区分所有法（管理組合・集会・規約）の問題（65問）

正解：1（アー正、イー正）

ア．正しい

規約に定めなければ集会決議で選解任

建物の区分所有等に関する法律第25条「規約に別段の定めがない限り集会の決議によつて、管理者を選任し、又は解任することができる」e-Gov原文

イ．正しい

原則は持分割合

建物の区分所有等に関する法律第38条「規約に別段の定めがない限り、第十四条に定める割合による」e-Gov原文

ひっかけ管理者の資格に区分所有者であることは不要（第三者も可）。選解任は原則集会決議。

解説管理者は規約に別段の定めがなければ集会の決議で選任・解任する（25条1項）。不正等があれば各区分所有者は解任を裁判所に請求できる（同2項）。議決権は規約に別段の定めがなければ専有部分の床面積割合（共用部分の持分割合）による（38条・14条）。

補足議決権割合・管理者の選任方法は、いずれも規約で別段の定めができる。

正解：2（アー正、イー誤）

ア．正しい

年1回以上の招集義務

建物の区分所有等に関する法律第34条「少なくとも毎年一回集会を招集しなければならない」e-Gov原文

イ．誤り

「2週間前」は誤り（1週間前）

建物の区分所有等に関する法律第35条「会日より少なくとも一週間前に」e-Gov原文

ひっかけ招集通知は「1週間前」が原則。建替え決議の集会は2か月前など例外あり。

解説管理者は少なくとも毎年1回集会を招集する（34条2項）。区分所有者の5分の1以上で議決権の5分の1以上を有する者は、管理者に集会の招集を請求できる（同3項、定数は規約で減可）。招集通知は会日の少なくとも1週間前に発する（35条1項、規約で伸長可）。

補足招集請求の定数（5分の1）は規約で減らせるが、増やすことはできない。

正解：3（アー誤、イー正）

ア．誤り

「対抗できる」は誤り

建物の区分所有等に関する法律第26条「管理者の代理権に加えた制限は、善意の第三者に対抗することができない」e-Gov原文

イ．正しい

原則は一体処分

建物の区分所有等に関する法律第22条「専有部分とその専有部分に係る敷地利用権とを分離して処分することができない」e-Gov原文

ひっかけ代理権制限は「善意の第三者に対抗できない」。一般の代理の規律と同じ向き。

解説管理者の代理権に加えた制限は善意の第三者に対抗できない（26条3項）。専有部分と敷地利用権は、規約に別段の定めがない限り分離処分できない（22条1項、分離処分の禁止）。マンションの一体性を保つための規律。

補足分離処分禁止に反する処分は、原則として善意の相手方に無効を対抗できない（23条）。

正解：4（アー誤、イー誤）

ア．誤り

代理人不可とするのは誤り

建物の区分所有等に関する法律第39条「議決権は、書面又は代理人によつても行使することができる」e-Gov原文

イ．誤り

「3分の2」は誤り（5分の4）

建物の区分所有等に関する法律第62条「議決権の各五分の四以上の多数で、建物を取り壊し」e-Gov原文

ひっかけ決議要件の数字は頻出。建替えは『5分の4』、規約変更は『4分の3』。

解説議決権は書面又は代理人によっても行使でき、電磁的方法も可能（39条）。建替え決議は区分所有者及び議決権の各5分の4以上という特に重い多数を要する（62条1項）。規約・管理者の選解任は過半数、規約変更・共用部分の重大変更は4分の3が目安。

補足議決権行使は書面・代理人・電磁的方法が認められ、出席者の数に算入される。

正解：1（アー正、イー正）

ア．正しい

区分所有法上の先取特権

建物の区分所有等に関する法律第7条「建物に備え付けた動産の上に先取特権を有する」e-Gov原文

イ．正しい

原則は床面積割合

建物の区分所有等に関する法律第14条「各共有者の持分は、その有する専有部分の床面積の割合による」e-Gov原文

ひっかけ床面積は「内側線で囲まれた水平投影面積」（壁芯ではなく内法）で算定する。

解説区分所有者・管理者・管理組合法人は、管理費等の債権について区分所有権・建物備付けの動産の上に先取特権を有する（7条、共益費用の先取特権とみなす）。共用部分の持分は原則として専有部分の床面積割合による（14条、規約で別段の定め可）。

補足持分割合・議決権割合はいずれも規約で別段の定めができる。

正解：2（アー正、イー誤）

ア．正しい

利害関係人の閲覧請求は原則拒否不可

建物の区分所有等に関する法律第33条「利害関係人の請求があつたときは、正当な理由がある場合を除いて」e-Gov原文

イ．誤り

掲示不要とするのは誤り

建物の区分所有等に関する法律第33条「建物内の見やすい場所に掲示しなければならない」e-Gov原文

ひっかけ保管場所は「掲示」が必要。各人への個別通知では足りない。

解説規約は管理者（管理者がないときは規約・集会の決議で定める区分所有者等）が保管する（33条1項）。利害関係人の閲覧請求は正当な理由がなければ拒めず（同2項）、保管場所は建物内の見やすい場所に掲示する（同4項）。集会の議事録も同様の保管・閲覧の規律がある。

補足規約は書面又は電磁的記録で作成しなければならない（30条5項）。

正解：3（アー誤、イー正）

ア．誤り

各人単独で提起できるとするのは誤り

建物の区分所有等に関する法律第58条「集会の決議に基づき、訴えをもつて」e-Gov原文

イ．正しい

占有者には契約解除・引渡し請求

建物の区分所有等に関する法律第60条「契約の解除及びその専有部分の引渡しを請求することができる」e-Gov原文

ひっかけ使用禁止・競売・引渡しは重い措置のため、集会決議と弁明機会が必要。

解説義務違反者への措置は段階的。行為停止請求（57条）、専有部分の使用禁止請求（58条）、区分所有権の競売請求（59条）、占有者への契約解除・引渡し請求（60条）。使用禁止・競売・引渡しの訴えは集会の決議（特別多数）に基づく必要があり、対象者には弁明の機会を与える。

補足行為停止『請求』自体は各区分所有者ができるが、その『訴訟』提起には集会の決議を要する（57条2項）。

正解：4（アー誤、イー誤）

ア．誤り

行為前は請求できないとするのは誤り

建物の区分所有等に関する法律第57条「その行為を予防するため必要な措置を執ることを請求することができる」e-Gov原文

イ．誤り

弁明機会が不要とするのは誤り

建物の区分所有等に関する法律第58条「弁明する機会を与えなければならない」e-Gov原文

ひっかけ行為停止請求は『おそれ』段階でも可能。弁明機会は重い措置の手続要件。

解説共同の利益に反する行為（6条1項）は、現に行われていなくても『おそれ』があれば停止・予防の措置を請求できる（57条1項）。使用禁止・競売・引渡しという重い措置の決議をするには、対象者にあらかじめ弁明の機会を与えなければならない（58条3項等）。

