特定転貸事業者（サブリース規制）の問題（10問）

正解：3（アー誤、イー正）

ア．誤り

勧誘者に適用されないとするのは誤り

賃貸住宅管理業法第28条「特定転貸事業者又は勧誘者」e-Gov原文

イ．正しい

誇大広告は禁止

賃貸住宅管理業法第28条「著しく事実に相違する表示をし」e-Gov原文

ひっかけ勧誘者を規制対象から外すのは誤り。勧誘者も含む。

解説サブリース規制では、特定転貸事業者だけでなく勧誘者（事業者に勧誘を行わせる者）も「特定転貸事業者等」として規制対象になる（28条）。家賃・維持保全の実施方法・契約解除等について、著しく事実に相違し又は著しく優良・有利と誤認させる広告（誇大広告等）は禁止。

補足いわゆる「家賃保証」の表示でも、減額リスク等を打ち消す表示がなければ誇大広告となりうる。

正解：2（アー正、イー誤）

ア．正しい

不当勧誘は禁止

賃貸住宅管理業法第29条「故意に事実を告げず、又は不実のことを告げる行為」e-Gov原文

イ．誤り

罰則なしとするのは誤り

賃貸住宅管理業法第42条「故意に事実を告げず、又は不実のことを告げたとき」e-Gov原文

ひっかけ不当勧誘に「罰則なし」は誤り。29条1号違反は刑事罰の対象。

解説サブリースの勧誘では、相手方の判断に影響する重要事項について、故意に事実を告げない・不実を告げる行為が禁止される（29条1号）。これに違反すると刑事罰（6月以下の拘禁刑又は50万円以下の罰金等）の対象になる（42条）。威迫や迷惑な時間の勧誘等も省令で禁止されている。

補足誇大広告等の禁止（28条）違反にも別途、措置命令や罰則の仕組みがある。

正解：1（アー正、イー正）

ア．正しい

締結前の重要事項説明は義務

賃貸住宅管理業法第30条「書面を交付して説明しなければならない」e-Gov原文

イ．正しい

承諾があれば電磁的提供が可能

賃貸住宅管理業法第30条「承諾を得て、当該書面に記載すべき事項を電磁的方法により提供することができる」e-Gov原文

ひっかけオーナー（賃貸人）が相手方でも、専門知識を有する者でない限り説明は省略できない。

解説特定転貸事業者は、サブリース契約（特定賃貸借契約）の締結前に、家賃や維持保全の実施方法等の重要事項を書面交付して説明しなければならない（30条1項）。相手方の承諾があれば電磁的方法による提供も可能（同2項）。これは管理受託契約の重要事項説明（13条）と並ぶサブリース版の規律。

補足重要事項説明の相手方が宅建業者等であれば、説明の相手方から除外されることがある。

正解：4（アー誤、イー誤）

ア．誤り

「転貸目的でない通常の賃貸借」は誤り

賃貸住宅管理業法第2条「第三者に転貸する事業を営むことを目的として締結されるもの」e-Gov原文

イ．誤り

書面交付義務なしとするのは誤り

賃貸住宅管理業法第31条「遅滞なく、次に掲げる事項を記載した書面を交付しなければならない」e-Gov原文

ひっかけ特定賃貸借契約は「転貸事業目的」が要件。通常の賃貸借と取り違えない。

解説特定賃貸借契約（サブリース原賃貸借）は、賃借人が賃貸住宅を第三者に転貸する事業を目的として締結される賃貸借（2条4項）。これに基づき転貸する者が特定転貸事業者（同5項）。締結時には相手方へ遅滞なく契約内容を記載した書面を交付しなければならない（31条）。

補足賃借人が賃貸人と密接な関係を有する者である場合は、特定賃貸借契約から除かれることがある（2条4項括弧書）。

正解：3（アー誤、イー正）

ア．誤り

業務停止を命じられないとするのは誤り

賃貸住宅管理業法第34条「特定賃貸借契約に関する業務の全部若しくは一部を停止すべきことを命ずる」e-Gov原文

イ．正しい

指示は可能

賃貸住宅管理業法第33条「当該違反の是正のための措置その他の必要な措置をとるべきことを指示することができる」e-Gov原文

ひっかけサブリースで「業務停止は命じられない」は誤り。指示の先に業務停止命令がある。

解説サブリース規制の監督も段階的。まず指示（33条）、より重い処分として勧誘の停止・業務停止命令（34条）がある。勧誘者も指示・命令の対象。指示・命令をしたときは国土交通大臣はその旨を公表しなければならない（33条3項・34条3項）。

