区分所有法（管理組合・集会・規約）の問題（28問）

正解：1（アー正、イー正）

ア．正しい

規約に定めなければ集会決議で選解任

建物の区分所有等に関する法律第25条「規約に別段の定めがない限り集会の決議によつて、管理者を選任し、又は解任することができる」e-Gov原文

イ．正しい

原則は持分割合

建物の区分所有等に関する法律第38条「規約に別段の定めがない限り、第十四条に定める割合による」e-Gov原文

ひっかけ管理者の資格に区分所有者であることは不要（第三者も可）。選解任は原則集会決議。

解説管理者は規約に別段の定めがなければ集会の決議で選任・解任する（25条1項）。不正等があれば各区分所有者は解任を裁判所に請求できる（同2項）。議決権は規約に別段の定めがなければ専有部分の床面積割合（共用部分の持分割合）による（38条・14条）。

補足議決権割合・管理者の選任方法は、いずれも規約で別段の定めができる。

正解：2（アー正、イー誤）

ア．正しい

年1回以上の招集義務

建物の区分所有等に関する法律第34条「少なくとも毎年一回集会を招集しなければならない」e-Gov原文

イ．誤り

「2週間前」は誤り（1週間前）

建物の区分所有等に関する法律第35条「会日より少なくとも一週間前に」e-Gov原文

ひっかけ招集通知は「1週間前」が原則。建替え決議の集会は2か月前など例外あり。

解説管理者は少なくとも毎年1回集会を招集する（34条2項）。区分所有者の5分の1以上で議決権の5分の1以上を有する者は、管理者に集会の招集を請求できる（同3項、定数は規約で減可）。招集通知は会日の少なくとも1週間前に発する（35条1項、規約で伸長可）。

補足招集請求の定数（5分の1）は規約で減らせるが、増やすことはできない。

正解：3（アー誤、イー正）

ア．誤り

「対抗できる」は誤り

建物の区分所有等に関する法律第26条「管理者の代理権に加えた制限は、善意の第三者に対抗することができない」e-Gov原文

イ．正しい

原則は一体処分

建物の区分所有等に関する法律第22条「専有部分とその専有部分に係る敷地利用権とを分離して処分することができない」e-Gov原文

ひっかけ代理権制限は「善意の第三者に対抗できない」。一般の代理の規律と同じ向き。

解説管理者の代理権に加えた制限は善意の第三者に対抗できない（26条3項）。専有部分と敷地利用権は、規約に別段の定めがない限り分離処分できない（22条1項、分離処分の禁止）。マンションの一体性を保つための規律。

補足分離処分禁止に反する処分は、原則として善意の相手方に無効を対抗できない（23条）。

正解：4（アー誤、イー誤）

ア．誤り

代理人不可とするのは誤り

建物の区分所有等に関する法律第39条「議決権は、書面又は代理人によつても行使することができる」e-Gov原文

イ．誤り

「3分の2」は誤り（5分の4）

建物の区分所有等に関する法律第62条「議決権の各五分の四以上の多数で、建物を取り壊し」e-Gov原文

ひっかけ決議要件の数字は頻出。建替えは『5分の4』、規約変更は『4分の3』。

解説議決権は書面又は代理人によっても行使でき、電磁的方法も可能（39条）。建替え決議は区分所有者及び議決権の各5分の4以上という特に重い多数を要する（62条1項）。規約・管理者の選解任は過半数、規約変更・共用部分の重大変更は4分の3が目安。

補足議決権行使は書面・代理人・電磁的方法が認められ、出席者の数に算入される。

正解：1（アー正、イー正）

ア．正しい

区分所有法上の先取特権

建物の区分所有等に関する法律第7条「建物に備え付けた動産の上に先取特権を有する」e-Gov原文

イ．正しい

原則は床面積割合

建物の区分所有等に関する法律第14条「各共有者の持分は、その有する専有部分の床面積の割合による」e-Gov原文

ひっかけ床面積は「内側線で囲まれた水平投影面積」（壁芯ではなく内法）で算定する。

解説区分所有者・管理者・管理組合法人は、管理費等の債権について区分所有権・建物備付けの動産の上に先取特権を有する（7条、共益費用の先取特権とみなす）。共用部分の持分は原則として専有部分の床面積割合による（14条、規約で別段の定め可）。

