宅地建物取引業法の問題（46問）

正解：2（アー正、イー誤）

ア．正しい

5年で更新

宅地建物取引業法第22条の2第3項「有効期間は、五年とする」e-Gov原文

イ．誤り

6月以内が正

宅地建物取引業法第22条の2第2項「交付の申請前六月以内に行われるものを受講しなければならない」e-Gov原文

ひっかけ「申請前1年以内の講習」と置き換える誤りに注意。正しくは6月以内。

解説宅地建物取引士証は、登録をしている都道府県知事に交付を申請し、原則として申請前6月以内の法定講習を受講する。有効期間は5年で、更新の際も同様に講習を受ける。試験では「6月」「5年」という数字の置き換えが狙われる。

補足試験合格日から1年以内に交付を受けようとする者は、この講習が免除される（22条の2第2項ただし書）。

正解：3（アー誤、イー正）

ア．誤り

成年者要件あり

宅地建物取引業法第31条の3第1項「成年者である専任の宅地建物取引士を置かなければならない」e-Gov原文

イ．正しい

2週間以内

宅地建物取引業法第31条の3第3項「二週間以内に、同項の規定に適合させるため必要な措置を執らなければならない」e-Gov原文

ひっかけ「成年者でなくてよい」「1月以内に是正すればよい」はいずれも誤り。

解説事務所等には、業務に従事する者の数に応じて国土交通省令で定める数（事務所では5人に1人以上）の成年者である専任の宅地建物取引士を置く。欠けたら2週間以内に補充等の措置を執る。役員が宅建士なら、その者が主として従事する事務所等では専任とみなされる。

補足宅地建物取引業者（法人ではその役員）が宅建士であるときは、自ら主として業務に従事する事務所等について、その者は専任の宅建士とみなされる（31条の3第2項）。

正解：2（アー正、イー誤）

ア．正しい

書面交付義務あり

宅地建物取引業法第34条の2第1項「遅滞なく、次に掲げる事項を記載した書面を作成して記名押印し、依頼者にこれを交付しなければならない」e-Gov原文

イ．誤り

根拠提示が必要

宅地建物取引業法第34条の2第2項「その根拠を明らかにしなければならない」e-Gov原文

ひっかけ「価額の根拠は示さなくてよい」は誤り。意見を述べるなら根拠提示が必要。

解説媒介契約を結んだら、宅建業者は遅滞なく媒介契約書面（いわゆる34条の2書面）を作成・記名押印して依頼者に交付する。価額や評価額に意見を述べる場合は、その根拠（取引事例など）を示す義務がある。専任媒介・専属専任媒介では有効期間や指定流通機構への登録などの規制も加わる。

補足媒介契約書面は、35条の重要事項説明書や37条書面とは別の書面である点に注意（交付の相手・時期・目的が異なる）。

正解：4（アー誤、イー誤）

ア．誤り

成立前に説明

宅地建物取引業法第35条第1項「契約が成立するまでの間に」e-Gov原文

イ．誤り

宅建士が説明

宅地建物取引業法第35条第1項「宅地建物取引士をして、少なくとも次に掲げる事項について」e-Gov原文

ひっかけ「契約後でよい」「宅建士でなくてよい」はどちらも典型的な誤り。

解説重要事項の説明（35条）は、契約が成立するまでの間に、宅地建物取引士が、書面（重要事項説明書）を交付して行う。説明の際は宅地建物取引士証を提示する。説明者・時期・書面交付がセットで問われる。

補足37条書面（契約書面）も宅建業者に交付義務があるが、こちらは『契約成立後遅滞なく』であり、35条（成立前）と時期が逆である点が混同を誘う。

正解：2（アー正、イー誤）

ア．正しい

届出が先

宅地建物取引業法第25条第5項「前項の規定による届出をした後でなければ、その事業を開始してはならない」e-Gov原文

イ．誤り

有価証券可

宅地建物取引業法第25条第3項「国債証券、地方債証券その他の国土交通省令で定める有価証券」e-Gov原文

ひっかけ「金銭でしか供託できない」は誤り。有価証券でも可。

解説営業保証金は主たる事務所のもよりの供託所に供託し、その届出をして初めて事業を開始できる。金銭のほか国債・地方債等の有価証券でも供託でき、種類により評価額（国債は額面の100％等）が異なる。免許後3月以内に届出がないと催告→取消しの対象になる。

補足免許権者は、免許の日から3月以内に供託の届出がないときは催告しなければならず、催告到達後1月以内になお届出がないときは免許を取り消すことができる（25条6項・7項）。

正解：3（アー誤、イー正）

ア．誤り

交付義務あり

宅地建物取引業法第37条第1項「自ら当事者として契約を締結したときはその相手方に」e-Gov原文

イ．正しい

掲示義務あり

宅地建物取引業法第46条第4項「公衆の見やすい場所に、第一項の規定により国土交通大臣が定めた報酬の額を掲示しなければならない」e-Gov原文

ひっかけ「自ら売主なら37条書面は不要」は誤り。関与形態を問わず交付義務がある。

解説37条書面（契約書面）は、自ら当事者・代理・媒介のいずれの関与でも、契約成立後遅滞なく各当事者等に交付する。報酬額は国土交通大臣の告示で上限が定まり、事務所ごとに公衆の見やすい場所へ掲示する。上限を超えて報酬を受けてはならない。

