとに1人以上を選任し、他の営業所との兼任はできない（12条1項・3項）。全員が欠けると、補充するまでその営業所で新たな管理受託契約を締結できない（12条2項）。専任性で管理の質を担保する仕組み。

補足業務管理者は一定の実務経験等の要件を満たし、登録の拒否事由に該当しない者であることが必要。

正解：4（アー誤、イー誤）

ア．誤り

居住目的以外のものは賃貸住宅に含まれない

賃貸住宅の管理業務等の適正化に関する法律第2条「人の生活の本拠として使用する目的以外の目的に供されていると認められるものとして国土交通省令で定めるものを除く」一次資料を確認

イ．誤り

監督権限は国土交通大臣（知事ではない）

賃貸住宅の管理業務等の適正化に関する法律第22条「国土交通大臣は、賃貸住宅管理業の適正な運営を確保するため必要があると認めるときは」一次資料を確認

ひっかけ監督権限は『国土交通大臣』。都道府県知事ではない。

解説賃貸住宅管理業法の賃貸住宅は『賃貸の用に供する住宅』だが、生活の本拠以外の目的（旅館・ホテル等）に供されるものは除かれる。監督権限（業務改善命令・登録取消等）は国土交通大臣に一元化されている（宅建業のような知事免許制とは異なる）。

補足登録の権限・監督権限はいずれも国土交通大臣。全国一律の規制である。

正解：4（アー誤、イー誤）

ア．誤り

登録は5年ごとに更新が必要

賃貸住宅管理業法第3条「五年ごとにその更新を受けなければ、その期間の経過によって、その効力を失う」一次資料を確認

イ．誤り

業務処理の原則として信義誠実義務がある

賃貸住宅管理業法第10条「信義を旨とし、誠実にその業務を行わなければならない」一次資料を確認

ひっかけ登録は『5年更新』。登録業者には『信義誠実義務』がある。

解説賃貸住宅管理業の登録は5年ごとの更新制で、更新を受けないと期間の経過により効力を失う（3条2項）。登録業者は業務処理の原則として、信義を旨とし誠実に業務を行う義務を負う（10条）。賃貸住宅管理業法は登録制度を基礎に、業務管理者の選任・重要事項説明・財産の分別管理等の規律を課す。

補足一定規模未満の事業者は登録が任意とされるが、登録すれば本法の規律に服する。

正解：2（アー正、イー誤）

ア．正しい

届出先は国土交通大臣

賃貸住宅管理業法第7条第1項「その日から三十日以内に、その旨を国土交通大臣に届け出なければならない」一次資料を確認

イ．誤り

他人に自己名義で営業させることはできない

賃貸住宅管理業法第11条「自己の名義をもって、他人に賃貸住宅管理業を営ませてはならない」一次資料を確認

ひっかけ登録後も、登録事項の変更届出と名義貸し禁止は基本論点として問われやすい。

解説賃貸住宅管理業者は、登録申請事項に変更があったとき、その日から30日以内に国土交通大臣へ届け出なければならない。アは正しい。他方、登録業者が自己の名義をもって他人に賃貸住宅管理業を営ませることは禁止される。イは名義貸しを可能とするため誤り。

補足登録簿は一般の閲覧に供されるため、登録事項の正確性が重要になる。

正解：2（アー正、イー誤）

ア．正しい

賃貸住宅管理業法第4条第1項の「申請書を国土交通大臣に提出しなければならない」と一致するため正しい。

賃貸住宅管理業法第4条第1項「申請書を国土交通大臣に提出しなければならない」一次資料を確認

イ．誤り

要件・主体・効果のすり替え

賃貸住宅管理業法第4条第1項「申請書を国土交通大臣に提出しなければならない」一次資料を確認

ひっかけ登録は地元の役所へ、と考えるとイを正しいと誤る。賃貸住宅管理業の登録の申請先は国土交通大臣である。

解説賃貸住宅管理業の登録を受けようとする者は、商号・名称又は氏名及び住所、法人の役員の氏名、営業所又は事務所の名称及び所在地などを記載した申請書を国土交通大臣に提出しなければならない（賃貸住宅管理業法4条1項）。アはこのとおり正しく、提出先を市町村長とするイは誤り。よって「アー正、イー誤」。

補足申請書には、登録拒否事由（6条1項各号）のいずれにも該当しないことを誓約する書面その他の国土交通省令で定める書類を添付しなければならない（4条2項）。申請先・記載事項・添付書類をセットで押さえる。

