特定転貸事業者（サブリース規制）の問題（20問）

正解：3（アー誤、イー正）

ア．誤り

勧誘者に適用されないとするのは誤り

賃貸住宅管理業法第28条「特定転貸事業者又は勧誘者」一次資料を確認

イ．正しい

誇大広告は禁止

賃貸住宅管理業法第28条「著しく事実に相違する表示をし」一次資料を確認

ひっかけ勧誘者を規制対象から外すのは誤り。勧誘者も含む。

解説サブリース規制では、特定転貸事業者だけでなく勧誘者（事業者に勧誘を行わせる者）も「特定転貸事業者等」として規制対象になる（28条）。家賃・維持保全の実施方法・契約解除等について、著しく事実に相違し又は著しく優良・有利と誤認させる広告（誇大広告等）は禁止。

補足いわゆる「家賃保証」の表示でも、減額リスク等を打ち消す表示がなければ誇大広告となりうる。

正解：2（アー正、イー誤）

ア．正しい

不当勧誘は禁止

賃貸住宅管理業法第29条「故意に事実を告げず、又は不実のことを告げる行為」一次資料を確認

イ．誤り

罰則なしとするのは誤り

賃貸住宅管理業法第42条「故意に事実を告げず、又は不実のことを告げたとき」一次資料を確認

ひっかけ不当勧誘に「罰則なし」は誤り。29条1号違反は刑事罰の対象。

解説サブリースの勧誘では、相手方の判断に影響する重要事項について、故意に事実を告げない・不実を告げる行為が禁止される（29条1号）。これに違反すると刑事罰（6月以下の拘禁刑又は50万円以下の罰金等）の対象になる（42条）。威迫や迷惑な時間の勧誘等も省令で禁止されている。

補足誇大広告等の禁止（28条）違反にも別途、措置命令や罰則の仕組みがある。

正解：1（アー正、イー正）

ア．正しい

締結前の重要事項説明は義務

賃貸住宅管理業法第30条「書面を交付して説明しなければならない」一次資料を確認

イ．正しい

承諾があれば電磁的提供が可能

賃貸住宅管理業法第30条「承諾を得て、当該書面に記載すべき事項を電磁的方法により提供することができる」一次資料を確認

ひっかけオーナー（賃貸人）が相手方でも、専門知識を有する者でない限り説明は省略できない。

解説特定転貸事業者は、サブリース契約（特定賃貸借契約）の締結前に、家賃や維持保全の実施方法等の重要事項を書面交付して説明しなければならない（30条1項）。相手方の承諾があれば電磁的方法による提供も可能（同2項）。これは管理受託契約の重要事項説明（13条）と並ぶサブリース版の規律。

補足重要事項説明の相手方が宅建業者等であれば、説明の相手方から除外されることがある。

正解：4（アー誤、イー誤）

ア．誤り

「転貸目的でない通常の賃貸借」は誤り

賃貸住宅管理業法第2条「第三者に転貸する事業を営むことを目的として締結されるもの」一次資料を確認

イ．誤り

書面交付義務なしとするのは誤り

賃貸住宅管理業法第31条「遅滞なく、次に掲げる事項を記載した書面を交付しなければならない」一次資料を確認

ひっかけ特定賃貸借契約は「転貸事業目的」が要件。通常の賃貸借と取り違えない。

解説特定賃貸借契約（サブリース原賃貸借）は、賃借人が賃貸住宅を第三者に転貸する事業を目的として締結される賃貸借（2条4項）。これに基づき転貸する者が特定転貸事業者（同5項）。締結時には相手方へ遅滞なく契約内容を記載した書面を交付しなければならない（31条）。

補足賃借人が賃貸人と密接な関係を有する者である場合は、特定賃貸借契約から除かれることがある（2条4項括弧書）。

正解：3（アー誤、イー正）

ア．誤り

業務停止を命じられないとするのは誤り

賃貸住宅管理業法第34条「特定賃貸借契約に関する業務の全部若しくは一部を停止すべきことを命ずる」一次資料を確認

イ．正しい

指示は可能

賃貸住宅管理業法第33条「当該違反の是正のための措置その他の必要な措置をとるべきことを指示することができる」一次資料を確認

ひっかけサブリースで「業務停止は命じられない」は誤り。指示の先に業務停止命令がある。

解説サブリース規制の監督も段階的。まず指示（33条）、より重い処分として勧誘の停止・業務停止命令（34条）がある。勧誘者も指示・命令の対象。指示・命令をしたときは国土交通大臣はその旨を公表しなければならない（33条3項・34条3項）。