補足宅地建物取引業者は、報酬の上限額を超えて報酬を受けてはならない（46条2項）。

正解：2（アー正、イー誤）

ア．正しい

5年で更新

宅地建物取引業法第3条第2項「免許の有効期間は、五年とする」e-Gov原文

イ．誤り

失効しない

宅地建物取引業法第3条第4項「従前の免許は、同項の有効期間の満了後もその処分がなされるまでの間は、なお効力を有する」e-Gov原文

ひっかけ「更新申請中に満了日が来たら即失効」は誤り。処分まで従前免許が効く。

解説免許は5年ごとの更新制。更新申請後、満了日までに許否の処分がされなくても、処分があるまでは従前の免許で営業を続けられる（空白期間を作らない）。事務所が2以上の都道府県にあれば国土交通大臣、1つの都道府県内なら知事の免許。

補足更新後の有効期間は、従前の免許の満了日の翌日から起算する（3条5項）。

正解：3（アー誤、イー正）

ア．誤り

復権で免許可

宅地建物取引業法第5条第1項第1号「破産手続開始の決定を受けて復権を得ない者」e-Gov原文

イ．正しい

5年経過まで不可

宅地建物取引業法第5条第1項第2号「その取消しの日から五年を経過しない者」e-Gov原文

ひっかけ「復権しても免許不可」「取消しから3年」はいずれも誤り。

解説免許の欠格事由には、復権を得ない破産者、一定事由での免許取消しから5年未経過の者、一定の刑に処され執行終了等から5年未経過の者などがある。破産は『復権を得れば直ちに』回復する点が、5年の期間制限と対比される。

補足法人が免許を取り消された場合、取消しに係る聴聞の公示日前60日以内に役員であった者も、5年間は欠格となる（5条1項2号かっこ書）。

正解：3（アー誤、イー正）

ア．誤り

許可後に広告

宅地建物取引業法第33条「あつた後でなければ、当該工事に係る宅地又は建物の売買その他の業務に関する広告をしてはならない」e-Gov原文

イ．正しい

誇大広告禁止

宅地建物取引業法第32条「著しく事実に相違する表示をし、又は実際のものよりも著しく優良であり、若しくは有利であると人を誤認させるような表示をしてはならない」e-Gov原文

ひっかけ「許可前でも広告だけはできる」は誤り。広告も処分後。

解説未完成物件は、開発許可・建築確認等の処分を受けた後でなければ広告も契約（貸借の代理・媒介を除く）もできない（広告開始・契約締結時期の制限）。また、広告内容が著しく事実と異なる・著しく優良/有利と誤認させる誇大広告は、実害が生じなくても禁止される。

補足誇大広告は、注文がなく実際の損害が発生していなくても、表示自体が違反となる。

正解：1（アー正、イー正）

ア．正しい

態様明示義務

宅地建物取引業法第34条第1項「自己が契約の当事者となつて当該売買若しくは交換を成立させるか」e-Gov原文

イ．正しい

原則締結不可

宅地建物取引業法第33条の2「自己の所有に属しない宅地又は建物について、自ら売主となる売買契約（予約を含む。）を締結してはならない」e-Gov原文

ひっかけ「取引態様は注文時だけ示せばよい」は誤り（広告時にも明示が必要）。

解説取引態様（自ら当事者か、代理か、媒介か）は、広告のときと注文を受けたときの双方で明示・明確化する。また、宅建業者は他人の所有物について自ら売主となる売買契約を原則として結べないが、取得契約を締結済みの場合など一定の場合は例外として認められる。

補足他人物売買の例外：宅建業者がその物件を取得する契約（予約を含む）を締結しているときなど（33条の2第1号）。

正解：4（アー誤、イー誤）

ア．誤り

2割上限

宅地建物取引業法第38条第1項「代金の額の十分の二をこえることとなる定めをしてはならない」e-Gov原文

イ．誤り

2割上限

宅地建物取引業法第39条第1項「代金の額の十分の二を超える額の手付を受領することができない」e-Gov原文

ひっかけ「3割まで」は典型的なひっかけ。いずれも2割が上限。

解説宅建業者が自ら売主・買主が一般人のとき、損害賠償額の予定＋違約金は代金の2割を超えて定められず（超過部分は無効）、手付も2割を超えて受領できない。『8種制限』はこの2割をはじめ、数値の置き換えで誤りを作る出題が多い。

補足損害賠償額の予定等が2割を超える特約は、超える部分のみ無効となる（38条2項）。

正解：2（アー正、イー誤）

ア．正しい

解約手付

宅地建物取引業法第39条第2項「買主はその手付を放棄して、当該宅地建物取引業者はその倍額を現実に提供して、契約の解除をすることができる」e-Gov原文

イ．誤り

廃業後も及ぶ

宅地建物取引業法第45条「宅地建物取引業を営まなくなつた後であつても、また同様とする」e-Gov原文

ひっかけ「廃業すれば守秘義務はなくなる」は誤り。倍額は『現実の提供』が必要。

解説宅建業者が自ら売主のとき、手付はつねに解約手付として扱われ、相手方が履行に着手するまでは手付解除できる（業者は『倍額を現実に提供』が必要で、口頭の意思表示だけでは足りない）。守秘義務は、正当な理由がある場合を除き、廃業後も継続する。