補足持分割合・議決権割合はいずれも規約で別段の定めができる。

正解：2（アー正、イー誤）

ア．正しい

利害関係人の閲覧請求は原則拒否不可

建物の区分所有等に関する法律第33条「利害関係人の請求があつたときは、正当な理由がある場合を除いて」e-Gov原文

イ．誤り

掲示不要とするのは誤り

建物の区分所有等に関する法律第33条「建物内の見やすい場所に掲示しなければならない」e-Gov原文

ひっかけ保管場所は「掲示」が必要。各人への個別通知では足りない。

解説規約は管理者（管理者がないときは規約・集会の決議で定める区分所有者等）が保管する（33条1項）。利害関係人の閲覧請求は正当な理由がなければ拒めず（同2項）、保管場所は建物内の見やすい場所に掲示する（同4項）。集会の議事録も同様の保管・閲覧の規律がある。

補足規約は書面又は電磁的記録で作成しなければならない（30条5項）。

正解：3（アー誤、イー正）

ア．誤り

各人単独で提起できるとするのは誤り

建物の区分所有等に関する法律第58条「集会の決議に基づき、訴えをもつて」e-Gov原文

イ．正しい

占有者には契約解除・引渡し請求

建物の区分所有等に関する法律第60条「契約の解除及びその専有部分の引渡しを請求することができる」e-Gov原文

ひっかけ使用禁止・競売・引渡しは重い措置のため、集会決議と弁明機会が必要。

解説義務違反者への措置は段階的。行為停止請求（57条）、専有部分の使用禁止請求（58条）、区分所有権の競売請求（59条）、占有者への契約解除・引渡し請求（60条）。使用禁止・競売・引渡しの訴えは集会の決議（特別多数）に基づく必要があり、対象者には弁明の機会を与える。

補足行為停止『請求』自体は各区分所有者ができるが、その『訴訟』提起には集会の決議を要する（57条2項）。

正解：4（アー誤、イー誤）

ア．誤り

行為前は請求できないとするのは誤り

建物の区分所有等に関する法律第57条「その行為を予防するため必要な措置を執ることを請求することができる」e-Gov原文

イ．誤り

弁明機会が不要とするのは誤り

建物の区分所有等に関する法律第58条「弁明する機会を与えなければならない」e-Gov原文

ひっかけ行為停止請求は『おそれ』段階でも可能。弁明機会は重い措置の手続要件。

解説共同の利益に反する行為（6条1項）は、現に行われていなくても『おそれ』があれば停止・予防の措置を請求できる（57条1項）。使用禁止・競売・引渡しという重い措置の決議をするには、対象者にあらかじめ弁明の機会を与えなければならない（58条3項等）。

補足行為停止請求の訴訟・使用禁止・競売・引渡しは、いずれも集会の決議に基づく。

正解：1（アー正、イー正）

ア．正しい

全員共有が原則

建物の区分所有等に関する法律第11条「共用部分は、区分所有者全員の共有に属する」e-Gov原文

イ．正しい

持分に応じた負担

建物の区分所有等に関する法律第19条「その持分に応じて、共用部分の負担に任じ」e-Gov原文

ひっかけ共用部分の負担・利益は『持分に応じて』が原則（規約で別段の定め可）。

解説共用部分は原則として区分所有者全員の共有に属し（11条1項）、各共有者は規約に別段の定めがなければ持分に応じて負担し利益を収取する（19条）。共用部分の持分は専有部分の床面積割合による（14条）。一部共用部分は、これを共用すべき区分所有者の共有となる。