補足適正化のため報告徴収・立入検査もできる（36条）。

正解：4（アー誤、イー誤）

ア．誤り

閲覧不要とするのは誤り

賃貸住宅管理業法第32条「求めに応じ、閲覧させなければならない」一次資料を確認

イ．誤り

犯罪捜査のためと解するのは誤り

賃貸住宅管理業法第36条「犯罪捜査のために認められたものと解してはならない」一次資料を確認

ひっかけ行政の立入検査を「犯罪捜査のため」とするのは典型的な誤り。行政調査と犯罪捜査は別。

解説特定転貸事業者は業務・財産状況の書類を備え置き、相手方等の求めに応じて閲覧させなければならない（32条）。行政の報告徴収・立入検査の権限（26条・36条）は監督のためのもので、犯罪捜査のために認められたものと解してはならない（各3項）。

補足立入検査の職員は身分証明書を携帯し、関係者に提示しなければならない。

正解：1（アー正、イー正）

ア．正しい

転貸事業を営む目的で結ぶ賃貸借がマスターリース

賃貸住宅の管理業務等の適正化に関する法律第2条「賃借人が当該賃貸住宅を第三者に転貸する事業を営むことを目的として締結されるものをいう」一次資料を確認

イ．正しい

マスターリースで借り上げ転貸する業者

賃貸住宅の管理業務等の適正化に関する法律第2条「特定賃貸借契約に基づき賃借した賃貸住宅を第三者に転貸する事業を営む者をいう」一次資料を確認

ひっかけマスターリース＝特定賃貸借契約、サブリース業者＝特定転貸事業者。

解説サブリース規制の対象は、オーナーから賃貸住宅を借り上げる『特定賃貸借契約（マスターリース）』と、それを転貸する『特定転貸事業者（サブリース業者）』。賃貸住宅管理業の登録とは別枠で、誇大広告・不当勧誘・重要事項説明等の行為規制がかかる。

補足賃貸人と密接な関係を有する者を賃借人とする契約は特定賃貸借契約から除かれる。

正解：2（アー正、イー誤）

ア．正しい

勧誘を委ねられた勧誘者も規制対象

賃貸住宅の管理業務等の適正化に関する法律第28条「特定転貸事業者が特定賃貸借契約の締結についての勧誘を行わせる者をいう」一次資料を確認

イ．誤り

支払家賃や維持保全方法も規制対象事項

賃貸住宅の管理業務等の適正化に関する法律第28条「特定賃貸借契約に基づき特定転貸事業者が支払うべき家賃、賃貸住宅の維持保全の実施方法、特定賃貸借契約の解除に関する事項」一次資料を確認

ひっかけ規制対象は勧誘者にも及ぶ。家賃・維持保全方法も対象事項。

解説サブリースの誇大広告・不当勧誘の規制は、特定転貸事業者だけでなく『勧誘者』（建設会社・不動産業者・コンサル等、業者から勧誘を委ねられた者）にも及ぶ。規制対象事項は、支払家賃・維持保全の実施方法・契約解除に関する事項等。『家賃保証』をめぐるトラブルが立法の背景。

補足『著しく事実に相違』『実際よりも著しく優良・有利と誤認させる』表示が禁止される。

正解：3（アー誤、イー正）

ア．誤り

解除を妨げる場面の不当行為も禁止される

賃貸住宅の管理業務等の適正化に関する法律第29条「特定賃貸借契約の締結の勧誘をするに際し、又はその解除を妨げるため」一次資料を確認

イ．正しい

故意の事実隠し・嘘の告知は不当勧誘

賃貸住宅の管理業務等の適正化に関する法律第29条「故意に事実を告げず、又は不実のことを告げる行為」一次資料を確認

ひっかけ締結勧誘時だけでなく『解除妨害』も対象。故意の不告知・不実告知が要件。

解説不当な勧誘等の禁止（29条）は、契約締結の勧誘の場面だけでなく『解除を妨げるため』の場面にも及ぶ。禁止されるのは、相手方の判断に影響する重要事項について、故意に事実を告げない（不告知）・不実のことを告げる（不実告知）行為。