補足適正化のため報告徴収・立入検査もできる（36条）。

正解：4（アー誤、イー誤）

ア．誤り

閲覧不要とするのは誤り

賃貸住宅管理業法第32条「求めに応じ、閲覧させなければならない」e-Gov原文

イ．誤り

犯罪捜査のためと解するのは誤り

賃貸住宅管理業法第36条「犯罪捜査のために認められたものと解してはならない」e-Gov原文

ひっかけ行政の立入検査を「犯罪捜査のため」とするのは典型的な誤り。行政調査と犯罪捜査は別。

解説特定転貸事業者は業務・財産状況の書類を備え置き、相手方等の求めに応じて閲覧させなければならない（32条）。行政の報告徴収・立入検査の権限（26条・36条）は監督のためのもので、犯罪捜査のために認められたものと解してはならない（各3項）。

補足立入検査の職員は身分証明書を携帯し、関係者に提示しなければならない。

正解：1（アー正、イー正）

ア．正しい

転貸事業を営む目的で結ぶ賃貸借がマスターリース

賃貸住宅の管理業務等の適正化に関する法律第2条「賃借人が当該賃貸住宅を第三者に転貸する事業を営むことを目的として締結されるものをいう」e-Gov原文

イ．正しい

マスターリースで借り上げ転貸する業者

賃貸住宅の管理業務等の適正化に関する法律第2条「特定賃貸借契約に基づき賃借した賃貸住宅を第三者に転貸する事業を営む者をいう」e-Gov原文

ひっかけマスターリース＝特定賃貸借契約、サブリース業者＝特定転貸事業者。

解説サブリース規制の対象は、オーナーから賃貸住宅を借り上げる『特定賃貸借契約（マスターリース）』と、それを転貸する『特定転貸事業者（サブリース業者）』。賃貸住宅管理業の登録とは別枠で、誇大広告・不当勧誘・重要事項説明等の行為規制がかかる。

補足賃貸人と密接な関係を有する者を賃借人とする契約は特定賃貸借契約から除かれる。

正解：2（アー正、イー誤）

ア．正しい

勧誘を委ねられた勧誘者も規制対象

賃貸住宅の管理業務等の適正化に関する法律第28条「特定転貸事業者が特定賃貸借契約の締結についての勧誘を行わせる者をいう」e-Gov原文

イ．誤り

支払家賃や維持保全方法も規制対象事項

賃貸住宅の管理業務等の適正化に関する法律第28条「特定賃貸借契約に基づき特定転貸事業者が支払うべき家賃、賃貸住宅の維持保全の実施方法、特定賃貸借契約の解除に関する事項」e-Gov原文

ひっかけ規制対象は勧誘者にも及ぶ。家賃・維持保全方法も対象事項。

解説サブリースの誇大広告・不当勧誘の規制は、特定転貸事業者だけでなく『勧誘者』（建設会社・不動産業者・コンサル等、業者から勧誘を委ねられた者）にも及ぶ。規制対象事項は、支払家賃・維持保全の実施方法・契約解除に関する事項等。『家賃保証』をめぐるトラブルが立法の背景。

補足『著しく事実に相違』『実際よりも著しく優良・有利と誤認させる』表示が禁止される。

正解：3（アー誤、イー正）

ア．誤り

解除を妨げる場面の不当行為も禁止される

賃貸住宅の管理業務等の適正化に関する法律第29条「特定賃貸借契約の締結の勧誘をするに際し、又はその解除を妨げるため」e-Gov原文

イ．正しい

故意の事実隠し・嘘の告知は不当勧誘

賃貸住宅の管理業務等の適正化に関する法律第29条「故意に事実を告げず、又は不実のことを告げる行為」e-Gov原文

ひっかけ締結勧誘時だけでなく『解除妨害』も対象。故意の不告知・不実告知が要件。

解説不当な勧誘等の禁止（29条）は、契約締結の勧誘の場面だけでなく『解除を妨げるため』の場面にも及ぶ。禁止されるのは、相手方の判断に影響する重要事項について、故意に事実を告げない（不告知）・不実のことを告げる（不実告知）行為。

補足威迫行為や迷惑を覚えさせる時間の勧誘等は、国土交通省令で定める禁止行為に当たる。

正解：4（アー誤、イー誤）

ア．誤り

誰でも国土交通大臣に申出できる

賃貸住宅の管理業務等の適正化に関する法律第35条「何人も、特定賃貸借契約の適正化を図るため必要があると認めるときは、国土交通大臣に対し、その旨を申し出て」e-Gov原文

イ．誤り

大臣は調査し事実なら措置をとる義務を負う

賃貸住宅の管理業務等の適正化に関する法律第35条「必要な調査を行い、その申出の内容が事実であると認めるときは、この法律に基づく措置その他適当な措置をとらなければならない」e-Gov原文

ひっかけ申出は『何人も』可能。大臣は調査・措置の義務を負う。

解説特定賃貸借契約の適正化のための申出制度（35条）は、被害の早期是正のため『何人も』国土交通大臣に申出ができる。大臣は申出を受けたら調査を行い、事実であれば法に基づく措置等をとる義務を負う（裁量で放置できない）。

補足サブリーストラブルの是正には、行政による指示・業務停止命令という監督手段も用意されている。