補足買主に不利な手付解除の特約は無効となる（39条3項）。

正解：3（アー誤、イー正）

ア．誤り

買主に不利な特約禁止

宅地建物取引業法第40条第1項「同条に規定するものより買主に不利となる特約をしてはならない」e-Gov原文

イ．正しい

書面催告が必要

宅地建物取引業法第42条第1項「三十日以上の相当の期間を定めてその支払を書面で催告し」e-Gov原文

ひっかけ「契約不適合責任を一切負わない特約も有効」は誤り。2年以上の通知期間の特約のみ可。

解説自ら売主の8種制限のうち、契約不適合責任は『通知期間を引渡しの日から2年以上とする特約』だけが民法の原則より買主に不利でも認められ、それ以外の買主に不利な特約は無効。割賦販売では、賦払金不履行でも30日以上の相当期間を定めた書面催告を経なければ解除・残代金請求ができない。

補足40条に反する特約は無効となり、その場合は民法の原則（不適合を知った時から1年以内の通知等）に戻る。

正解：2（アー正、イー誤）

ア．正しい

保全が先

宅地建物取引業法第41条第1項「措置を講じた後でなければ、買主から手付金等」e-Gov原文

イ．誤り

5%以下が基準

宅地建物取引業法第41条第1項「代金の額の百分の五以下であり」e-Gov原文

ひっかけ未完成物件の免除を『10分の1以下』とするのは誤り。未完成は5％以下。

解説自ら売主の未完成物件では、手付金等を受け取る前に保全措置（銀行等の保証委託・保険）が必要。例外（保全不要）は、買主へ所有権移転登記がされた等のほか、受領額が代金の『100分の5以下』かつ政令額（1,000万円）以下のとき。完成物件（41条の2）は基準が『10分の1以下』で、未完成と数値が異なる点が狙われる。

補足完成物件の保全免除基準は代金の10分の1以下かつ政令額以下（41条の2）。未完成（5％）と混同しやすい。

正解：1（アー正、イー正）

ア．正しい

3月上限

宅地建物取引業法第34条の2第3項「有効期間は、三月を超えることができない」e-Gov原文

イ．正しい

自動更新不可

宅地建物取引業法第34条の2第4項「更新の時から三月を超えることができない」e-Gov原文

ひっかけ「自動更新できる」「合意で6月にできる」は誤り。

解説専任媒介・専属専任媒介の有効期間は3月が上限で、長い定めは3月に短縮される。更新は自動ではできず、依頼者からの申出が必要で、更新後も3月を超えられない。専任は指定流通機構への登録義務や業務処理状況の報告義務もある。

補足一般媒介契約には、この有効期間の制限（3月）は適用されない。

正解：4（アー誤、イー誤）

ア．誤り

提供不可

宅地建物取引業法第47条の2第1項「利益を生ずることが確実であると誤解させるべき断定的判断を提供する行為をしてはならない」e-Gov原文

イ．誤り

威迫不可

宅地建物取引業法第47条の2第2項「宅地建物取引業者の相手方等を威迫してはならない」e-Gov原文

ひっかけ「従業者ならよい」も誤り。本人・従業者を問わず禁止。

解説勧誘時に『必ず値上がりする』など利益が確実と誤解させる断定的判断の提供、契約や撤回・解除を妨げるための威迫は禁止。これらは宅建業者本人だけでなく、代理人・使用人その他の従業者も対象になる。

補足重要な事項について故意に事実を告げない・不実を告げる行為も禁止される（47条）。

正解：1（アー正、イー正）

ア．正しい

従業者証明書を携帯させていない者は、そもそも宅建業の業務に従事させること自体ができない

宅地建物取引業法第48条第1項「その従業者であることを証する証明書を携帯させなければ、その者をその業務に従事させてはならない」e-Gov原文

イ．正しい

取引の関係者から請求があった場合、業者は従業者名簿を閲覧させる義務を負う

宅地建物取引業法第48条第4項「前項の従業者名簿をその者の閲覧に供しなければならない」e-Gov原文

ひっかけ「名簿は本店だけでよい」は誤り（事務所ごと）。

解説従業者には証明書を携帯させ、請求があれば提示させる。事務所ごとに従業者名簿を備え、氏名・証明書番号等を記載し、取引の関係者の請求があれば閲覧に供する。名簿・帳簿は『事務所ごと』に備える点が頻出。

補足宅地建物取引士証と従業者証明書は別物。重要事項説明時は宅建士証を提示する。

正解：4（アー誤、イー誤）

ア．誤り

本店のみは誤り

宅地建物取引業法第49条「その事務所ごとに、その業務に関する帳簿を備え」e-Gov原文

イ．誤り

案内所等も掲示要

宅地建物取引業法第50条第1項「事務所等及び事務所等以外の国土交通省令で定めるその業務を行う場所ごとに」e-Gov原文

ひっかけ「帳簿は本店だけ」「標識は事務所だけ」はどちらも誤り。

解説帳簿・従業者名簿は事務所ごとに備える。標識は事務所だけでなく、案内所など事務所以外で業務を行う場所にも掲げる。案内所等のうち契約や申込みを受けるものは、専任の宅建士の設置や届出も必要になる。