補足威迫行為や迷惑を覚えさせる時間の勧誘等は、国土交通省令で定める禁止行為に当たる。

正解：4（アー誤、イー誤）

ア．誤り

誰でも国土交通大臣に申出できる

賃貸住宅の管理業務等の適正化に関する法律第35条「何人も、特定賃貸借契約の適正化を図るため必要があると認めるときは、国土交通大臣に対し、その旨を申し出て」一次資料を確認

イ．誤り

大臣は調査し事実なら措置をとる義務を負う

賃貸住宅の管理業務等の適正化に関する法律第35条「必要な調査を行い、その申出の内容が事実であると認めるときは、この法律に基づく措置その他適当な措置をとらなければならない」一次資料を確認

ひっかけ申出は『何人も』可能。大臣は調査・措置の義務を負う。

解説特定賃貸借契約の適正化のための申出制度（35条）は、被害の早期是正のため『何人も』国土交通大臣に申出ができる。大臣は申出を受けたら調査を行い、事実であれば法に基づく措置等をとる義務を負う（裁量で放置できない）。

補足サブリーストラブルの是正には、行政による指示・業務停止命令という監督手段も用意されている。

正解：3（アー誤、イー正）

ア．誤り

30条は特定転貸事業者の義務 → 勧誘者は名宛人でない → 30条違反を理由に勧誘者へ指示はできない

賃貸住宅管理業法第33条「勧誘者が第二十八条又は第二十九条の規定に違反した場合」一次資料を確認

イ．正しい

監督処分の透明性確保 → 指示をしたときは公表が義務

賃貸住宅管理業法第33条「指示をしたときは、その旨を公表しなければならない」一次資料を確認

ひっかけ勧誘者を「サブリース規制の全部に従う者」と誤解させる。勧誘者の義務・監督対象は28条・29条に限られる。

解説サブリース規制のうち勧誘者が義務を負い、かつ監督処分（指示・命令）の対象となるのは、誇大広告等の禁止（28条）と不当な勧誘等の禁止（29条）の2つだけ。締結前重要事項説明（30条）・契約締結時書面の交付（31条）・書類の閲覧（32条）は特定転貸事業者のみの義務であり、勧誘者には課されない。国土交通大臣は指示（33条）・業務等停止命令（34条）をしたときは、その旨を公表しなければならない。

補足勧誘者に対しても、28条・29条違反を理由に、1年以内の期間を限って勧誘の停止を命ずることができる（34条2項）。

正解：2（アー正、イー誤）

ア．正しい

1号（事実不告知・不実告知）＋2号（省令で定める保護に欠ける行為）→ いずれも禁止対象

賃貸住宅管理業法第29条「相手方又は相手方となろうとする者の保護に欠けるものとして国土交通省令で定めるもの」一次資料を確認

イ．誤り

「特定転貸事業者等」は勧誘者を含む → 勧誘者も不当な勧誘の禁止対象

賃貸住宅管理業法第29条「特定転貸事業者等は、次に掲げる行為をしてはならない」一次資料を確認

賃貸住宅管理業法第28条「以下「特定転貸事業者等」という」一次資料を確認

ひっかけ禁止対象を1号（事実不告知・不実告知）だけと思わせる、または対象者を事業者だけに絞らせる。

解説不当な勧誘等の禁止（29条）は2類型ある。1号は契約の締結勧誘・解除妨害に際しての故意の事実不告知・不実告知、2号は相手方の保護に欠けるものとして国土交通省令で定める行為（威迫、迷惑を覚えさせる時間帯の電話・訪問等）。名宛人は『特定転貸事業者等』であり、特定転貸事業者だけでなく勧誘者も含む。

補足29条1号違反（故意の事実不告知・不実告知）は罰則（42条、6月以下の拘禁刑若しくは50万円以下の罰金）の対象だが、2号違反は直接の罰則対象ではなく指示・命令で対応する。