補足行為停止請求の訴訟・使用禁止・競売・引渡しは、いずれも集会の決議に基づく。

正解：1（アー正、イー正）

ア．正しい

全員共有が原則

建物の区分所有等に関する法律第11条「共用部分は、区分所有者全員の共有に属する」e-Gov原文

イ．正しい

持分に応じた負担

建物の区分所有等に関する法律第19条「その持分に応じて、共用部分の負担に任じ」e-Gov原文

ひっかけ共用部分の負担・利益は『持分に応じて』が原則（規約で別段の定め可）。

解説共用部分は原則として区分所有者全員の共有に属し（11条1項）、各共有者は規約に別段の定めがなければ持分に応じて負担し利益を収取する（19条）。共用部分の持分は専有部分の床面積割合による（14条）。一部共用部分は、これを共用すべき区分所有者の共有となる。

補足共用部分には民法177条（不動産物権変動の対抗要件）が適用されない（11条3項）。

正解：2（アー正、イー誤）

ア．正しい

公正証書による規約設定

建物の区分所有等に関する法律第32条「最初に建物の専有部分の全部を所有する者は、公正証書により」e-Gov原文

イ．誤り

効力を生じないとするのは誤り

建物の区分所有等に関する法律第46条「区分所有者の特定承継人に対しても、その効力を生ずる」e-Gov原文

ひっかけ規約は『特定承継人』にも及ぶ。買主は既存規約に拘束される。

解説最初に専有部分の全部を所有する分譲業者は、規約共用部分・規約敷地・敷地利用権の分離処分等に関する規約を公正証書で設定できる（32条、原始規約）。規約及び集会の決議は、区分所有者の特定承継人（買主等）にも効力が及ぶ（46条1項）。中古マンションの買主も既存の規約に拘束される。

補足占有者（賃借人等）も、建物等の使用方法については規約・決議に従う義務を負う（46条2項）。

正解：3（アー誤、イー正）

ア．誤り

各自単独で行使できるとするのは誤り

建物の区分所有等に関する法律第40条「議決権を行使すべき者一人を定めなければならない」e-Gov原文

イ．正しい

占有者も使用方法の義務に服する

建物の区分所有等に関する法律第46条「区分所有者が規約又は集会の決議に基づいて負う義務と同一の義務を負う」e-Gov原文

ひっかけ共有の専有部分は『行使者1人』。占有者は使用方法の義務に服するが議決権はない。

解説専有部分が共有のときは、持分価格の過半数で議決権行使者1人を定める（40条）。占有者（賃借人等）は、建物等の使用方法については区分所有者と同一の義務を負い（46条2項）、集会では議題につき意見を述べることができる（44条）。ただし占有者に議決権はない。

補足占有者は、会議の目的たる事項に利害関係があれば集会で意見を述べられる。

正解：4（アー誤、イー誤）

ア．誤り

復旧できないとするのは誤り

建物の区分所有等に関する法律第61条「自己の専有部分を復旧することができる」e-Gov原文

イ．誤り

177条が適用されるとするのは誤り

建物の区分所有等に関する法律第11条「民法第百七十七条の規定は、共用部分には適用しない」e-Gov原文

ひっかけ共用部分の持分は専有部分に従って移転。登記による対抗（177条）はない。

解説小規模滅失（建物価格の2分の1以下の滅失）では、各区分所有者が滅失した共用部分・自己の専有部分を単独で復旧でき、復旧費用を持分割合で他の区分所有者に請求できる（61条）。共用部分の持分は専有部分と一体で移転し、民法177条の対抗要件は適用されない（11条3項）。

補足大規模滅失（2分の1超）の復旧は、集会の特別多数決議による。

正解：1（アー正、イー正）

ア．正しい

一部共用部分の帰属

建物の区分所有等に関する法律第11条「一部共用部分は、これを共用すべき区分所有者の共有に属する」e-Gov原文

イ．正しい

復旧費用の償還請求

建物の区分所有等に関する法律第61条「復旧に要した金額を第十四条に定める割合に応じて償還すべきことを請求することができる」e-Gov原文

ひっかけ一部共用部分は『共用すべき区分所有者』の共有。全員の共有ではない。

解説一部共用部分（一部の区分所有者のみが共用する部分）は、これを共用すべき区分所有者の共有に属する（11条1項ただし書）。小規模滅失で共用部分を単独で復旧した区分所有者は、復旧費用を持分割合（14条の割合）で他の区分所有者に償還請求できる（61条2項）。

補足一部共用部分の管理は、原則としてこれを共用すべき区分所有者のみで行う。

正解：4（アー誤、イー誤）

ア．誤り

承諾不要とするのは誤り

建物の区分所有等に関する法律第31条「その承諾を得なければならない」e-Gov原文

イ．誤り

均等収取とするのは誤り

建物の区分所有等に関する法律第19条「共用部分から生ずる利益を収取する」e-Gov原文

ひっかけ規約変更でも、特別の影響を受ける者の『承諾』は別途必要。

解説規約の設定・変更・廃止は集会の特別多数決議によるが、一部の区分所有者の権利に特別の影響を及ぼすときは、その者の承諾が必要（31条1項）。共用部分の負担・利益は持分に応じる（19条）。多数決でも個別の権利を一方的に害することはできない点が重要。

補足敷地利用権の分離処分を可能にする規約変更等が、特別の影響の例とされる。

正解：2（アー正、イー誤）

ア．正しい

規約共用部分の設定

建物の区分所有等に関する法律第4条「規約により共用部分とすることができる」e-Gov原文

イ．誤り

登記なしで対抗できるとするのは誤り

建物の区分所有等に関する法律第4条「その旨の登記をしなければ、これをもつて第三者に対抗することができない」e-Gov原文

ひっかけ規約共用部分は『登記』が対抗要件。法定共用部分は登記不要。

解説共用部分には、廊下・階段室など構造上当然の法定共用部分（4条1項）と、集会室・管理人室など本来専有部分となり得る部分を規約で共用部分とする規約共用部分（同2項）がある。規約共用部分は、その旨の登記をしなければ第三者に対抗できない。

補足法定共用部分は、構造上当然に共用部分であり、区分所有権の目的とならない。

正解：1（アー正、イー正）

ア．正しい

名称使用義務

建物の区分所有等に関する法律第48条「その名称中に管理組合法人という文字を用いなければならない」e-Gov原文

イ．正しい

名称の専用

建物の区分所有等に関する法律第48条「その名称中に管理組合法人という文字を用いてはならない」e-Gov原文

ひっかけ『管理組合法人』の名称は法人専用。法人化には登記が必要。

解説管理組合は、区分所有者及び議決権の各4分の3以上の集会決議で法人となる旨等を定め、登記することによって管理組合法人となる（47条）。管理組合法人はその名称中に『管理組合法人』の文字を用い、法人でないものはこれを用いてはならない（48条）。法人格を得ると、管理組合名義で財産を所有できる。

補足管理組合法人には理事・監事を置かなければならない（49条・50条）。

正解：3（アー誤、イー正）

ア．誤り

置かないこともできるとするのは誤り

建物の区分所有等に関する法律第49条「理事を置かなければならない」e-Gov原文

イ．正しい

任期は2年が原則

建物の区分所有等に関する法律第49条「理事の任期は、二年とする」e-Gov原文

ひっかけ理事・監事は『必置』。任期は2年（規約で3年以内まで）。

解説管理組合法人には理事を必ず置き（49条1項）、理事が複数で規約に定めがなければ事務は理事の過半数で決する（同2項）。理事は各自法人を代表するのが原則だが、代表理事を定めることもできる（同4項・5項）。理事の任期は原則2年、規約で3年以内に伸長できる（同6項）。

