民法（抵当権：効力・順位・法定地上権・根抵当権⑩）の問題（15問）

正解：1（アー正、イー正）

ア．正しい

369条1項のとおり → 正しい

民法第369条「債務者又は第三者が占有を移転しないで債務の担保に供した不動産について、他の債権者に先立って自己の債権の弁済を受ける権利を有する」e-Gov原文

イ．正しい

373条のとおり → 正しい

民法第373条「その抵当権の順位は、登記の前後による」e-Gov原文

ひっかけ抵当権は『占有を移転しない』担保（非占有担保）で、他の債権者に先立って優先弁済を受ける。数個の抵当権の順位は『登記の前後』による（369条・373条）。

解説抵当権者は、債務者又は第三者が占有を移転しないで債務の担保に供した不動産について、他の債権者に先立って自己の債権の弁済を受ける権利を有する（369条1項）。抵当権の内容を押さえる。

補足抵当権は目的物の占有を設定者に残したまま設定できる非占有担保物権である。不動産担保融資の中心的な担保手段であり、順位は登記の前後で決まる。

正解：2（アー正、イー誤）

ア．正しい

370条のとおり → 正しい

民法第370条「抵当権は、抵当地の上に存する建物を除き」e-Gov原文

イ．誤り

登記の前後による → 『被担保債権の発生の前後による』は誤り

民法第373条「その抵当権の順位は、登記の前後による」e-Gov原文

ひっかけ抵当権は『付加して一体となっている物』に及ぶ（抵当地上の建物を除く）。順位は『登記の前後』（債権発生の前後ではない）（370条・373条）。

解説抵当権は、抵当地の上に存する建物を除き、その目的である不動産に付加して一体となっている物に及ぶ。ただし、設定行為に別段の定めがある場合等はこの限りでない（370条）。抵当権の効力の及ぶ範囲を押さえる。

補足抵当権の効力は付加一体物（庭石・立木等）に及ぶ。土地の抵当権はその上の建物には及ばない（土地と建物は別個の不動産）。順位は登記の前後による。

正解：1（アー正、イー正）

ア．正しい

373条のとおり → 正しい

民法第373条「その抵当権の順位は、登記の前後による」e-Gov原文

イ．正しい

374条のとおり → 正しい

民法第374条「抵当権の順位は、各抵当権者の合意によって変更することができる」e-Gov原文

ひっかけ抵当権の順位は『登記の前後』。順位の変更は『各抵当権者の合意』＋『登記』（利害関係人があればその承諾も必要）（373条・374条）。

解説抵当権の順位は、各抵当権者の合意によって変更することができる。ただし、利害関係を有する者があるときは、その承諾を得なければならない。この順位の変更は、その登記をしなければ、その効力を生じない（374条）。抵当権の順位を押さえる。

補足抵当権の順位は登記の前後で決まる。順位の変更には抵当権者全員の合意と利害関係人の承諾、及び登記が必要である。

正解：2（アー正、イー誤）

ア．正しい

374条1項のとおり → 正しい

民法第374条「抵当権の順位は、各抵当権者の合意によって変更することができる」e-Gov原文

イ．誤り

最後の二年分についてのみ → 『最後の五年分についてのみ』は誤り

民法第375条「その満期となった最後の二年分についてのみ、その抵当権を行使することができる」e-Gov原文

ひっかけ順位の変更は合意＋登記（利害関係人の承諾要）。利息等の定期金は『満期の最後の2年分』についてのみ抵当権を行使できる（後順位者等の保護）（374条・375条）。

解説抵当権の順位は、各抵当権者の合意によって変更することができる。ただし、利害関係を有する者があるときは、その承諾を得なければならない（374条1項）。抵当権の順位の変更を押さえる。

補足抵当権者は元本のほか、満期となった最後の2年分の利息等について優先弁済を受けられる（後順位抵当権者等を保護するため）。順位の変更には全員の合意と登記を要する。

正解：1（アー正、イー正）

ア．正しい

375条1項のとおり → 正しい

民法第375条「その満期となった最後の二年分についてのみ、その抵当権を行使することができる」e-Gov原文

イ．正しい

376条1項のとおり → 正しい

民法第376条「その抵当権を他の債権の担保とし、又は同一の債務者に対する他の債権者の利益のためにその抵当権若しくはその順位を譲渡し、若しくは放棄することができる」e-Gov原文

ひっかけ利息等の定期金は『満期の最後の2年分』についてのみ抵当権を行使可。抵当権者は抵当権を『転抵当・譲渡・放棄』等で処分できる（375条・376条）。

解説抵当権者は、利息その他の定期金を請求する権利を有するときは、その満期となった最後の二年分についてのみ、その抵当権を行使することができる（375条1項）。抵当権の被担保債権の範囲を押さえる。