正解：1（アー正、イー正）

ア．正しい

30条括弧書きで除外 → 専門家が相手なら説明義務なし

賃貸住宅管理業法第30条「特定賃貸借契約に係る専門的知識及び経験を有すると認められる者として国土交通省令で定めるものを除く」一次資料を確認

イ．正しい

締結前に判断材料を与える制度 → 締結するまでに説明する

賃貸住宅管理業法第30条「当該特定賃貸借契約を締結するまでに」一次資料を確認

ひっかけ説明の時期を『締結後』とする、または除外規定の存在を否定する選択肢に注意。

解説締結前重要事項説明（30条）は、特定転貸事業者が、相手方となろうとする者（賃貸人）に対し、契約を締結するまでに書面を交付して行う。相手方が特定転貸事業者である者その他の専門的知識・経験を有すると認められる者として国土交通省令で定めるものであるときは説明を要しない。書面交付に代えて、相手方の承諾を得て電磁的方法で提供することもできる（30条2項）。締結後遅滞なく交付するのは締結時書面（31条）であり、混同に注意。

補足説明事項（家賃、維持保全の実施方法、契約解除に関する事項等）は国土交通省令で定められている。

正解：4（アー誤、イー誤）

ア．誤り

31条1項3号に列挙 → 『記載不要』は誤り

賃貸住宅管理業法第31条「特定転貸事業者が行う賃貸住宅の維持保全の実施方法」一次資料を確認

イ．誤り

31条1項5号に列挙 → 『記載不要』は誤り

賃貸住宅管理業法第31条「転借人の資格その他の転貸の条件に関する事項」一次資料を確認

ひっかけ法定記載事項を『記載不要』とする選択肢。31条1項各号を押さえる。

解説締結時書面（31条）の法定記載事項は、対象となる賃貸住宅、相手方に支払う家賃その他賃貸の条件、特定転貸事業者が行う維持保全の実施方法、契約期間、転借人の資格その他の転貸の条件、契約の更新・解除に関する定め、その他省令で定める事項。締結後『遅滞なく』交付する。締結前重要事項説明（30条）とは別個の書面である。

補足締結前重要事項説明書（30条）と締結時書面（31条）は別物で、両方の交付が必要。一方で他方を代替できない。

正解：2（アー正、イー誤）

ア．正しい

44条10号に該当 → 罰金あり

賃貸住宅管理業法第44条「第二十八条の規定に違反して、著しく事実に相違する表示をし」一次資料を確認

賃貸住宅管理業法第44条「三十万円以下の罰金に処する」一次資料を確認

イ．誤り

44条11号に該当 → 『罰則なし』は誤り

賃貸住宅管理業法第44条「第三十二条の規定に違反して書類を備え置かず」一次資料を確認

賃貸住宅管理業法第44条「三十万円以下の罰金に処する」一次資料を確認

ひっかけ書類備置義務など『手続的な義務』には罰則がないと思わせる。32条違反にも罰金がある。

解説サブリース規制違反の罰則は重さが分かれる。不当な勧誘等の禁止のうち故意の事実不告知・不実告知（29条1号）違反と業務等停止命令（34条）違反は重く、6月以下の拘禁刑若しくは50万円以下の罰金（42条）。誇大広告等の禁止（28条）違反・書類備置義務（32条）違反・指示（33条）違反は30万円以下の罰金（44条）。

補足これらの罰則は両罰規定（45条）の対象で、行為者のほか、その法人にも罰金刑が科されうる。

正解：2（アー正、イー誤）

ア．正しい

賃貸住宅管理業法第32条の「求めに応じ、閲覧させなければならない」と一致するため正しい。

賃貸住宅管理業法第32条「求めに応じ、閲覧させなければならない」一次資料を確認

イ．誤り

要件・主体・効果のすり替え

賃貸住宅管理業法第32条「求めに応じ、閲覧させなければならない」一次資料を確認

ひっかけ経営情報は社外秘にできる、と考えるとイを正しいと誤る。業務・財産の状況を記載した書類は、相手方等の求めに応じ閲覧させる義務がある。

解説特定転貸事業者は、業務及び財産の状況を記載した書類を、特定賃貸借契約に関する業務を行う営業所又は事務所に備え置き、特定賃貸借契約の相手方又は相手方となろうとする者の求めに応じ、閲覧させなければならない（賃貸住宅管理業法32条）。アはこのとおり正しく、「閲覧させる必要がない」とするイは誤り。よって「アー正、イー誤」。

補足閲覧を求められる主体は、既に契約した「相手方」だけでなく「相手方となろうとする者」（これからオーナーになる人）も含む。サブリースの勧誘段階から経営状況を確認できる仕組みである。