補足理事が欠けても、退任理事は新理事就任まで職務を行う（49条7項）。

正解：4（アー誤、イー誤）

ア．誤り

兼ねられるとするのは誤り

建物の区分所有等に関する法律第50条「理事又は管理組合法人の使用人と兼ねてはならない」e-Gov原文

イ．誤り

監事の設置を任意とするのは誤り

建物の区分所有等に関する法律第50条「管理組合法人には、監事を置かなければならない」e-Gov原文

ひっかけ監事は『必置』かつ理事との『兼任不可』。独立性が求められる。

解説管理組合法人には監事を必ず置き（50条1項）、監事は理事や法人の使用人を兼ねられない（同2項、自己監査の防止）。監事の職務は、法人の財産状況・理事の業務執行の監査、違反等があるときの集会報告・集会招集である（同3項）。監事の独立性が制度の要。

補足法人と理事の利益が相反する事項については、監事が法人を代表する（51条）。

正解：2（アー正、イー誤）

ア．正しい

原則は各自代表

建物の区分所有等に関する法律第49条「各自管理組合法人を代表する」e-Gov原文

イ．誤り

理事が代表するとするのは誤り

建物の区分所有等に関する法律第51条「監事が管理組合法人を代表する」e-Gov原文

ひっかけ利益相反事項は『監事』が代表。理事は自己取引で法人を代表できない。

解説理事が数人あるときは各自が法人を代表するのが原則で、規約・集会決議で代表理事や共同代表を定めることもできる（49条4項・5項）。法人と理事の利益が相反する事項では、理事は代表できず監事が法人を代表する（51条、利益相反取引の規律）。

補足理事の代理人による事務処理は、規約・集会決議で禁止されていない特定の行為に限られる。

正解：3（アー誤、イー正）

ア．誤り

団体を構成できないとするのは誤り

建物の区分所有等に関する法律第65条「管理を行うための団体を構成し」e-Gov原文

イ．正しい

団地にも管理の仕組みがある

建物の区分所有等に関する法律第65条「集会を開き、規約を定め、及び管理者を置くことができる」e-Gov原文

ひっかけ団地にも区分所有法の管理の仕組み（集会・規約・管理者）が及ぶ。

解説一団地内の土地・附属施設が建物所有者の共有に属する場合、団地建物所有者は全員で管理団体を構成し、集会・規約・管理者の仕組みを持つ（65条、団地管理組合）。単棟の区分所有に関する多くの規定が団地に準用される（66条）。団地特有の建替え承認決議等もある。

補足団地管理組合も、決議で法人（団地管理組合法人）となることができる。

正解：4（アー誤、イー誤）

ア．誤り

財産監査の職務を負わないとするのは誤り

建物の区分所有等に関する法律第50条「管理組合法人の財産の状況を監査すること」e-Gov原文

イ．誤り

直ちに職務を失うとするのは誤り

建物の区分所有等に関する法律第49条「が就任するまで、なおその職務を行う」e-Gov原文

ひっかけ退任しても後任就任まで職務継続。役員の空白を作らない仕組み。

解説監事の職務は、財産状況の監査・理事の業務執行の監査・違反等の集会報告・そのための集会招集である（50条3項）。理事や監事が任期満了・辞任で退任しても、後任が就任するまではなお職務を行い（49条7項）、管理の空白を防ぐ。仮理事の制度もある（49条の4）。

補足急迫の事情があるときは、裁判所が仮理事を選任することがある。

正解：1（アー正、イー正）

ア．正しい

構造上の共用部分は専有できない

建物の区分所有等に関する法律第4条「区分所有権の目的とならないものとする」e-Gov原文

イ．正しい

事務決定は過半数

建物の区分所有等に関する法律第49条「理事の過半数で決する」e-Gov原文

ひっかけ法定共用部分は登記なしで共用部分。規約共用部分（登記必要）と区別する。

解説廊下・階段室など構造上の共用部分（法定共用部分）は当然に共用部分で、区分所有権の目的とならない（4条1項）。管理組合法人で理事が複数いるときは、規約に定めがなければ事務は理事の過半数で決する（49条2項）。共用部分の概念と法人の意思決定をあわせて理解する。

補足理事の代表行為と、法人の内部的な事務決定（過半数）は別の問題。

正解：1（アー正、イー正）

ア．正しい

保存行為は単独でできる

建物の区分所有等に関する法律第18条「保存行為は、各共有者がすることができる」e-Gov原文

イ．正しい

規約による管理所有

建物の区分所有等に関する法律第27条「共用部分を所有することができる」e-Gov原文

ひっかけ保存行為は『単独』、通常の管理は『集会の決議』、変更は『特別多数』。

解説共用部分の管理は、変更（17条）を除き集会の決議で決するが、保存行為は各共有者が単独でできる（18条1項、規約で別段の定め可）。管理者は規約に特別の定めがあれば共用部分を所有できる（管理所有、27条）。共用部分の損害保険契約は管理に関する事項とみなされる（18条6項）。

補足管理所有は、管理の便宜のための制度で、管理者が処分権を持つわけではない。

正解：2（アー正、イー誤）

ア．正しい

招集手続の省略

建物の区分所有等に関する法律第36条「招集の手続を経ないで開くことができる」e-Gov原文

イ．誤り

通知事項以外を自由に決議できるとするのは誤り

建物の区分所有等に関する法律第37条「あらかじめ通知した事項についてのみ、決議をすることができる」e-Gov原文

ひっかけ決議は『通知事項』に限るが、招集省略の集会ではこの制限は外れる。

解説集会は区分所有者全員の同意があれば招集手続を省略できる（36条）。決議は原則として、招集通知であらかじめ示した事項に限られる（37条1項、規約で別段の定め可。ただし特別決議事項は除く）。もっとも、招集手続を省略して開いた集会には、この決議事項の制限は適用されない（37条3項）。

補足建替え決議等の特別決議事項は、規約でも決議事項の制限を緩和できない。

正解：3（アー誤、イー正）

ア．誤り

議長が作成するのであり誤り

建物の区分所有等に関する法律第42条「議長は、書面又は電磁的記録により、議事録を作成しなければならない」e-Gov原文

イ．正しい

議長と出席者2人の署名

建物の区分所有等に関する法律第42条「議長及び集会に出席した区分所有者の二人がこれに署名しなければならない」e-Gov原文

ひっかけ議事録は『議長が作成』、署名は『議長＋出席者2人』。

解説集会の議事については、議長が書面又は電磁的記録で議事録を作成し（42条1項）、議事の経過の要領と結果を記載する（同2項）。書面の議事録には議長及び出席区分所有者2人の署名を要する（同3項）。議事録は規約と同様に保管・閲覧の対象となる（同5項、33条準用）。

補足議事録の保管場所は、建物内の見やすい場所に掲示する。

正解：4（アー誤、イー誤）

ア．誤り

報告不要とするのは誤り

建物の区分所有等に関する法律第43条「毎年一回一定の時期に、その事務に関する報告をしなければならない」e-Gov原文

イ．誤り

書面決議できないとするのは誤り

建物の区分所有等に関する法律第45条「書面又は電磁的方法による決議をすることができる」e-Gov原文

ひっかけ全員の承諾があれば『書面決議』が可能。集会を開かずに決議できる。

解説管理者は、毎年一回一定の時期に集会で事務報告をしなければならない（43条）。集会で決議すべき事項は、区分所有者全員の承諾があれば書面又は電磁的方法による決議で行え（45条1項）、また全員の書面等の合意があれば決議があったものとみなされる（同2項）。ITを活用した意思決定の根拠規定。