補足共用部分には民法177条（不動産物権変動の対抗要件）が適用されない（11条3項）。

正解：2（アー正、イー誤）

ア．正しい

公正証書による規約設定

建物の区分所有等に関する法律第32条「最初に建物の専有部分の全部を所有する者は、公正証書により」e-Gov原文

イ．誤り

効力を生じないとするのは誤り

建物の区分所有等に関する法律第46条「区分所有者の特定承継人に対しても、その効力を生ずる」e-Gov原文

ひっかけ規約は『特定承継人』にも及ぶ。買主は既存規約に拘束される。

解説最初に専有部分の全部を所有する分譲業者は、規約共用部分・規約敷地・敷地利用権の分離処分等に関する規約を公正証書で設定できる（32条、原始規約）。規約及び集会の決議は、区分所有者の特定承継人（買主等）にも効力が及ぶ（46条1項）。中古マンションの買主も既存の規約に拘束される。

補足占有者（賃借人等）も、建物等の使用方法については規約・決議に従う義務を負う（46条2項）。

正解：3（アー誤、イー正）

ア．誤り

各自単独で行使できるとするのは誤り

建物の区分所有等に関する法律第40条「議決権を行使すべき者一人を定めなければならない」e-Gov原文

イ．正しい

占有者も使用方法の義務に服する

建物の区分所有等に関する法律第46条「区分所有者が規約又は集会の決議に基づいて負う義務と同一の義務を負う」e-Gov原文

ひっかけ共有の専有部分は『行使者1人』。占有者は使用方法の義務に服するが議決権はない。

解説専有部分が共有のときは、持分価格の過半数で議決権行使者1人を定める（40条）。占有者（賃借人等）は、建物等の使用方法については区分所有者と同一の義務を負い（46条2項）、集会では議題につき意見を述べることができる（44条）。ただし占有者に議決権はない。

補足占有者は、会議の目的たる事項に利害関係があれば集会で意見を述べられる。

正解：4（アー誤、イー誤）

ア．誤り

復旧できないとするのは誤り

建物の区分所有等に関する法律第61条「自己の専有部分を復旧することができる」e-Gov原文

イ．誤り

177条が適用されるとするのは誤り

建物の区分所有等に関する法律第11条「民法第百七十七条の規定は、共用部分には適用しない」e-Gov原文

ひっかけ共用部分の持分は専有部分に従って移転。登記による対抗（177条）はない。

解説小規模滅失（建物価格の2分の1以下の滅失）では、各区分所有者が滅失した共用部分・自己の専有部分を単独で復旧でき、復旧費用を持分割合で他の区分所有者に請求できる（61条）。共用部分の持分は専有部分と一体で移転し、民法177条の対抗要件は適用されない（11条3項）。

補足大規模滅失（2分の1超）の復旧は、集会の特別多数決議による。

正解：1（アー正、イー正）

ア．正しい

一部共用部分の帰属

建物の区分所有等に関する法律第11条「一部共用部分は、これを共用すべき区分所有者の共有に属する」e-Gov原文

イ．正しい

復旧費用の償還請求

建物の区分所有等に関する法律第61条「復旧に要した金額を第十四条に定める割合に応じて償還すべきことを請求することができる」e-Gov原文

ひっかけ一部共用部分は『共用すべき区分所有者』の共有。全員の共有ではない。

解説一部共用部分（一部の区分所有者のみが共用する部分）は、これを共用すべき区分所有者の共有に属する（11条1項ただし書）。小規模滅失で共用部分を単独で復旧した区分所有者は、復旧費用を持分割合（14条の割合）で他の区分所有者に償還請求できる（61条2項）。

補足一部共用部分の管理は、原則としてこれを共用すべき区分所有者のみで行う。

正解：4（アー誤、イー誤）

ア．誤り

承諾不要とするのは誤り

建物の区分所有等に関する法律第31条「その承諾を得なければならない」e-Gov原文

イ．誤り

均等収取とするのは誤り

建物の区分所有等に関する法律第19条「共用部分から生ずる利益を収取する」e-Gov原文

ひっかけ規約変更でも、特別の影響を受ける者の『承諾』は別途必要。

解説規約の設定・変更・廃止は集会の特別多数決議によるが、一部の区分所有者の権利に特別の影響を及ぼすときは、その者の承諾が必要（31条1項）。共用部分の負担・利益は持分に応じる（19条）。多数決でも個別の権利を一方的に害することはできない点が重要。