正解：2（アー正、イー誤）

ア．正しい

賃貸住宅管理業法第34条第1項の「一年以内の期間を限り」と一致するため正しい。

賃貸住宅管理業法第34条第1項「一年以内の期間を限り」一次資料を確認

イ．誤り

要件・主体・効果のすり替え

賃貸住宅管理業法第34条第1項「一年以内の期間を限り」一次資料を確認

ひっかけ違反がひどければ何年でも業務停止にできる、と考えるとイを正しいと誤る。業務停止命令は1年以内の期間に限られる。

解説国土交通大臣は、特定転貸事業者が一定の規定に違反した場合などにおいて特に必要があると認めるときは、その特定転貸事業者に対し、1年以内の期間を限り、特定賃貸借契約の締結についての勧誘の停止や、業務の全部若しくは一部の停止を命ずることができる（賃貸住宅管理業法34条1項）。アはこのとおり正しく、「上限がない」とするイは誤り。よって「アー正、イー誤」。

補足命令の対象は「勧誘の停止」と「業務の全部又は一部の停止」の両方があり、勧誘者に勧誘を行わせることの停止も含まれる。期間の上限「1年以内」は数字の入れ替えで問われやすい。

正解：2（アー正、イー誤）

ア．正しい

賃貸住宅管理業法第34条第3項の「その旨を公表しなければならない」と一致するため正しい。

賃貸住宅管理業法第34条第3項「その旨を公表しなければならない」一次資料を確認

イ．誤り

要件・主体・効果のすり替え

賃貸住宅管理業法第34条第3項「その旨を公表しなければならない」一次資料を確認

ひっかけ処分は当事者間の問題だから公にしない、と考えるとイを正しいと誤る。業務停止等の命令をしたときは公表しなければならない。

解説国土交通大臣は、特定賃貸借契約に関する業務停止等の命令をしたときは、その旨を公表しなければならない（賃貸住宅管理業法34条3項）。アはこのとおり正しく、「公表してはならない」とするイは誤り。よって「アー正、イー誤」。

補足公表は義務（「しなければならない」）。サブリース規制は、これからオーナーになろうとする人が悪質な事業者を避けられるようにする趣旨で、閲覧（32条）・公表（34条3項）と情報開示の仕組みが多い。

正解：2（アー正、イー誤）

ア．正しい

賃貸住宅管理業法第35条第1項の「適当な措置をとるべきことを求めることができる」と一致するため正しい。

賃貸住宅管理業法第35条第1項「適当な措置をとるべきことを求めることができる」一次資料を確認

イ．誤り

要件・主体・効果のすり替え

賃貸住宅管理業法第35条第1項「適当な措置をとるべきことを求めることができる」一次資料を確認

ひっかけ行政への申出は被害者本人しかできない、と考えるとイを正しいと誤る。申出は「何人も」できると定められている。

解説何人も、特定賃貸借契約の適正化を図るため必要があると認めるときは、国土交通大臣に対し、その旨を申し出て、適当な措置をとるべきことを求めることができる（賃貸住宅管理業法35条1項）。アはこのとおり正しく、「契約当事者本人に限られる」とするイは誤り。よって「アー正、イー誤」。

補足主語は「何人も」なので、契約当事者でない第三者（家族・支援者など）でも申出できる。主体の限定を勝手に加える選択肢は誤りになる、という読み方の型として覚える。

正解：2（アー正、イー誤）

ア．正しい

賃貸住宅管理業法第35条第2項の「必要な調査を行い」と一致するため正しい。

賃貸住宅管理業法第35条第2項「必要な調査を行い」一次資料を確認

イ．誤り

要件・主体・効果のすり替え

賃貸住宅管理業法第35条第2項「必要な調査を行い」一次資料を確認

ひっかけ申出は受け付けるだけで終わり、と考えるとイを正しいと誤る。申出があったときは必要な調査を行い、事実なら措置をとらなければならない。

解説国土交通大臣は、申出があったときは、必要な調査を行い、その申出の内容が事実であると認めるときは、この法律に基づく措置その他適当な措置をとらなければならない（賃貸住宅管理業法35条2項）。アはこのとおり正しく、「調査を行うことができない」とするイは誤り。よって「アー正、イー誤」。

補足35条は「申出（1項）→調査→事実なら措置（2項）」という一連の流れ。措置まで「しなければならない」と義務で書かれている点が特徴。