補足書面・電磁的方法による決議は、集会の決議と同一の効力を有する（45条3項）。

正解：2（アー正、イー誤）

ア．正しい

書面決議の効力

建物の区分所有等に関する法律第45条「集会の決議と同一の効力を有する」e-Gov原文

イ．誤り

通知事項に限るとするのは誤り

建物の区分所有等に関する法律第37条「前条の規定による集会には適用しない」e-Gov原文

ひっかけ招集省略の集会は『全員同意』が前提なので、決議事項の制限は外れる。

解説書面又は電磁的方法による決議は集会の決議と同一の効力を有する（45条3項）。決議事項は原則として招集通知で示した事項に限られる（37条1項）が、全員の同意で招集手続を省略して開いた集会には、この制限は適用されない（同3項）。全員参加の場面では柔軟な運用が認められる。

補足通常の集会では、緊急動議のように通知外の事項を有効に決議することはできない。

正解：1（アー正、イー正）

ア．正しい

記載事項

建物の区分所有等に関する法律第42条「議事の経過の要領及びその結果を記載し」e-Gov原文

イ．正しい

保管・閲覧規定の準用

建物の区分所有等に関する法律第42条「第三十三条の規定は、議事録について準用する」e-Gov原文

ひっかけ議事録は規約と同じく『保管・閲覧』の対象。利害関係人は閲覧できる。

解説議事録には議事の経過の要領と結果を記載・記録し（42条2項）、規約と同様に管理者等が保管し、利害関係人の閲覧請求に応じる（同5項、33条準用）。議事録は決議内容を証明する重要書類で、後の紛争予防にも資する。保管場所は建物内に掲示する。

補足占有者や区分所有権の譲受人も、利害関係人として議事録を閲覧しうる。

正解：1（アー正、イー正）

ア．正しい

規約により団地共用部分とできる

建物の区分所有等に関する法律第67条「前条において準用する第三十条第一項の規約により団地共用部分とすることができる」e-Gov原文

イ．正しい

登記しなければ第三者に対抗できない

建物の区分所有等に関する法律第67条「その旨の登記をしなければ、これをもつて第三者に対抗することができない」e-Gov原文

ひっかけ団地共用部分は『規約』で設定し、対抗には『登記』が必要。

解説団地共用部分は、規約により附属施設たる建物等を団地全体の共用部分とする制度（67条）。規約共用部分と同様、登記しなければ第三者に対抗できない。一団地内の数棟の建物全部を所有する者は、公正証書で団地共用部分の規約を設定できる（67条2項）。

補足建物だけでなく附属施設たる建物が対象。土地・通常の附属施設は団地規約（68条）の問題。

正解：2（アー正、イー誤）

ア．正しい

区分所有関係の消滅は解散事由

建物の区分所有等に関する法律第55条「建物に専有部分がなくなつたこと」e-Gov原文

イ．誤り

均等でなく持分割合で帰属する

建物の区分所有等に関する法律第56条「第十四条に定める割合と同一の割合で各区分所有者に帰属する」e-Gov原文

ひっかけ残余財産は『持分割合（14条）』で帰属。均等ではない。

解説管理組合法人は、①建物全部の滅失、②建物に専有部分がなくなったこと、③集会の決議によって解散する（55条1項）。解散後の残余財産は、規約に別段の定めがなければ、共用部分の持分割合（14条）と同一の割合で各区分所有者に帰属する（56条）。

補足解散の集会決議は、区分所有者及び議決権の各4分の3以上の特別多数による。

正解：3（アー誤、イー正）

ア．誤り

小規模滅失では各自が復旧できる

建物の区分所有等に関する法律第61条「各区分所有者は、滅失した共用部分及び自己の専有部分を復旧することができる」e-Gov原文

イ．正しい

復旧費用は持分割合で償還される

建物の区分所有等に関する法律第61条「復旧に要した金額を第十四条に定める割合に応じて償還すべきことを請求することができる」e-Gov原文

ひっかけ小規模（1/2以下）は『各自で復旧可』。大規模（1/2超）は『集会決議』。

解説建物価格の2分の1以下の滅失（小規模滅失）では、各区分所有者が単独で共用部分・専有部分を復旧でき、復旧費用は持分割合で他の区分所有者に償還請求できる（61条1項・2項）。2分の1超の滅失（大規模滅失）は集会の特別多数決議で復旧を決める（61条5項）。

補足ただし共用部分の復旧前に復旧・建替え等の決議があれば、単独復旧はできない。

正解：4（アー誤、イー誤）

ア．誤り

催告するのは反対者等に対して

建物の区分所有等に関する法律第63条「建替え決議に賛成しなかつた区分所有者」e-Gov原文

イ．誤り

回答期間は2月以内

建物の区分所有等に関する法律第63条「同項の規定による催告を受けた日から二月以内に回答しなければならない」e-Gov原文

ひっかけ催告は『賛成しなかった者』へ、回答期間は『2月以内』。

解説建替え決議後、招集者は建替えに賛成しなかった区分所有者に参加の可否を催告し（63条1項）、相手方は2月以内に回答する（63条3項）。回答しないと不参加とみなされ（63条4項）、賛成者等は不参加者に対し区分所有権・敷地利用権の売渡し請求ができる。

補足売渡し請求は、回答期間満了日から2月以内に時価で行う。

正解：1（アー正、イー正）

ア．正しい

建替え決議と同じ5分の4の特別多数

建物の区分所有等に関する法律第70条「及び議決権の各五分の四以上の多数で、当該団地内建物につき一括して、その全部を取り壊し」e-Gov原文

イ．正しい

団地全体を一体管理する規約が前提

建物の区分所有等に関する法律第70条「第六十六条において準用する第三十条第一項の規約が定められているときは」e-Gov原文

ひっかけ一括建替えは『5分の4以上』。前提に『団地規約』が要る。

解説団地内建物の一括建替え決議（70条）は、団地内の全建物を一括して建て替える決議で、区分所有者及び議決権の各5分の4以上の多数を要する。前提として団地全体を一体的に管理する規約（68条の団地規約）が定められていることが必要。各棟ごとの建替え決議とは別の仕組み。

補足各棟ごとの建替えは、棟ごとの建替え決議＋団地の建替え承認決議（69条）による。

正解：2（アー正、イー誤）

ア．正しい

共有地を使うため団地全体の承認が要る

建物の区分所有等に関する法律第69条「当該特定建物の団地建物所有者は、当該特定建物を取り壊し」e-Gov原文

イ．誤り

承認決議は4分の3以上の多数

建物の区分所有等に関する法律第69条「出席した団地建物所有者の議決権の四分の三以上の多数による承認の決議」e-Gov原文

ひっかけ建替え承認決議は『議決権の4分の3以上』。一括建替え（5分の4）と区別。

解説団地内の特定の棟を建て替える場合、その敷地が団地全体の共有なら、団地の集会で議決権の4分の3以上の建替え承認決議が必要（69条）。一括建替え決議（70条＝5分の4・全棟一括）と区別する。承認決議は『敷地の共有者の利害調整』が目的。