補足帳簿は各事業年度末に閉鎖し、原則5年間（自ら売主の新築住宅は10年間）保存する。

正解：1（アー正、イー正）

ア．正しい

事前届出

宅地建物取引業法第50条第2項「業務内容、業務を行う期間及び専任の宅地建物取引士の氏名」e-Gov原文

イ．正しい

都度記載

宅地建物取引業法第49条「宅地建物取引業に関し取引のあつたつど、その年月日、その取引に係る宅地又は建物の所在及び面積」e-Gov原文

ひっかけ案内所等の届出先や記載事項の置き換えに注意。

解説契約や申込みを受ける案内所等は、業務開始の10日前までに、業務内容・期間・専任宅建士の氏名等を免許権者と所在地管轄知事に届け出る。帳簿には取引の都度、年月日・物件の所在/面積・取引態様等を記載する。

補足案内所等のうち契約・申込みを受けるものには、1人以上の専任の宅地建物取引士を置く必要がある。

正解：3（アー誤、イー正）

ア．誤り

1年以内

宅地建物取引業法第65条第2項「一年以内の期間を定めて、その業務の全部又は一部の停止を命ずることができる」e-Gov原文

イ．正しい

指示可

宅地建物取引業法第65条第1項「必要な指示をすることができる」e-Gov原文

ひっかけ「期間の定めなく業務停止」は誤り。1年以内。

解説監督処分は軽い順に、指示処分→業務停止処分（1年以内）→免許取消処分。免許権者（国土交通大臣／知事）が行うが、業務地を管轄する知事も、その管轄区域内の業務について指示・業務停止を行える。数値『1年以内』が頻出。

補足指示・業務停止に違反したり、情状が特に重いときは、免許取消しの対象になる（66条1項9号）。

正解：3（アー誤、イー正）

ア．誤り

取消し対象

宅地建物取引業法第66条第1項第8号「不正の手段により第三条第一項の免許を受けたとき」e-Gov原文

イ．正しい

取消し対象

宅地建物取引業法第66条第1項第6号「免許を受けてから一年以内に事業を開始せず」e-Gov原文

ひっかけ「不正取得は業務停止止まり」は誤り。必要的取消し。

解説66条1項に列挙された事由（欠格事由に至った、不正の手段で免許取得、1年以内に未開始又は1年以上休止、など）は『取り消さなければならない』必要的取消し。条件違反（66条2項）は『取り消すことができる』任意的取消し。必要的か任意的かの区別が問われる。

補足免許換えが必要なのに従前の免許のままであるなど、67条の廃業等の擬制と取消事由の区別にも注意。

正解：4（アー誤、イー誤）

ア．誤り

3月上限

宅地建物取引業法第34条の2第3項「有効期間は、三月を超えることができない」e-Gov原文

イ．誤り

登録義務あり

宅地建物取引業法第34条の2第5項「国土交通省令で定める期間内に、当該専任媒介契約の目的物である宅地又は建物につき」e-Gov原文

ひっかけ「合意で6月」「登録義務なし」はいずれも誤り。

解説専任媒介は有効期間3月以内に加え、指定流通機構（レインズ）への登録義務（専任は契約日から7営業日以内、専属専任は5営業日以内）と、業務処理状況の報告義務（専任は2週間に1回以上、専属専任は1週間に1回以上）がある。一般媒介にはこれらの義務がない。

補足登録した宅建業者は、登録を証する書面を遅滞なく依頼者に引き渡す（34条の2第6項）。

正解：1（アー正、イー正）

ア．正しい

8日経過で撤回権が消える

宅地建物取引業法第37条の2「その告げられた日から起算して八日を経過したとき」e-Gov原文

イ．正しい

履行が完了すると撤回できない

宅地建物取引業法第37条の2「当該宅地又は建物の引渡しを受け、かつ、その代金の全部を支払つたとき」e-Gov原文

ひっかけ撤回不可は『書面告知から8日経過』か『引渡し＋代金全部支払』。

解説宅建業者が自ら売主の取引で、事務所等以外の場所（買主の自宅等は申出時を除く）で申込み・契約をした買主は、書面でクーリング・オフを告げられた日から8日以内なら無条件で撤回できる。ただし、①8日経過、②引渡しを受け代金全部を支払った場合は撤回できない。

補足クーリング・オフは買主に不利な特約を無効とする（買主保護の強行規定）。

正解：2（アー正、イー誤）

ア．正しい

撤回しても業者は金銭請求不可

宅地建物取引業法第37条の2「申込みの撤回等に伴う損害賠償又は違約金の支払を請求することができない」e-Gov原文

イ．誤り

到達ではなく発信時に効力が生じる

宅地建物取引業法第37条の2「申込者等が前項前段の書面を発した時に、その効力を生ずる」e-Gov原文

ひっかけクーリング・オフの効力は『発信主義（発した時）』。到達時ではない。

解説クーリング・オフが行われると、宅建業者は損害賠償・違約金を請求できず、受領済みの手付金等は速やかに返還しなければならない。撤回等は書面によることを要し、その効力は書面を『発した時』に生じる（発信主義）。

補足撤回等は必ず書面（電磁的方法を含む）で行う必要がある。

正解：3（アー誤、イー正）

ア．誤り

建物賃借は私道負担の説明対象外

宅地建物取引業法第35条「当該契約が建物の貸借の契約以外のものであるときは、私道に関する負担に関する事項」e-Gov原文

イ．正しい

ライフラインの整備状況は重要事項

宅地建物取引業法第35条「飲用水、電気及びガスの供給並びに排水のための施設の整備の状況」e-Gov原文

ひっかけ私道負担は『建物の貸借では不要』。供給施設の整備状況は常に説明。

解説重要事項説明（35条）の項目は契約類型で異なる。私道負担は『建物の貸借以外』のときの説明事項（建物賃借では不要）。飲用水・電気・ガス・排水施設の整備状況は、売買・貸借を問わず説明事項。宅地建物取引士が契約成立前に書面（電磁的方法可）を交付して説明する。