補足敷地利用権の分離処分を可能にする規約変更等が、特別の影響の例とされる。

正解：2（アー正、イー誤）

ア．正しい

規約共用部分の設定

建物の区分所有等に関する法律第4条「規約により共用部分とすることができる」e-Gov原文

イ．誤り

登記なしで対抗できるとするのは誤り

建物の区分所有等に関する法律第4条「その旨の登記をしなければ、これをもつて第三者に対抗することができない」e-Gov原文

ひっかけ規約共用部分は『登記』が対抗要件。法定共用部分は登記不要。

解説共用部分には、廊下・階段室など構造上当然の法定共用部分（4条1項）と、集会室・管理人室など本来専有部分となり得る部分を規約で共用部分とする規約共用部分（同2項）がある。規約共用部分は、その旨の登記をしなければ第三者に対抗できない。

補足法定共用部分は、構造上当然に共用部分であり、区分所有権の目的とならない。

正解：1（アー正、イー正）

ア．正しい

名称使用義務

建物の区分所有等に関する法律第48条「その名称中に管理組合法人という文字を用いなければならない」e-Gov原文

イ．正しい

名称の専用

建物の区分所有等に関する法律第48条「その名称中に管理組合法人という文字を用いてはならない」e-Gov原文

ひっかけ『管理組合法人』の名称は法人専用。法人化には登記が必要。

解説管理組合は、区分所有者及び議決権の各4分の3以上の集会決議で法人となる旨等を定め、登記することによって管理組合法人となる（47条）。管理組合法人はその名称中に『管理組合法人』の文字を用い、法人でないものはこれを用いてはならない（48条）。法人格を得ると、管理組合名義で財産を所有できる。

補足管理組合法人には理事・監事を置かなければならない（49条・50条）。

正解：3（アー誤、イー正）

ア．誤り

置かないこともできるとするのは誤り

建物の区分所有等に関する法律第49条「理事を置かなければならない」e-Gov原文

イ．正しい

任期は2年が原則

建物の区分所有等に関する法律第49条「理事の任期は、二年とする」e-Gov原文

ひっかけ理事・監事は『必置』。任期は2年（規約で3年以内まで）。

解説管理組合法人には理事を必ず置き（49条1項）、理事が複数で規約に定めがなければ事務は理事の過半数で決する（同2項）。理事は各自法人を代表するのが原則だが、代表理事を定めることもできる（同4項・5項）。理事の任期は原則2年、規約で3年以内に伸長できる（同6項）。

補足理事が欠けても、退任理事は新理事就任まで職務を行う（49条7項）。

正解：4（アー誤、イー誤）

ア．誤り

兼ねられるとするのは誤り

建物の区分所有等に関する法律第50条「理事又は管理組合法人の使用人と兼ねてはならない」e-Gov原文

イ．誤り

監事の設置を任意とするのは誤り

建物の区分所有等に関する法律第50条「管理組合法人には、監事を置かなければならない」e-Gov原文

ひっかけ監事は『必置』かつ理事との『兼任不可』。独立性が求められる。

解説管理組合法人には監事を必ず置き（50条1項）、監事は理事や法人の使用人を兼ねられない（同2項、自己監査の防止）。監事の職務は、法人の財産状況・理事の業務執行の監査、違反等があるときの集会報告・集会招集である（同3項）。監事の独立性が制度の要。

補足法人と理事の利益が相反する事項については、監事が法人を代表する（51条）。

正解：2（アー正、イー誤）

ア．正しい

原則は各自代表

建物の区分所有等に関する法律第49条「各自管理組合法人を代表する」e-Gov原文

イ．誤り

理事が代表するとするのは誤り

建物の区分所有等に関する法律第51条「監事が管理組合法人を代表する」e-Gov原文

ひっかけ利益相反事項は『監事』が代表。理事は自己取引で法人を代表できない。

解説理事が数人あるときは各自が法人を代表するのが原則で、規約・集会決議で代表理事や共同代表を定めることもできる（49条4項・5項）。法人と理事の利益が相反する事項では、理事は代表できず監事が法人を代表する（51条、利益相反取引の規律）。