補足特定建物自身の建替え決議は、その棟で別途5分の4以上の建替え決議が必要。

正解：4（アー誤、イー誤）

ア．誤り

過半数でなく4分の3以上の同意が要る

建物の区分所有等に関する法律第68条「共有者の四分の三以上の者であつてその持分の四分の三以上を有するものの同意」e-Gov原文

イ．誤り

公正証書による規約設定が認められる

建物の区分所有等に関する法律第67条「一団地内の数棟の建物の全部を所有する者は、公正証書により、前項の規約を設定することができる」e-Gov原文

ひっかけ土地等の団地規約は『4分の3以上の同意』。全部所有者は公正証書設定可。

解説団地の規約は、対象（土地・附属施設・建物）に応じて設定要件が異なる（68条）。一部の建物所有者の共有地等は共有者の4分の3以上（持分も4分の3以上）の同意、団地内の専有部分のある建物は4分の3以上の決議による。数棟の全部を所有する分譲業者等は、公正証書で団地共用部分の規約を設定できる（67条2項）。

補足公正証書による規約設定は、最初に建物全部を所有する分譲業者を想定した制度。

正解：1（アー正、イー正）

ア．正しい

専有部分は区分所有権の対象

区分所有法第2条「「専有部分」とは、区分所有権の目的たる建物の部分をいう」e-Gov原文

イ．正しい

専有部分以外の部分等が共用部分

区分所有法第2条「「共用部分」とは、専有部分以外の建物の部分、専有部分に属しない建物の附属物及び第四条第二項の規定により共用部分とされた附属の建物をいう」e-Gov原文

ひっかけ専有部分＝区分所有権の対象、共用部分＝それ以外の建物部分等。

解説区分所有法の基本用語。専有部分は区分所有権の目的たる建物の部分（2条3項）、共用部分は専有部分以外の建物の部分・附属物・規約により共用部分とされた附属の建物（2条4項）。共用部分には構造上当然の法定共用部分と、規約で定める規約共用部分がある。

補足規約共用部分は、その旨の登記をしなければ第三者に対抗できない（4条2項）。

正解：2（アー正、イー誤）

ア．正しい

区分所有者は当然に管理団体の構成員

区分所有法第3条「区分所有者は、全員で、建物並びにその敷地及び附属施設の管理を行うための団体を構成し」e-Gov原文

イ．誤り

法律に定めのない事項も規約で定められる

区分所有法第30条「この法律に定めるもののほか、規約で定めることができる」e-Gov原文

ひっかけ区分所有者は『全員で当然に団体構成』。規約は『法律事項のほか』広く定められる。

解説区分所有者は全員で当然に管理団体（管理組合）を構成し、集会・規約・管理者の制度を利用できる（3条）。規約で定められる事項は、管理・使用に関する区分所有者相互間の事項について、この法律に定めるもののほか広く認められる（30条1項）。ただし区分所有者間の利害の衡平を図り、区分所有者以外の者の権利を害してはならない。

補足規約は書面又は電磁的記録により作成しなければならない（30条5項）。

正解：3（アー誤、イー正）

ア．誤り

持分は床面積割合による

区分所有法第14条「各共有者の持分は、その有する専有部分の床面積の割合による」e-Gov原文

イ．正しい

規約で持分割合を変更できる

区分所有法第14条「前三項の規定は、規約で別段の定めをすることを妨げない」e-Gov原文

ひっかけ共用部分の持分は『床面積割合』が原則、規約で変更可。

解説共用部分の持分は、各区分所有者の有する専有部分の床面積の割合による（14条1項。床面積は内側線で囲まれた水平投影面積、内法計算）。この割合は規約で別段の定めができる（14条4項）。持分割合は議決権や共用部分の負担・利益配分の基礎となる。

補足専有部分の床面積は、壁その他の区画の内側線で囲まれた部分の水平投影面積による（14条3項）。

正解：4（アー誤、イー誤）

ア．誤り

規約で定めた行為をする権限も含む

区分所有法第26条「保存し、集会の決議を実行し、並びに規約で定めた行為をする権利を有し、義務を負う」e-Gov原文

イ．誤り

善意の第三者には制限を対抗できない

区分所有法第26条「管理者の代理権に加えた制限は、善意の第三者に対抗することができない」e-Gov原文

ひっかけ管理者の権限は『保存・決議実行・規約で定めた行為』。代理権制限は善意の第三者に対抗不可。

解説管理者は、共用部分等の保存行為、集会の決議の実行、規約で定めた行為をする権利義務を有し（26条1項）、その職務に関し区分所有者を代理する（同2項）。代理権に加えた制限は善意の第三者に対抗できず（同3項）、規約又は集会の決議により区分所有者のため原告・被告となれる（同4項）。

補足管理者は、規約又は集会の決議により、区分所有者のために原告又は被告となることができる（26条4項）。

正解：2（アー正、イー誤）

ア．正しい

専有部分の譲受人も規約・決議に拘束される

区分所有法第46条「規約及び集会の決議は、区分所有者の特定承継人に対しても、その効力を生ずる」e-Gov原文

イ．誤り

賃借人等も使用方法の義務を負う

区分所有法第46条「区分所有者が規約又は集会の決議に基づいて負う義務と同一の義務を負う」e-Gov原文

ひっかけ規約・決議は『特定承継人』にも、占有者は『使用方法につき同一義務』。

解説規約及び集会の決議は、区分所有者の特定承継人（専有部分の買主等）にも効力を生ずる（46条1項）。また占有者（賃借人等）は、建物等の使用方法について区分所有者が規約・集会決議に基づき負う義務と同一の義務を負う（46条2項）。区分所有者でない占有者も使用ルールに拘束される点が重要。

補足占有者は、利害関係を有するときは集会に出席して意見を述べることができる（44条1項）。

正解：3（アー誤、イー正）

ア．誤り

規約は第三者の権利を害せない

区分所有法第30条「区分所有者以外の者の権利を害することができない」e-Gov原文

イ．正しい

授権があれば管理者が訴訟追行できる

区分所有法第26条「規約又は集会の決議により、その職務に関し、区分所有者のために、原告又は被告となることができる」e-Gov原文

ひっかけ規約は『第三者の権利を害せない』。管理者は『授権があれば訴訟当事者』になれる。

解説規約は区分所有者間のルールであり、区分所有者以外の者（賃借人や近隣等）の権利を害することはできない（30条4項）。管理者は、規約又は集会の決議による授権があれば、職務に関し区分所有者のために原告・被告となって訴訟を追行できる（26条4項）。原告となったときは遅滞なく区分所有者にその旨を通知する。

補足管理者が原告又は被告となったときは、遅滞なく区分所有者にその旨を通知しなければならない（26条5項）。

正解：1（アー正、イー正）

ア．正しい

共同利益背反行為の禁止

建物の区分所有等に関する法律第6条「区分所有者の共同の利益に反する行為をしてはならない」e-Gov原文

イ．正しい

特定承継人も責任を負う

建物の区分所有等に関する法律第8条「債務者たる区分所有者の特定承継人に対しても行うことができる」e-Gov原文

ひっかけ共同の利益に反する行為は禁止。管理費等の債権は特定承継人にも行使できる。

解説区分所有者は、建物の保存に有害な行為その他建物の管理又は使用に関し区分所有者の共同の利益に反する行為をしてはならない（6条1項）。共用部分等について区分所有者に対して有する債権（管理費等）は、債務者たる区分所有者の特定承継人に対しても行うことができる（8条）。