補足重要事項説明は契約が成立するまでの間に、宅地建物取引士が行う。

正解：4（アー誤、イー誤）

ア．誤り

不足額の供託期限は「1月以内」ではなく「定める日から2週間以内」なので誤り

宅地建物取引業法第28条「法務省令・国土交通省令で定める日から二週間以内にその不足額を供託しなければならない」e-Gov原文

イ．誤り

供託後の届出期限は「30日以内」ではなく「2週間以内」なので誤り

宅地建物取引業法第28条「二週間以内に、その旨をその免許を受けた国土交通大臣又は都道府県知事に届け出なければならない」e-Gov原文

ひっかけ不足額の供託も供託後の届出も『2週間以内』。

解説営業保証金が還付により不足したら、宅建業者は定める日から2週間以内に不足額を供託し（28条1項）、供託後2週間以内に免許権者へ届け出る（28条2項）。期限はいずれも『2週間以内』。供託しないと業務を続けられない。

補足営業保証金は主たる事務所の最寄りの供託所に供託する。

正解：1（アー正、イー正）

ア．正しい

移転は『できる』＝任意

宅地建物取引業法第19条の2「当該事務所の所在地を管轄する都道府県知事に対し、当該登録をしている都道府県知事を経由して、登録の移転の申請をすることができる」e-Gov原文

イ．正しい

禁止期間満了まで移転不可

宅地建物取引業法第19条の2「その禁止の期間が満了していないときは、この限りでない」e-Gov原文

ひっかけ登録の移転は『任意』。住所変更だけでは不可、事務禁止中も不可。

解説登録の移転は、他の都道府県の事務所の業務に従事する（しようとする）場合に『できる』任意の手続で、現に登録している知事を経由して申請する。単なる住所変更ではできない。事務禁止処分の期間中は移転できない（処分逃れを防ぐ）。

補足登録の移転をすると、移転後の知事から新たな宅地建物取引士証の交付を受けられる。

正解：2（アー正、イー誤）

ア．正しい

死亡の届出は30日以内

宅地建物取引業法第21条「から三十日以内に、その旨を当該登録をしている都道府県知事に届け出なければならない」e-Gov原文

イ．誤り

届出先は知事（大臣ではない）

宅地建物取引業法第21条「その旨を当該登録をしている都道府県知事に届け出なければならない」e-Gov原文

ひっかけ宅建士の届出先は『登録した都道府県知事』。死亡は『知った日』から30日。

解説宅地建物取引士の登録は都道府県知事が行うため、死亡・欠格事由該当等の届出も登録をしている都道府県知事に対して30日以内に行う（21条。死亡は相続人が『知った日』から起算）。宅建業者の廃業等の届出（11条）と混同しないこと。

補足破産・一定の刑罰等の欠格事由に該当した場合は、本人が30日以内に届け出る。

正解：3（アー誤、イー正）

ア．誤り

名義貸しは相手の免許を問わず禁止

宅地建物取引業法第13条「自己の名義をもつて、他人に宅地建物取引業を営ませてはならない」e-Gov原文

イ．正しい

営業の表示・広告の名義貸しも禁止

宅地建物取引業法第13条「他人に、宅地建物取引業を営む旨の表示をさせ、又は宅地建物取引業を営む目的をもつてする広告をさせてはならない」e-Gov原文

ひっかけ名義貸しは『営業させる』も『表示・広告させる』も禁止。相手の免許は無関係。

解説名義貸しの禁止（13条）は、免許制度の潜脱を防ぐ規定。自己の名義で他人に宅地建物取引業を営ませること（1項）も、自己の名義で営業の表示・広告をさせること（2項）も禁止される。相手方が免許を持つか否かは問わない。

補足名義貸しは免許取消事由であり、罰則の対象でもある。

正解：4（アー誤、イー誤）

ア．誤り

報酬額は国土交通大臣の告示による

宅地建物取引業法第46条「国土交通大臣の定めるところによる」e-Gov原文

イ．誤り

上限超過受領は禁止・掲示は義務

宅地建物取引業法第46条「前項の額をこえて報酬を受けてはならない」e-Gov原文

ひっかけ報酬は『国土交通大臣が定める』『超過受領禁止』『事務所に掲示』。

解説宅建業者が受けられる報酬の額は国土交通大臣が定めて告示する（46条1項・3項）。業者はこの額を超えて受領できず（46条2項）、事務所ごとに公衆の見やすい場所に報酬額を掲示しなければならない（46条4項）。報酬は『大臣が定め・超過禁止・掲示義務』の3点が骨格。

補足報酬の上限を超えて受領すると、監督処分や罰則の対象となる。

正解：1（アー正、イー正）

ア．正しい

64条の9第1項が加入時の分担金納付を定める

宅地建物取引業法第64条の9「弁済業務保証金分担金を当該宅地建物取引業保証協会に納付しなければならない」e-Gov原文

イ．正しい

64条の9第2項が事務所増設時の納付期限を定める

宅地建物取引業法第64条の9「その日から二週間以内に、同項の政令で定める額の弁済業務保証金分担金を当該宅地建物取引業保証協会に納付しなければならない」e-Gov原文