補足後順位抵当権者等の保護のため、利息等は最後の2年分に限り優先弁済される。抵当権者は転抵当や順位の譲渡・放棄等により抵当権を処分できる。

正解：2（アー正、イー誤）

ア．正しい

376条1項のとおり → 正しい

民法第376条「その抵当権を他の債権の担保とし、又は同一の債務者に対する他の債権者の利益のためにその抵当権若しくはその順位を譲渡し、若しくは放棄することができる」e-Gov原文

イ．誤り

法定地上権が成立する → 『成立しない』は誤り

民法第388条「その建物について、地上権が設定されたものとみなす」e-Gov原文

ひっかけ抵当権者は抵当権を『転抵当・譲渡・放棄』で処分できる。土地建物が同一所有者で抵当権実行により所有者が分かれると『法定地上権』が成立（376条・388条）。

解説抵当権者は、その抵当権を他の債権の担保とし、又は同一の債務者に対する他の債権者の利益のためにその抵当権若しくはその順位を譲渡し、若しくは放棄することができる（376条1項）。抵当権の処分を押さえる。

補足抵当権の処分には転抵当・抵当権の譲渡放棄・順位の譲渡放棄がある。法定地上権は建物収去を避けるための制度である。

正解：3（アー誤、イー正）

ア．誤り

付加一体物に及ぶ → 『及ばない』は誤り

民法第370条「付加して一体となっている物に及ぶ」e-Gov原文

イ．正しい

378条のとおり → 正しい

民法第378条「抵当権は、その第三者のために消滅する」e-Gov原文

ひっかけ抵当権は付加一体物に『及ぶ』。第三取得者が抵当権者の請求に応じ代価を弁済すると抵当権は消滅（代価弁済）（370条・378条）。

解説抵当不動産について所有権又は地上権を買い受けた第三者が、抵当権者の請求に応じてその抵当権者にその代価を弁済したときは、抵当権は、その第三者のために消滅する（378条）。代価弁済を押さえる。

補足代価弁済は抵当権者の請求に応じて第三取得者が代価を支払う制度である。抵当権消滅請求（第三取得者から）と対をなす。

正解：3（アー誤、イー正）

ア．誤り

抵当権の処分ができる → 『一切できない』は誤り

民法第376条「その抵当権を他の債権の担保とし、又は同一の債務者に対する他の債権者の利益のためにその抵当権若しくはその順位を譲渡し、若しくは放棄することができる」e-Gov原文

イ．正しい

379条のとおり → 正しい

民法第379条「抵当不動産の第三取得者は、第三百八十三条の定めるところにより、抵当権消滅請求をすることができる」e-Gov原文

ひっかけ抵当権者は抵当権を『処分できる』（転抵当・譲渡・放棄）。抵当不動産の『第三取得者』は所定の手続により抵当権消滅請求ができる（376条・379条）。

解説抵当不動産の第三取得者は、第三百八十三条の定めるところにより、抵当権消滅請求をすることができる（379条）。抵当権消滅請求を押さえる。

補足抵当権消滅請求は第三取得者が一定の金額を提供して抵当権の消滅を請求する制度である。主債務者・保証人等はすることができない。

正解：3（アー誤、イー正）

ア．誤り

土地とともに建物を競売できる → 『競売することはできない』は誤り

民法第389条「抵当権者は、土地とともにその建物を競売することができる」e-Gov原文

イ．正しい

388条のとおり → 正しい

民法第388条「その建物について、地上権が設定されたものとみなす」e-Gov原文

ひっかけ抵当権設定後に抵当地に築造された建物は土地とともに『競売できる』（優先権は土地の代価のみ）。同一所有者の土地建物で抵当権実行により所有者が分かれると『法定地上権』が成立（389条・388条）。

解説土地及びその上に存する建物が同一の所有者に属する場合において、その土地又は建物につき抵当権が設定され、その実行により所有者を異にするに至ったときは、その建物について、地上権が設定されたものとみなす（388条）。法定地上権を押さえる。

補足法定地上権は、抵当権設定時に土地上に建物が存在し、土地建物が同一所有者であった場合に、競売で所有者が分かれたとき成立する。建物収去を避ける趣旨である。

正解：1（アー正、イー正）

ア．正しい

389条1項のとおり → 正しい

民法第389条「抵当権者は、土地とともにその建物を競売することができる」e-Gov原文

イ．正しい

369条1項のとおり → 正しい

民法第369条「債務者又は第三者が占有を移転しないで債務の担保に供した不動産について、他の債権者に先立って自己の債権の弁済を受ける権利を有する」e-Gov原文

ひっかけ抵当地に後から築造された建物は土地とともに『一括競売』可（優先権は土地の代価のみ）。抵当権は非占有担保で優先弁済権（389条・369条）。

解説抵当権の設定後に抵当地に建物が築造されたときは、抵当権者は、土地とともにその建物を競売することができる。ただし、その優先権は、土地の代価についてのみ行使することができる（389条1項）。抵当地の上の建物の競売を押さえる。