補足特定承継人の責任は、滞納管理費等を承継した区分所有者（中古マンションの買主等）に対しても請求できることを意味する。

正解：2（アー正、イー誤）

ア．正しい

特別の影響には所有者の承諾を要する

建物の区分所有等に関する法律第17条「その専有部分の所有者の承諾を得なければならない」e-Gov原文

イ．誤り

持分割合でなく用方に従う

建物の区分所有等に関する法律第13条「各共有者は、共用部分をその用方に従つて使用することができる」e-Gov原文

ひっかけ共用部分の変更で専有部分に特別の影響があれば所有者の承諾が必要。使用は用方に従う。

解説共用部分の変更が専有部分の使用に特別の影響を及ぼすべきときは、その専有部分の所有者の承諾を得なければならない（17条2項）。各共有者は、共用部分をその用方に従って使用することができる（13条）。共用部分の使用は持分の割合に拘束されない。

補足共用部分の使用は持分割合と無関係で、例えば玄関や階段は持分の大小にかかわらず用方に従って使用できる。

正解：3（アー誤、イー正）

ア．誤り

必要な範囲で使用請求が認められる

建物の区分所有等に関する法律第6条「他の区分所有者の専有部分若しくは自己の所有に属しない共用部分を使用し」e-Gov原文

イ．正しい

占有者も共同利益背反行為を禁じられる

建物の区分所有等に関する法律第6条「区分所有者以外の専有部分の占有者」e-Gov原文

ひっかけ保存改良に必要な範囲で他の専有部分の使用を請求できる。占有者にも共同利益背反禁止が準用。

解説区分所有者は、その専有部分又は共用部分を保存し、又は改良するため必要な範囲内において、他の区分所有者の専有部分等を使用することを請求することができる（6条2項。他の区分所有者が損害を受けたときは償金を支払う）。共同の利益に反する行為の禁止は、区分所有者以外の専有部分の占有者にも準用される（同3項）。

補足占有者（賃借人等）も共同の利益に反する行為が禁止され、義務違反があれば行為停止請求等の対象となる。

正解：4（アー誤、イー誤）

ア．誤り

競売請求は最終手段として認められる

建物の区分所有等に関する法律第59条「区分所有権及び敷地利用権の競売を請求することができる」e-Gov原文

イ．誤り

競売申立てには期間制限がある

建物の区分所有等に関する法律第59条「その判決が確定した日から六月を経過したときは、することができない」e-Gov原文

ひっかけ共同生活上の著しい障害には競売請求ができる。申立ては判決確定から6月以内。

解説区分所有者の共同生活上の障害が著しく、他の方法によってはその障害を除去して共同生活の維持を図ることが困難であるときは、他の区分所有者の全員又は管理組合法人は、集会の決議に基づき、訴えをもって区分所有権及び敷地利用権の競売を請求することができる（59条1項）。この競売の申立ては、判決が確定した日から6月を経過したときは、することができない（同3項）。

補足区分所有権の競売請求は、行為停止請求・使用禁止請求でも障害を除去できない場合の最終的な措置で、その者の区分所有権を強制的に失わせるものである。

正解：1（アー正、イー正）

ア．正しい

共用部分の使用は用方に従う

建物の区分所有等に関する法律第13条「各共有者は、共用部分をその用方に従つて使用することができる」e-Gov原文

イ．正しい

議決権の書面・代理行使が認められる

建物の区分所有等に関する法律第39条「議決権は、書面又は代理人によつても行使することができる」e-Gov原文

ひっかけ共用部分は用方に従って使用。議決権は書面又は代理人によって行使できる。

解説各共有者は、共用部分をその用方に従って使用することができる（13条）。集会における議決権は、書面又は代理人によっても行使することができる（39条2項）。書面又は代理人によって議決権を行使した区分所有者は、出席者として算入される。

補足議決権の行使は、規約又は集会の決議により、書面に代えて電磁的方法によることもできる（39条3項）。

正解：3（アー誤、イー正）

ア．誤り

特定承継人にも請求できる

建物の区分所有等に関する法律第8条「債務者たる区分所有者の特定承継人に対しても行うことができる」e-Gov原文

イ．正しい

競売は集会決議に基づく訴えによる

建物の区分所有等に関する法律第59条「区分所有権及び敷地利用権の競売を請求することができる」e-Gov原文

ひっかけ管理費等は特定承継人にも請求できる。競売請求は集会の決議に基づく訴えによる。

解説共用部分等について区分所有者に対して有する債権（管理費等）は、債務者たる区分所有者の特定承継人に対しても行うことができる（8条）。区分所有権及び敷地利用権の競売の請求は、他の区分所有者の全員又は管理組合法人が、集会の決議に基づき、訴えをもってすることができる（59条1項）。

補足競売請求の訴えを提起するには集会の決議が必要で、決議に際してはあらかじめ当該区分所有者に弁明の機会を与えなければならない。

正解：2（アー正、イー誤）

ア．正しい

9条が共用部分の瑕疵と推定する

区分所有法第9条「共用部分の設置又は保存にあるものと推定する」e-Gov原文

イ．誤り

9条は『推定する』＝反証可能

区分所有法第9条「共用部分の設置又は保存にあるものと推定する」e-Gov原文

ひっかけ9条は『推定』。反証で覆せる（みなしではない）。

解説区分所有建物では、設置又は保存の瑕疵による損害について、その瑕疵は共用部分の設置・保存にあるものと推定される（9条）。被害者は瑕疵が専有部分か共用部分かを特定せずに区分所有者（管理組合）に責任追及でき、立証負担が軽減される。『推定』なので、専有部分の瑕疵であることを証明すれば覆すことができる。

補足土地工作物責任（民法717条）の特則として、共用部分の瑕疵と推定することで被害者保護を図る趣旨である。

正解：3（アー誤、イー正）

ア．誤り

10条は時価での売渡しを請求できるとする

区分所有法第10条「区分所有権を時価で売り渡すべきことを請求することができる」e-Gov原文

イ．正しい

10条は敷地利用権を有しない場合を要件とする

区分所有法第10条「敷地利用権を有しない区分所有者があるときは」e-Gov原文

ひっかけ売渡請求は『時価』。敷地利用権がない区分所有者が対象。

解説区分所有権売渡請求権は、敷地利用権を有しない区分所有者があるときに、その専有部分の収去を請求できる者（敷地の所有者等）が、その区分所有者に対し区分所有権を時価で売り渡すよう請求できる権利（10条）。専有部分を収去させる代わりに、建物全体を存続させつつ敷地関係を整理する形成権である。

補足これは形成権であり、請求の意思表示により当然に時価による売買契約が成立する。

正解：1（アー正、イー正）

ア．正しい

15条1項が持分の随伴性を定める

区分所有法第15条「共有者の持分は、その有する専有部分の処分に従う」e-Gov原文

イ．正しい

15条2項が分離処分を禁止する

区分所有法第15条「その有する専有部分と分離して持分を処分することができない」e-Gov原文

ひっかけ共用部分の持分は専有部分と一体。分離処分はできない。

解説共用部分の共有持分は専有部分と一体のものとして扱われる。①持分は専有部分の処分に従って移転する（15条1項、随伴性）、②法律に別段の定めがある場合を除き、専有部分と分離して持分のみを処分することはできない（同条2項、分離処分の禁止）。敷地利用権についても同様の分離処分禁止がある（22条）。