ひっかけ分担金の納付先は『協会』・金銭のみ。増設は『2週間以内』。

解説保証協会に加入する宅地建物取引業者は、営業保証金の供託に代えて、弁済業務保証金分担金を協会に納付する。①加入しようとする日までに納付（64条の9第1項）。②加入後に事務所を増設したときは、その日から2週間以内に納付（同条2項）。納付先は協会（金銭のみ）で、協会が定められた供託所に弁済業務保証金を供託する。期限内に納付しないと社員の地位を失う（同条3項）。

補足営業保証金（供託所に直接供託・有価証券可）と異なり、分担金は協会に金銭で納付する点が重要な相違点である。

正解：4（アー誤、イー誤）

ア．誤り

64条の8第1項が弁済額を範囲内に限定する

宅地建物取引業法第64条の8「営業保証金の額に相当する額の範囲内」e-Gov原文

イ．誤り

64条の8第2項が認証を要求する

宅地建物取引業法第64条の8「当該宅地建物取引業保証協会の認証を受けなければならない」e-Gov原文

ひっかけ還付は『営業保証金相当額の範囲内』・協会の『認証』が必要。

解説保証協会の社員と取引をした者（宅地建物取引業者を除く）は、その取引により生じた債権に関し、当該社員が社員でないとしたならば供託すべき営業保証金の額に相当する額の範囲内で、弁済業務保証金から弁済を受ける権利を有する（64条の8第1項）。権利の実行には協会の認証が必要（同条2項）で、弁済業務保証金は協会が供託した供託所から還付される。

補足還付の相手方から宅地建物取引業者は除かれる（業者間取引は保護対象外）。還付額は協会が供託した弁済業務保証金から支払われる。

正解：2（アー正、イー誤）

ア．正しい

64条の10第2項が還付充当金の納付期限を定める

宅地建物取引業法第64条の10「その通知を受けた日から二週間以内に、その通知された額の還付充当金を当該宅地建物取引業保証協会に納付しなければならない」e-Gov原文

イ．誤り

64条の10第3項が地位喪失を定める

宅地建物取引業法第64条の10「前項に規定する期間内に第一項の還付充当金を納付しないときは、その地位を失う」e-Gov原文

ひっかけ還付充当金は『通知から2週間以内』。納付しないと社員の地位を失う。

解説弁済業務保証金の還付があったときは、協会が還付に係る社員に還付額相当の還付充当金の納付を通知し（64条の10第1項）、通知を受けた社員は通知を受けた日から2週間以内に協会に納付する（同条2項）。期間内に納付しないと社員の地位を失う（同条3項）。地位を失った者は、地位を失った日から1週間以内に営業保証金を供託しなければ業務を継続できない（64条の15）。

補足社員の地位を失った者は、その日から1週間以内に営業保証金を供託しなければならない（64条の15）。

正解：3（アー誤、イー正）

ア．誤り

30条2項が原則として取戻し前の公告を求める

宅地建物取引業法第30条「六月を下らない一定期間内に申し出るべき旨を公告し、その期間内にその申出がなかつた場合でなければ、これをすることができない」e-Gov原文

イ．正しい

30条1項が取戻し事由を定める

宅地建物取引業法第30条「供託した営業保証金を取り戻すことができる」e-Gov原文

ひっかけ営業保証金の取戻しは原則『6月以上の公告』が必要。10年経過等は例外。

解説営業保証金は、免許の有効期間満了・免許失効・免許取消し・一部事務所廃止による超過等の事由が生じたときに取り戻せる（30条1項）。取戻しは、原則として還付請求権者に6月を下らない一定期間内の申出を公告し、申出がなかった場合でなければできない（同条2項本文）。ただし取戻事由発生から10年経過したとき等は公告なく取り戻せる（同項ただし書）。

補足一部事務所廃止による超過額の取戻しなど、事由により公告の要否が異なる点に注意する。

正解：2（アー正、イー誤）

ア．正しい

15条の2が信用失墜行為を禁止する

宅地建物取引業法第15条の2「宅地建物取引士の信用又は品位を害するような行為をしてはならない」e-Gov原文

イ．誤り

15条の3が知識能力の維持向上を努力義務とする

宅地建物取引業法第15条の3「必要な知識及び能力の維持向上に努めなければならない」e-Gov原文

ひっかけ信用失墜行為は禁止。知識能力の維持向上は『努める義務』を負う。

解説宅地建物取引士には、①信用失墜行為の禁止（15条の2＝信用又は品位を害する行為の禁止）、②知識及び能力の維持向上の努力義務（15条の3）が課される。これらは宅地建物取引士証の交付を受けているか否かにかかわらず、宅地建物取引士に課される責務である。

補足宅地建物取引業者にも、業務処理の原則として信義誠実義務がある（31条）。

正解：1（アー正、イー正）

ア．正しい

31条1項が業者の信義誠実義務を定める

宅地建物取引業法第31条「信義を旨とし、誠実にその業務を行なわなければならない」e-Gov原文

イ．正しい

31条2項が投機的取引の抑制への配慮を定める

宅地建物取引業法第31条「投機的取引の抑制が図られるよう配慮しなければならない」e-Gov原文

ひっかけ業者は『信義誠実』。取引一任代理等では『投機的取引の抑制』に配慮。

解説宅地建物取引業者の業務処理の原則として、取引の関係者に対する信義誠実義務がある（31条1項）。また、取引一任代理等を行うに当たっては、投機的取引の抑制が図られるよう配慮する義務がある（同条2項）。宅地建物取引士の信用失墜行為の禁止（15条の2）と対比して押さえる。