補足理事の代理人による事務処理は、規約・集会決議で禁止されていない特定の行為に限られる。

正解：3（アー誤、イー正）

ア．誤り

団体を構成できないとするのは誤り

建物の区分所有等に関する法律第65条「管理を行うための団体を構成し」e-Gov原文

イ．正しい

団地にも管理の仕組みがある

建物の区分所有等に関する法律第65条「集会を開き、規約を定め、及び管理者を置くことができる」e-Gov原文

ひっかけ団地にも区分所有法の管理の仕組み（集会・規約・管理者）が及ぶ。

解説一団地内の土地・附属施設が建物所有者の共有に属する場合、団地建物所有者は全員で管理団体を構成し、集会・規約・管理者の仕組みを持つ（65条、団地管理組合）。単棟の区分所有に関する多くの規定が団地に準用される（66条）。団地特有の建替え承認決議等もある。

補足団地管理組合も、決議で法人（団地管理組合法人）となることができる。

正解：4（アー誤、イー誤）

ア．誤り

財産監査の職務を負わないとするのは誤り

建物の区分所有等に関する法律第50条「管理組合法人の財産の状況を監査すること」e-Gov原文

イ．誤り

直ちに職務を失うとするのは誤り

建物の区分所有等に関する法律第49条「が就任するまで、なおその職務を行う」e-Gov原文

ひっかけ退任しても後任就任まで職務継続。役員の空白を作らない仕組み。

解説監事の職務は、財産状況の監査・理事の業務執行の監査・違反等の集会報告・そのための集会招集である（50条3項）。理事や監事が任期満了・辞任で退任しても、後任が就任するまではなお職務を行い（49条7項）、管理の空白を防ぐ。仮理事の制度もある（49条の4）。

補足急迫の事情があるときは、裁判所が仮理事を選任することがある。

正解：1（アー正、イー正）

ア．正しい

構造上の共用部分は専有できない

建物の区分所有等に関する法律第4条「区分所有権の目的とならないものとする」e-Gov原文

イ．正しい

事務決定は過半数

建物の区分所有等に関する法律第49条「理事の過半数で決する」e-Gov原文

ひっかけ法定共用部分は登記なしで共用部分。規約共用部分（登記必要）と区別する。

解説廊下・階段室など構造上の共用部分（法定共用部分）は当然に共用部分で、区分所有権の目的とならない（4条1項）。管理組合法人で理事が複数いるときは、規約に定めがなければ事務は理事の過半数で決する（49条2項）。共用部分の概念と法人の意思決定をあわせて理解する。

補足理事の代表行為と、法人の内部的な事務決定（過半数）は別の問題。

正解：1（アー正、イー正）

ア．正しい

保存行為は単独でできる

建物の区分所有等に関する法律第18条「保存行為は、各共有者がすることができる」e-Gov原文

イ．正しい

規約による管理所有

建物の区分所有等に関する法律第27条「共用部分を所有することができる」e-Gov原文

ひっかけ保存行為は『単独』、通常の管理は『集会の決議』、変更は『特別多数』。

解説共用部分の管理は、変更（17条）を除き集会の決議で決するが、保存行為は各共有者が単独でできる（18条1項、規約で別段の定め可）。管理者は規約に特別の定めがあれば共用部分を所有できる（管理所有、27条）。共用部分の損害保険契約は管理に関する事項とみなされる（18条6項）。