補足分離処分禁止に違反する処分は、原則として無効を善意の相手方に主張できない（23条）。

正解：4（アー誤、イー誤）

ア．誤り

44条1項が利害関係を要件とする

区分所有法第44条「利害関係を有する場合には、集会に出席して意見を述べることができる」e-Gov原文

イ．誤り

44条1項が認めるのは意見陳述のみ

区分所有法第44条「利害関係を有する場合には、集会に出席して意見を述べることができる」e-Gov原文

ひっかけ占有者は『利害関係あり』のときだけ意見陳述。議決権はない。

解説区分所有者の承諾を得た占有者（賃借人等）は、会議の目的たる事項につき利害関係を有する場合に、集会に出席して意見を述べることができる（44条1項）。あくまで意見陳述権のみで、議決権はない。占有者に利害関係のある事項を会議の目的とするときは、招集者は通知後遅滞なく日時・場所・目的等を建物内の見やすい場所に掲示しなければならない（同条2項）。

補足占有者は規約・集会の決議のうち建物等の使用方法に関するものには従う義務を負う（46条2項）。

正解：2（アー正、イー誤）

ア．正しい

47条1項が登記を成立要件とする

区分所有法第47条「主たる事務所の所在地において登記をすることによつて法人となる」e-Gov原文

イ．誤り

47条1項は登記を要する

区分所有法第47条「主たる事務所の所在地において登記をすることによつて法人となる」e-Gov原文

ひっかけ管理組合法人は『登記』で成立。決議だけでは足りない。

解説管理組合法人は、①集会で区分所有者及び議決権の各4分の3以上の多数により法人となる旨・名称・事務所を定め、②主たる事務所の所在地において登記をすることによって成立する（47条1項）。登記すべき事項は登記後でなければ第三者に対抗できない（同条4項）。成立前の集会の決議・規約・管理者の職務範囲内の行為は、法人につき効力を生ずる（同条5項）。

補足管理組合法人になると、共用部分等は法人の所有とはならず区分所有者の共有のままだが、対外的な事務は法人が区分所有者を代理する（47条6項）。

正解：3（アー誤、イー正）

ア．誤り

53条1項が14条の割合による責任とする

区分所有法第53条「区分所有者は、第十四条に定める割合と同一の割合で、その債務の弁済の責めに任ずる」e-Gov原文

イ．正しい

53条3項が補充責任の例外を定める

区分所有法第53条「区分所有者が管理組合法人に資力があり、かつ、執行が容易であることを証明したときは、適用しない」e-Gov原文

ひっかけ区分所有者の責任は『持分割合』の分割責任。連帯全額ではない。

解説管理組合法人の財産で債務を完済できないとき、又は法人財産への強制執行が効を奏しなかったときは、区分所有者が共用部分の持分割合（14条の割合。規約で負担割合を定めればその割合）と同一の割合で補充的に弁済の責めに任ずる（53条1項2項）。ただし区分所有者が法人に資力があり執行も容易であることを証明したときは、この責任を免れる（同条3項）。

補足この責任は法人財産で完済できない場合や強制執行が奏功しない場合の補充的・第二次的な責任である。

正解：2（アー正、イー誤）

ア．正しい

16条が全員の利害に関係するもの等を全員管理とする

区分所有法第16条「区分所有者全員の利害に関係するもの又は第三十一条第二項の規約に定めがあるものは区分所有者全員で」e-Gov原文

イ．誤り

16条が管理主体を内容により区別する

区分所有法第16条「区分所有者全員で、その他のものはこれを共用すべき区分所有者のみで行う」e-Gov原文

ひっかけ一部共用部分でも『全員の利害に関係する/規約定めあり』は全員管理。

解説一部共用部分（一部の区分所有者のみが共用する部分）の管理は、二段階で考える。①区分所有者全員の利害に関係するもの、又は全員の規約に定めがあるものは区分所有者全員で行い、②それ以外のものは、これを共用すべき区分所有者のみで行う（16条）。すべてを一部の区分所有者のみで行うのではない点に注意する。

補足一部の区分所有者のみの利害に関係する規約は、原則として一部区分所有者の4分の1超の反対で設定等ができない（31条2項）。

正解：3（アー誤、イー正）

ア．誤り

21条が敷地への準用を定める

区分所有法第21条「第十七条から第十九条までの規定は、その敷地又は附属施設に準用する」e-Gov原文

イ．正しい

21条が附属施設への準用を定める

区分所有法第21条「建物の敷地又は共用部分以外の附属施設」e-Gov原文

ひっかけ共有の敷地・附属施設にも共用部分の変更・管理・負担の規定が準用される。

解説建物の敷地や共用部分以外の附属施設が区分所有者の共有に属する場合には、共用部分の変更（17条）・管理（18条）・負担及び利益収取（19条）の規定がその敷地・附属施設に準用される（21条）。共用部分でなくても、共有の敷地・附属施設の管理ルールは共用部分に準じて扱われる。

補足準用されるのは17条から19条までであり、分離処分の禁止（22条）等は別に規律される。

正解：1（アー正、イー正）

ア．正しい

28条が委任の規定の準用を定める

区分所有法第28条「管理者の権利義務は、委任に関する規定に従う」e-Gov原文

イ．正しい

41条が議長を定める

区分所有法第41条「管理者又は集会を招集した区分所有者の一人が議長となる」e-Gov原文

ひっかけ管理者の権利義務は委任の規定。議長は原則『管理者又は招集者の一人』。

解説管理者は区分所有者全員から委任を受けた地位にあり、その権利義務は、区分所有法・規約の定めのほか、民法の委任に関する規定に従う（28条＝善管注意義務・報告義務等）。集会の議長は、規約や別段の決議がない限り、管理者又は集会を招集した区分所有者の一人が務める（41条）。

補足管理者は、その職務に関し、区分所有者を代理する（26条2項）。

正解：4（アー誤、イー誤）

ア．誤り

29条1項が責任割合を14条の割合とする

区分所有法第29条「第十四条に定める割合と同一の割合とする」e-Gov原文

イ．誤り

29条2項が特定承継人への行使を認める

区分所有法第29条「その特定承継人に対しても行うことができる」e-Gov原文

ひっかけ責任割合は『持分割合』。債権は特定承継人にも行使できる。

解説管理者がその職務の範囲内で第三者とした行為について、区分所有者が責めに任ずべき割合は、14条の割合（原則として専有部分の床面積割合による共用部分の持分割合）と同一である（29条1項。規約で負担割合があればその割合）。この債権は、区分所有者の特定承継人に対しても行使できる（同条2項）。

補足共同利益背反行為等に基づく債権の特定承継人への行使（8条）と同じ発想の規律である。

正解：2（アー正、イー誤）

ア．正しい

23条本文が善意者保護を定める

区分所有法第23条「その無効を善意の相手方に主張することができない」e-Gov原文

イ．誤り

23条ただし書が登記後を例外とする

区分所有法第23条「登記した後に、その処分がされたときは、この限りでない」e-Gov原文

ひっかけ分離処分の無効は善意者に主張不可。ただし『登記後』なら主張できる。

解説専有部分と敷地利用権の分離処分の禁止（22条）に違反する処分は、原則としてその無効を善意の相手方に主張できない（23条本文・取引安全の保護）。ただし、分離処分できない旨を不動産登記法により登記した後に処分がされたときは、登記により相手方は知り得たため、善意の相手方に対しても無効を主張できる（同条ただし書）。