補足従業者に対し、業務を適正に実施させるための必要な教育を行うよう努める義務もある（31条の2）。

正解：3（アー誤、イー正）

ア．誤り

35条の2が説明時期を契約成立前とする

宅地建物取引業法第35条の2「契約が成立するまでの間に」e-Gov原文

イ．正しい

35条の2第1号が非社員の説明事項を定める

宅地建物取引業法第35条の2「営業保証金を供託した主たる事務所の最寄りの供託所及びその所在地」e-Gov原文

ひっかけ供託所等の説明は『契約成立まで』。相手方が業者なら不要。

解説宅地建物取引業者は、相手方等（宅地建物取引業者を除く）に対し、契約が成立するまでの間に、供託所等に関する説明をするようにしなければならない（35条の2）。保証協会の社員でないときは営業保証金を供託した供託所等（1号）、社員であるときは保証協会・弁済業務保証金の供託所等（2号）を説明する。

補足供託所等の説明は努力義務（説明をするようにしなければならない）であり、宅地建物取引士が行う必要はない。

正解：4（アー誤、イー誤）

ア．誤り

37条1項3号が代金額等を必要的記載事項とする

宅地建物取引業法第37条「代金又は交換差金の額並びにその支払の時期及び方法」e-Gov原文

イ．誤り

37条1項7号が契約解除を任意的記載事項とする

宅地建物取引業法第37条「契約の解除に関する定めがあるときは、その内容」e-Gov原文

ひっかけ代金額・引渡し時期は必ず記載。解除・違約金は『定めがあるとき』に記載。

解説37条書面の記載事項は、必要的記載事項（必ず記載）と任意的記載事項（定めがあるときに記載）に分かれる。代金・交換差金の額や支払時期・方法、引渡し時期、移転登記の申請時期などは必要的記載事項（37条1項）。契約の解除、損害賠償額の予定・違約金、ローン不成立時の措置などは、定めがあるときに記載する任意的記載事項である。

補足37条書面には宅地建物取引士の記名が必要だが、説明は不要である（35条の重要事項説明と異なる）。

正解：2（アー正、イー誤）

ア．正しい

43条1項が所有権留保を制限する

宅地建物取引業法第43条「登記その他引渡し以外の売主の義務を履行しなければならない」e-Gov原文

イ．誤り

43条2項が譲渡担保の基準を代金10分の3超とする

宅地建物取引業法第43条「代金の額の十分の三をこえる額の金銭の支払を受けた後は、担保の目的で当該宅地又は建物を譲り受けてはならない」e-Gov原文

ひっかけ所有権留保の基準は『代金の10分の3超』。10分の1ではない。

解説宅地建物取引業者が自ら売主として割賦販売を行った場合、所有権留保が制限される。原則として引渡しまでに登記その他引渡し以外の売主の義務を履行しなければならず（43条1項）、引渡し後に代金の額の10分の3を超える額の支払を受けた後は、担保の目的で当該宅地・建物を譲り受けてはならない（同条2項＝譲渡担保の制限）。

補足割賦販売とは、代金を1年以上の期間にわたり2回以上に分割して受領する売買をいう。

正解：3（アー誤、イー正）

ア．誤り

47条1号が不告知・不実告知の双方を禁止する

宅地建物取引業法第47条「故意に事実を告げず、又は不実のことを告げる行為」e-Gov原文

イ．正しい

47条3号が手付の信用供与による誘引を禁止する

宅地建物取引業法第47条「手付について貸付けその他信用の供与をすることにより契約の締結を誘引する行為」e-Gov原文

ひっかけ重要事項の『故意の不告知』も禁止。手付の貸与による誘引も禁止。

解説宅地建物取引業者は、その業務に関し、①重要な事項について故意に事実を告げず又は不実のことを告げる行為（47条1号）、②不当に高額の報酬を要求する行為（同条2号）、③手付について貸付けその他信用の供与をして契約の締結を誘引する行為（同条3号）をしてはならない。1号は故意の不告知だけでも違反となる点に注意する。

補足断定的判断の提供・威迫等は、別の条文（47条の2）で禁止されている。

正解：2（アー正、イー誤）

ア．正しい

9条1項が変更の届出を定める

宅地建物取引業法第9条「三十日以内に、当該変更に係る事項を記載した届出書をその免許を受けた国土交通大臣又は都道府県知事に提出しなければならない」e-Gov原文

イ．誤り

9条1項が30日の期間を定める

宅地建物取引業法第9条「三十日以内に、当該変更に係る事項を記載した届出書をその免許を受けた国土交通大臣又は都道府県知事に提出しなければならない」e-Gov原文

ひっかけ変更の届出は『30日以内』に免許権者へ。

解説宅地建物取引業者名簿の登載事項のうち、商号・名称、事務所の所在地、役員や専任の宅地建物取引士の氏名などに変更があったときは、30日以内に免許権者へ変更の届出をする（9条）。これにより業者名簿が常に最新の状態に保たれる。免許換えが必要となる事務所の増減等とは区別される。