正解：2（アー正、イー誤）

ア．正しい

賃貸住宅管理業法第5条第2項の「遅滞なく、その旨を申請者に通知しなければならない」と一致するため正しい。

賃貸住宅管理業法第5条第2項「遅滞なく、その旨を申請者に通知しなければならない」一次資料を確認

イ．誤り

要件・主体・効果のすり替え

賃貸住宅管理業法第5条第2項「遅滞なく、その旨を申請者に通知しなければならない」一次資料を確認

ひっかけ登録簿に載せれば手続は終わり、と考えるとイを正しいと誤る。登録をしたときは、遅滞なくその旨を申請者に通知しなければならない。

解説国土交通大臣は、登録の申請があったときは、登録を拒否する場合を除き、申請事項と登録年月日・登録番号を賃貸住宅管理業者登録簿に登録しなければならず（賃貸住宅管理業法5条1項）、登録をしたときは、遅滞なく、その旨を申請者に通知しなければならない（同条2項）。アは正しく、「通知は不要」とするイは誤り。よって「アー正、イー誤」。

補足登録簿には申請事項に加えて「登録年月日及び登録番号」が登録される（5条1項2号）。登録→通知という手続の流れと、登録簿の記載事項の両方が問われる。

正解：2（アー正、イー誤）

ア．正しい

賃貸住宅管理業法第10条の「信義を旨とし、誠実にその業務を行わなければならない」と一致するため正しい。

賃貸住宅管理業法第10条「信義を旨とし、誠実にその業務を行わなければならない」一次資料を確認

イ．誤り

要件・主体・効果のすり替え

賃貸住宅管理業法第10条「信義を旨とし、誠実にその業務を行わなければならない」一次資料を確認

ひっかけ業務のやり方は事業者の自由、と考えるとイを正しいと誤る。信義誠実の業務処理は条文上の義務である。

解説賃貸住宅管理業者は、信義を旨とし、誠実にその業務を行わなければならない（賃貸住宅管理業法10条＝業務処理の原則）。アはこのとおり正しく、「義務はない」とするイは誤り。よって「アー正、イー誤」。

補足10条は賃貸住宅管理業者の業務全体にかかる総則的な行為規範で、この後に続く個別の義務（管理受託契約の重要事項説明、財産の分別管理、定期報告など）の土台になる位置づけ。

正解：2（アー正、イー誤）

ア．正しい

賃貸住宅管理業法第24条の「当該登録を抹消しなければならない」と一致するため正しい。

賃貸住宅管理業法第24条「当該登録を抹消しなければならない」一次資料を確認

イ．誤り

要件・主体・効果のすり替え

賃貸住宅管理業法第24条「当該登録を抹消しなければならない」一次資料を確認

ひっかけ取り消した登録も記録として残し続ける、と考えるとイを正しいと誤る。効力を失った登録・取り消した登録は抹消しなければならない。

解説国土交通大臣は、登録がその効力を失ったとき、又は登録を取り消したときは、当該登録を抹消しなければならない（賃貸住宅管理業法24条）。アはこのとおり正しく、「抹消してはならない」とするイは誤り。よって「アー正、イー誤」。

補足抹消は義務（「しなければならない」）であり裁量ではない。登録の効力喪失（更新をしなかった場合や廃業等の届出）と登録の取消しのどちらでも抹消につながる、という入口の違いも意識する。

正解：2（アー正、イー誤）

ア．正しい

賃貸住宅管理業法第20条の「定期的に、委託者に報告しなければならない」と一致するため正しい。

賃貸住宅管理業法第20条「定期的に、委託者に報告しなければならない」一次資料を確認

イ．誤り

要件・主体・効果のすり替え

賃貸住宅管理業法第20条「定期的に、委託者に報告しなければならない」一次資料を確認

ひっかけ報告は求められた時だけすればよい、と考えるとイを正しいと誤る。管理業務の実施状況等は定期的に委託者へ報告する義務がある。

解説賃貸住宅管理業者は、管理業務の実施状況その他の国土交通省令で定める事項について、国土交通省令で定めるところにより、定期的に、委託者に報告しなければならない（賃貸住宅管理業法20条）。アはこのとおり正しく、「定期報告する義務はない」とするイは誤り。よって「アー正、イー誤」。

補足報告の相手は「委託者」（賃貸人）で、頻度・方法等の細目は国土交通省令に委ねられている。オーナーへの定期報告は管理受託方式の中核的な義務として押さえる。