補足敷地権の登記がされると、専有部分と敷地利用権の分離処分は登記上もできなくなる。

正解：3（アー誤、イー正）

ア．誤り

52条2項が保存行為を理事の決定事項とする

区分所有法第52条「保存行為は、理事が決することができる」e-Gov原文

イ．正しい

52条1項が集会決議を原則とする

区分所有法第52条「管理組合法人の事務は、この法律に定めるもののほか、すべて集会の決議によつて行う」e-Gov原文

ひっかけ法人の事務は原則『集会決議』。ただし保存行為は理事が単独で決せる。

解説管理組合法人の事務は、原則としてすべて集会の決議によって行う（52条1項本文）。ただし、特別の定数が定められている事項及び義務違反者に対する訴え（57条2項）に関する事項を除き、規約で理事その他の役員が決するものとできる（同項ただし書）。また、保存行為は理事が決することができる（同条2項）。

補足管理組合法人でない管理組合の管理者も、保存行為を単独でできる（26条1項）。

正解：2（アー正、イー誤）

ア．正しい

1条が区分所有権の成立を定める

建物の区分所有等に関する法律第1条「一棟の建物に構造上区分された数個の部分で独立して住居、店舗、事務所又は倉庫その他建物としての用途に供することができるものがあるとき」e-Gov原文

イ．誤り

1条が利用上の独立性を要件とする

建物の区分所有等に関する法律第1条「独立して住居、店舗、事務所又は倉庫その他建物としての用途に供することができるもの」e-Gov原文

ひっかけ区分所有権には『構造上の独立性』と『利用上の独立性』の両方が必要。

解説区分所有権が成立するには、建物の部分に①構造上の独立性（壁等で他の部分と区切られていること）と②利用上の独立性（独立して住居・店舗等として使えること）の両方が必要である（1条）。たとえば構造上区切られていても、他の部分を通らないと出入りできない部分は、利用上の独立性を欠き区分所有権の目的とならない。

補足区分所有権の目的となる建物の部分を専有部分という（2条3項）。

正解：1（アー正、イー正）

ア．正しい

5条1項が規約敷地を定める

建物の区分所有等に関する法律第5条「区分所有者が建物及び建物が所在する土地と一体として管理又は使用をする庭、通路その他の土地」e-Gov原文

イ．正しい

5条2項がみなし規約敷地を定める

建物の区分所有等に関する法律第5条「前項の規定により規約で建物の敷地と定められたものとみなす」e-Gov原文

ひっかけ庭・通路は『規約敷地』にできる。滅失・分割で生じた土地は『みなし規約敷地』。

解説建物が所在する土地（法定敷地）のほか、区分所有者が建物と一体的に管理・使用する庭や通路なども規約で敷地に含めることができる（規約敷地・5条1項）。また、建物の一部滅失や土地の分割で建物の所在しない土地が生じた場合には、その土地は規約敷地と定められたものとみなされる（みなし規約敷地・5条2項）。

補足建物の敷地に関する敷地利用権は、原則として専有部分と分離して処分できない（22条）。

正解：3（アー誤、イー正）

ア．誤り

12条が共用部分の共有関係の準拠規定を定める

建物の区分所有等に関する法律第12条「その共用部分の共有については、次条から第十九条までに定めるところによる」e-Gov原文

イ．正しい

12条が区分所有法独自の規律を定める

建物の区分所有等に関する法律第12条「その共用部分の共有については、次条から第十九条までに定めるところによる」e-Gov原文

ひっかけ共用部分の共有は『区分所有法13〜19条』の特則による（民法の共有そのままではない）。

解説共用部分の共有関係は、持分の処分の自由を制限したり持分割合を専有部分の床面積によらせたりするなど、通常の物の共有とは異なる規律が必要なため、区分所有法13条から19条までの特則による（12条）。これにより、共用部分の使用・持分・変更・管理・負担などが区分所有建物に適した形で定められている。

補足各共有者は、共用部分をその用方に従って使用することができる（13条）。

正解：2（アー正、イー誤）

ア．正しい

20条1項が管理所有者の管理義務を定める

建物の区分所有等に関する法律第20条「その共用部分を管理する義務を負う」e-Gov原文

イ．誤り

20条2項が管理所有者の権限を管理に限定する

建物の区分所有等に関する法律第20条「前項の共用部分の所有者は、第十七条第一項に規定する共用部分の変更をすることができない」e-Gov原文

ひっかけ管理所有者は『管理』はできるが『共用部分の変更』はできない。

解説規約で特定の区分所有者を共用部分の所有者と定めることができ（管理所有・11条2項）、その者（管理所有者）は全員のために共用部分を管理する義務を負い、相当な管理費用を請求できる（20条1項）。もっとも、その権限は管理に限られ、共用部分の重大変更（17条1項）をすることはできない（20条2項）。

補足管理所有者は、区分所有者ではない管理者を充てることはできず、区分所有者の中から定める。

正解：3（アー誤、イー正）

ア．誤り

54条が特定承継人の責任を定める

建物の区分所有等に関する法律第54条「区分所有者の特定承継人は、その承継前に生じた管理組合法人の債務についても、その区分所有者が前条の規定により負う責任と同一の責任を負う」e-Gov原文

イ．正しい

54条が承継前の債務への責任を定める

建物の区分所有等に関する法律第54条「区分所有者の特定承継人は、その承継前に生じた管理組合法人の債務についても、その区分所有者が前条の規定により負う責任と同一の責任を負う」e-Gov原文

ひっかけ特定承継人は『承継前』に生じた管理組合法人の債務についても責任を負う。

解説管理組合法人の財産で債務を完済できないときは、各区分所有者が共用部分の持分割合に応じて責任を負う（53条）。区分所有権を買い受けた特定承継人は、自分が区分所有者になる前に生じた管理組合法人の債務についても、前区分所有者と同一の責任を負う（54条）。滞納管理費等が買主に引き継がれる根拠の一つである。

補足区分所有者が共用部分等について有する債権は、特定承継人に対しても行うことができる（8条）。

正解：4（アー誤、イー誤）

ア．誤り

66条が団地への準用を定める

建物の区分所有等に関する法律第66条「及び第八節の規定は、前条の場合について準用する」e-Gov原文

イ．誤り

66条が管理組合法人を団地管理組合法人と読み替える

建物の区分所有等に関する法律第66条「「管理組合法人」とあるのは、「団地管理組合法人」と読み替える」e-Gov原文

ひっかけ団地にも規約・集会・法人化（団地管理組合法人）の規定が準用される。

解説団地関係（一団地内に数棟の建物があり、土地等が共有されている場合）には、区分所有法の管理者・規約・集会・管理組合法人などに関する規定が準用される（66条）。準用に際しては「区分所有者」を「団地建物所有者」、「管理組合法人」を「団地管理組合法人」と読み替えるなど、団地に適合させた読替えが行われる。

補足団地管理組合が管理できるのは、団地内の土地・附属施設・団地共用部分等であり、各棟の専有部分の管理は各棟の区分所有者が行う。