補足専任の宅地建物取引士の氏名は名簿登載事項であり、その変更も30日以内の届出が必要である。

正解：1（アー正、イー正）

ア．正しい

34条1項が広告時の明示義務を定める

宅地建物取引業法第34条「宅地建物取引業者は、宅地又は建物の売買、交換又は貸借に関する広告をするときは」e-Gov原文

イ．正しい

34条1項が取引態様の別を定義する

宅地建物取引業法第34条「代理人として当該売買、交換若しくは貸借を成立させるか、又は媒介して当該売買、交換若しくは貸借を成立させるかの別」e-Gov原文

ひっかけ取引態様の別＝『自ら当事者・代理・媒介』のいずれか。広告のたびに明示。

解説宅地建物取引業者は、取引の広告をするときに、自ら売主・買主等の当事者となるのか、代理として成立させるのか、媒介（仲介）して成立させるのかという取引態様の別を明示しなければならない（34条1項）。取引態様により報酬の有無等が変わるため、相手方が判断できるようにする趣旨である。

補足複数回広告するときは、その都度取引態様の別を明示しなければならない。

正解：3（アー誤、イー正）

ア．誤り

34条2項が注文時の明示を定める

宅地建物取引業法第34条「宅地建物取引業者は、宅地又は建物の売買、交換又は貸借に関する注文を受けたときは、遅滞なく、その注文をした者に対し、取引態様の別を明らかにしなければならない」e-Gov原文

イ．正しい

34条2項が注文時の明示義務を定める

宅地建物取引業法第34条「宅地建物取引業者は、宅地又は建物の売買、交換又は貸借に関する注文を受けたときは、遅滞なく、その注文をした者に対し、取引態様の別を明らかにしなければならない」e-Gov原文

ひっかけ取引態様の明示は『広告時』と『注文時』の両方で必要（一方では足りない）。

解説取引態様の明示は、広告をするとき（34条1項）と、注文を受けたとき（同条2項）の二つの場面で求められる。広告で明示していても、注文を受けた際には遅滞なく改めて取引態様の別を明らかにしなければならない。広告と注文は別個の明示義務であり、一方を行えば他方が免除されるわけではない。

補足明示の方法に法律上の制限はなく、口頭でも書面でもよいと解されている。

正解：2（アー正、イー誤）

ア．正しい

15条が宅地建物取引士の業務処理の原則を定める

宅地建物取引業法第15条「公正かつ誠実にこの法律に定める事務を行うとともに、宅地建物取引業に関連する業務に従事する者との連携に努めなければならない」e-Gov原文

イ．誤り

15条が宅地建物取引士を名宛人とする

宅地建物取引業法第15条「宅地建物取引士は、宅地建物取引業の業務に従事するときは」e-Gov原文

ひっかけ業務処理の原則は『宅地建物取引士』個人に課される規律。

解説宅地建物取引士は、取引の専門家として、購入者等の利益保護と円滑な流通に資するよう、公正かつ誠実に事務を行い、関連業務従事者と連携するよう努めなければならない（15条）。これに続けて、信用失墜行為の禁止（15条の2）、知識及び能力の維持向上（15条の3）が定められ、宅地建物取引士の責務が規律されている。

補足宅地建物取引業者にも、業務処理の原則（31条）が別途定められている。

正解：3（アー誤、イー正）

ア．誤り

36条が契約締結時期を制限する

宅地建物取引業法第36条「建築基準法第六条第一項の確認その他法令に基づく許可等の処分で政令で定めるものがあつた後でなければ」e-Gov原文

イ．正しい

36条が許可等の処分前の契約を禁止する

宅地建物取引業法第36条「自ら当事者として、若しくは当事者を代理してその売買若しくは交換の契約を締結し」e-Gov原文

ひっかけ未完成物件は『許可・確認後』でなければ売買・交換契約を締結できない（広告開始も同様）。

解説未完成物件は完成しないリスクがあるため、宅地建物取引業者は、工事完了前は開発許可・建築確認等の処分があった後でなければ、自ら当事者・代理・媒介として売買・交換の契約を締結してはならない（36条）。これは契約に関する規制であり、許可等の処分前は広告も開始できない（広告開始時期の制限・33条）。

補足貸借の媒介・代理は、契約締結時期の制限（36条）の対象外である（広告開始時期の制限は貸借も対象）。

正解：4（アー誤、イー誤）

ア．誤り

44条が登記・引渡し・対価の支払の遅延を禁止する

宅地建物取引業法第44条「宅地若しくは建物の登記若しくは引渡し又は取引に係る対価の支払を不当に遅延する行為をしてはならない」e-Gov原文

イ．誤り

44条が相手方を限定していない

宅地建物取引業法第44条「宅地建物取引業者は、その業務に関してなすべき宅地若しくは建物の登記若しくは引渡し又は取引に係る対価の支払を不当に遅延する行為をしてはならない」e-Gov原文

ひっかけ不当な履行遅延の対象は『登記・引渡し・対価の支払』の3つ。相手方は問わない。

解説宅地建物取引業者は、その業務に関してなすべき宅地・建物の登記、引渡し、又は取引に係る対価の支払を不当に遅延する行為をしてはならない（44条）。対象は登記・引渡し・対価の支払の3つで、相手方が一般消費者か業者かを問わない。これに違反すると監督処分や罰則の対象となる。

補足正当な理由がある遅延は『不当な』遅延に当たらず、本条に違反しない。