補足更地に抵当権を設定した後に建物が築造された場合、抵当権者は土地と建物を一括競売できる（建物のみの存続は不都合なため）。優先弁済は土地の代価に限られる。

正解：2（アー正、イー誤）

ア．正しい

392条1項のとおり → 正しい

民法第392条「その各不動産の価額に応じて、その債権の負担を按分する」e-Gov原文

イ．誤り

登記をしなければ効力を生じない → 『登記をしなくても効力を生ずる』は誤り

民法第374条「その登記をしなければ、その効力を生じない」e-Gov原文

ひっかけ共同抵当の同時配当は『各不動産の価額に応じて按分』（割付け）。抵当権の順位の変更は『登記』が効力要件（392条・374条）。

解説債権者が同一の債権の担保として数個の不動産につき抵当権を有する場合において、同時にその代価を配当すべきときは、その各不動産の価額に応じて、その債権の負担を按分する（392条1項）。共同抵当における代価の配当を押さえる。

補足共同抵当の同時配当では各不動産の価額に応じて債権が割り付けられる。異時配当では後順位者の代位が問題となる。順位の変更は登記が効力要件である。

正解：3（アー誤、イー正）

ア．誤り

各不動産の価額に応じて按分する → 『按分することはない』は誤り

民法第392条「その各不動産の価額に応じて、その債権の負担を按分する」e-Gov原文

イ．正しい

395条1項のとおり → 正しい

民法第395条「その建物の競売における買受人の買受けの時から六箇月を経過するまでは」e-Gov原文

ひっかけ共同抵当の同時配当は各不動産の価額に応じて『按分』。抵当建物使用者は競売の買受けから『6箇月』引渡しを猶予される（392条・395条）。

解説抵当権者に対抗することができない賃貸借により抵当権の目的である建物の使用又は収益をする所定の者は、その建物の競売における買受人の買受けの時から六箇月を経過するまでは、その建物を買受人に引き渡すことを要しない（395条1項）。抵当建物使用者の引渡しの猶予を押さえる。

補足抵当権に対抗できない賃借人（競売で明渡しを求められる者）は、買受けから6箇月間は明渡しが猶予される（賃借人保護のため）。旧短期賃貸借保護制度に代わる制度である。

正解：4（アー誤、イー誤）

ア．誤り

債権と同時でなければ消滅しない → 『単独で時効消滅する』は誤り

民法第396条「その担保する債権と同時でなければ、時効によって消滅しない」e-Gov原文

イ．誤り

最後の二年分についてのみ行使できる → 『全ての定期金について行使できる』は誤り

民法第375条「その満期となった最後の二年分についてのみ、その抵当権を行使することができる」e-Gov原文

ひっかけ抵当権は債務者・設定者に対しては『被担保債権と同時でなければ』時効消滅しない。利息等は『最後の2年分』についてのみ抵当権を行使（396条・375条）。

解説抵当権は、債務者及び抵当権設定者に対しては、その担保する債権と同時でなければ、時効によって消滅しない（396条）。抵当権の消滅時効を押さえる。

補足抵当権は債務者・設定者に対しては被担保債権が存続する限り単独では時効消滅しない（付従性）。第三取得者・後順位抵当権者に対しては20年で時効消滅しうる。

正解：4（アー誤、イー誤）

ア．誤り

抵当権は消滅する → 『消滅しない』は誤り

民法第397条「抵当権は、これによって消滅する」e-Gov原文

イ．誤り

登記の前後による → 『設定契約の前後による』は誤り

民法第373条「その抵当権の順位は、登記の前後による」e-Gov原文

ひっかけ債務者・設定者『でない』者が抵当不動産を取得時効の要件を満たして占有すると『抵当権は消滅』。抵当権の順位は『登記の前後』（397条・373条）。

解説債務者又は抵当権設定者でない者が抵当不動産について取得時効に必要な要件を具備する占有をしたときは、抵当権は、これによって消滅する（397条）。抵当不動産の時効取得による抵当権の消滅を押さえる。

補足第三者が抵当不動産を時効取得すると原始取得により抵当権は消滅する。ただし債務者・抵当権設定者による時効取得では抵当権は消滅しない。順位は登記の前後による。

正解：4（アー誤、イー誤）

ア．誤り

根抵当権として設定できる → 『設定することはできない』は誤り

民法第398条の2「一定の範囲に属する不特定の債権を極度額の限度において担保するためにも設定することができる」e-Gov原文

イ．誤り

代価弁済により抵当権は消滅する → 『消滅しない』は誤り

民法第378条「抵当権は、その第三者のために消滅する」e-Gov原文

ひっかけ『根抵当権』は一定の範囲の不特定の債権を極度額の限度で担保する抵当権（設定できる）。代価弁済により抵当権は消滅する（398条の2・378条）。

解説抵当権は、設定行為で定めるところにより、一定の範囲に属する不特定の債権を極度額の限度において担保するためにも設定することができる（398条の2、根抵当権）。根抵当権を押さえる。

補足根抵当権は継続的取引から生じる不特定の債権を極度額の限度で担保する抵当権で、貸金の実務で反復継続する融資に用いられる。元本確定前は個々の債権に付従しない。