補足管理所有は、管理の便宜のための制度で、管理者が処分権を持つわけではない。

正解：2（アー正、イー誤）

ア．正しい

招集手続の省略

建物の区分所有等に関する法律第36条「招集の手続を経ないで開くことができる」e-Gov原文

イ．誤り

通知事項以外を自由に決議できるとするのは誤り

建物の区分所有等に関する法律第37条「あらかじめ通知した事項についてのみ、決議をすることができる」e-Gov原文

ひっかけ決議は『通知事項』に限るが、招集省略の集会ではこの制限は外れる。

解説集会は区分所有者全員の同意があれば招集手続を省略できる（36条）。決議は原則として、招集通知であらかじめ示した事項に限られる（37条1項、規約で別段の定め可。ただし特別決議事項は除く）。もっとも、招集手続を省略して開いた集会には、この決議事項の制限は適用されない（37条3項）。

補足建替え決議等の特別決議事項は、規約でも決議事項の制限を緩和できない。

正解：3（アー誤、イー正）

ア．誤り

議長が作成するのであり誤り

建物の区分所有等に関する法律第42条「議長は、書面又は電磁的記録により、議事録を作成しなければならない」e-Gov原文

イ．正しい

議長と出席者2人の署名

建物の区分所有等に関する法律第42条「議長及び集会に出席した区分所有者の二人がこれに署名しなければならない」e-Gov原文

ひっかけ議事録は『議長が作成』、署名は『議長＋出席者2人』。

解説集会の議事については、議長が書面又は電磁的記録で議事録を作成し（42条1項）、議事の経過の要領と結果を記載する（同2項）。書面の議事録には議長及び出席区分所有者2人の署名を要する（同3項）。議事録は規約と同様に保管・閲覧の対象となる（同5項、33条準用）。

補足議事録の保管場所は、建物内の見やすい場所に掲示する。

正解：4（アー誤、イー誤）

ア．誤り

報告不要とするのは誤り

建物の区分所有等に関する法律第43条「毎年一回一定の時期に、その事務に関する報告をしなければならない」e-Gov原文

イ．誤り

書面決議できないとするのは誤り

建物の区分所有等に関する法律第45条「書面又は電磁的方法による決議をすることができる」e-Gov原文

ひっかけ全員の承諾があれば『書面決議』が可能。集会を開かずに決議できる。

解説管理者は、毎年一回一定の時期に集会で事務報告をしなければならない（43条）。集会で決議すべき事項は、区分所有者全員の承諾があれば書面又は電磁的方法による決議で行え（45条1項）、また全員の書面等の合意があれば決議があったものとみなされる（同2項）。ITを活用した意思決定の根拠規定。

補足書面・電磁的方法による決議は、集会の決議と同一の効力を有する（45条3項）。

正解：2（アー正、イー誤）

ア．正しい

書面決議の効力

建物の区分所有等に関する法律第45条「集会の決議と同一の効力を有する」e-Gov原文

イ．誤り

通知事項に限るとするのは誤り

建物の区分所有等に関する法律第37条「前条の規定による集会には適用しない」e-Gov原文

ひっかけ招集省略の集会は『全員同意』が前提なので、決議事項の制限は外れる。

解説書面又は電磁的方法による決議は集会の決議と同一の効力を有する（45条3項）。決議事項は原則として招集通知で示した事項に限られる（37条1項）が、全員の同意で招集手続を省略して開いた集会には、この制限は適用されない（同3項）。全員参加の場面では柔軟な運用が認められる。

補足通常の集会では、緊急動議のように通知外の事項を有効に決議することはできない。

正解：1（アー正、イー正）

ア．正しい

記載事項

建物の区分所有等に関する法律第42条「議事の経過の要領及びその結果を記載し」e-Gov原文

イ．正しい

保管・閲覧規定の準用

建物の区分所有等に関する法律第42条「第三十三条の規定は、議事録について準用する」e-Gov原文

ひっかけ議事録は規約と同じく『保管・閲覧』の対象。利害関係人は閲覧できる。

解説議事録には議事の経過の要領と結果を記載・記録し（42条2項）、規約と同様に管理者等が保管し、利害関係人の閲覧請求に応じる（同5項、33条準用）。議事録は決議内容を証明する重要書類で、後の紛争予防にも資する。保管場所は建物内に掲示する。

補足占有者や区分所有権の譲受人も、利害関係人として議事録を閲覧しうる。