不動産登記法（表示に関する登記）の問題（15問）

正解：2（アー正、イー誤）

ア．正しい

27条1号が明文で掲げる → 表示登記の登記事項に含まれる

不動産登記法第27条「登記原因及びその日付」e-Gov原文

イ．誤り

27条3号が明文で掲げる → 「登記事項でない」は誤り

不動産登記法第27条「所有者の氏名又は名称及び住所」e-Gov原文

ひっかけ27条は土地・建物に共通する登記事項を定める総則規定。各号（登記原因・年月日・所有者の表示等）を「表示登記には関係ない」と思い込ませる肢に注意。

解説表示に関する登記の登記事項は、27条（共通）→34条（土地固有）→44条（建物固有）の3層構造で押さえる。27条は1号「登記原因及びその日付」、2号「登記の年月日」、3号「（所有権の登記がない不動産につき）所有者の氏名又は名称及び住所並びに持分」、4号「法務省令で定める識別事項」を掲げる。とりわけ3号は表題部所有者の表示の根拠で、所有権の登記が未了の不動産で意味を持つ。34条・44条はいずれも「第二十七条各号に掲げるもののほか」と規定し、27条各号を取り込んだうえで固有事項を加える点を一体で理解する。

補足27条3号の所有者の表示は「所有権の登記がない不動産」が対象。既に所有権の登記がある不動産は権利部に所有者が公示されるため、表題部での所有者表示は問題とならない。

正解：3（アー誤、イー正）

ア．誤り

「のほか」＝27条を取り込む → 「34条各号に限る」は誤り

不動産登記法第34条「土地の表示に関する登記の登記事項は、第二十七条各号に掲げるもののほか、次のとおりとする」e-Gov原文

イ．正しい

34条1号・2号が明文で掲げる → 登記事項である

不動産登記法第34条「土地の所在する市、区、郡、町、村及び字」e-Gov原文

ひっかけ「のほか」の一語で27条各号を取り込む。「34条だけ／27条だけ」と切り離す肢は誤り。

解説34条1項は土地固有の登記事項として1号「所在（市・区・郡・町・村・字）」、2号「地番」、3号「地目」、4号「地積」を掲げる。柱書が「第二十七条各号に掲げるもののほか」と定めるため、土地の登記記録には27条各号（登記原因等）＋34条各号が一体で記録される。なお3号の地目・4号の地積について必要な事項（地目の種類や地積の単位・測定方法等）は34条2項により法務省令に委ねられている。条文本文に列挙されるのは「地目」「地積」という項目名までで、田・畑・宅地といった地目の具体的種類は省令事項である点を区別する。

補足地番は一筆の土地ごとに付される登記上の番号で、所在と一体で土地を特定する。住居表示の街区符号・住居番号とは別概念である。

正解：1（アー正、イー正）

ア．正しい

44条1項3号が明文で掲げる → 登記事項である

不動産登記法第44条「建物の種類、構造及び床面積」e-Gov原文

イ．正しい

44条1項4号が明文で掲げる → 名称があれば登記事項

不動産登記法第44条「建物の名称があるときは、その名称」e-Gov原文

ひっかけ建物固有の登記事項は家屋番号（2号）、種類・構造・床面積（3号）、名称があるときの名称（4号）。土地の「地番」と建物の「家屋番号」を取り違えさせる肢に注意。

解説44条1項は建物固有の登記事項として、1号「所在（市・区・郡・町・村・字及び土地の地番）」、2号「家屋番号」、3号「建物の種類、構造及び床面積」、4号「名称があるときはその名称」、さらに附属建物・区分建物・敷地権等に関する事項を掲げる。柱書は34条と同じく「第二十七条各号に掲げるもののほか」とする。3号の種類・構造・床面積に関し必要な事項は44条2項で法務省令に委ねられ、居宅・店舗等の具体的な種類区分や床面積の算定方法は省令事項である。建物を特定するのは家屋番号であり、土地を特定する地番とは別の番号体系である点を必ず区別する。

補足区分建物では、一棟の建物の構造・床面積（7号）や敷地権（9号）など、通常の建物にない固有の登記事項が加わる。

正解：4（アー誤、イー誤）

ア．誤り

条文は「一月以内」→ 「二月以内」は誤り

不動産登記法第36条「その所有権の取得の日から一月以内に、表題登記を申請しなければならない」e-Gov原文

イ．誤り

条文は「申請しなければならない」→ 「任意」は誤り

不動産登記法第36条「新たに生じた土地又は表題登記がない土地の所有権を取得した者」e-Gov原文

ひっかけ表題登記の申請期間は「一月以内」、性質は「義務」。期間を二月にすり替える肢、義務を努力義務・任意にすり替える肢の両方を見抜く。

解説36条は、新たに生じた土地（埋立て等）又は表題登記がない土地の所有権を取得した者に対し、所有権の取得の日から一月以内の表題登記申請を義務づける。期間の起算点は「所有権の取得の日」であり、義務の語尾は「申請しなければならない」である。建物の表題登記を定める47条も同じく「一月以内」「申請しなければならない」と規定し、土地・建物で期間と義務性は共通する。表題登記は不動産の物理的現況を初めて公示する登記であり、登記制度の出発点として申請が義務化されている点を理解する。

補足起算点は所有権の取得の日。新たに生じた土地（公有水面の埋立完了等）では、その土地の所有権を取得した時点から一月の期間が進行する。

正解：2（アー正、イー誤）

ア．正しい

条文は「一月以内」「申請しなければならない」→ 記述は正しい

不動産登記法第47条「その所有権の取得の日から一月以内に、表題登記を申請しなければならない」e-Gov原文

イ．誤り

条文は「申請することができる」→ 「できない」は誤り

不動産登記法第47条「相続人その他の一般承継人も、被承継人を表題部所有者とする当該建物についての表題登記を申請することができる」e-Gov原文

ひっかけ建物の表題登記も「一月以内」「申請しなければならない」が原則。区分建物の承継人による申請の可否（47条2項）が応用論点。

解説47条1項は、新築した建物又は区分建物以外の表題登記がない建物の所有権を取得した者に、所有権の取得の日から一月以内の表題登記申請を義務づける（土地の36条と同じ期間・同じ義務性）。47条2項は区分建物の特則で、区分建物を新築した者について相続その他の一般承継があったときは、承継人も被承継人を表題部所有者とする表題登記を申請できると定める。区分建物は一棟全体を一括して登記する必要があるため、新築者が死亡しても登記手続が滞らないよう、承継人による申請を可能にしている。「申請しなければならない」（1項の義務）と「申請することができる」（2項の権能）の語尾の違いを正確に押さえる。

補足47条2項は承継人による申請を認める規定であり、申請を強制するものではない。本来の申請義務者は所有権を取得した新築者であることを前提とした補完的な仕組みである。

正解：2（アー正、イー誤）

ア．正しい

申請適格者を限定 → これら以外は申請不可 → 記述は正しい

不動産登記法第39条第1項「表題部所有者又は所有権の登記名義人以外の者は、申請することができない」e-Gov原文

イ．誤り

職権分筆は「しなければならない」義務 → 「できない」は誤り

不動産登記法第39条第2項「職権で、その土地の分筆の登記をしなければならない」e-Gov原文

ひっかけ「申請がなければ登記官は動けない」は誤り。地目・地番区域の変化による分筆は職権義務（39条2項）。

解説分筆・合筆の登記は表題部所有者又は所有権の登記名義人の申請が原則だが（39条1項）、登記官の職権発動が2つある。①一筆の一部が別地目・別地番区域となったとき＝職権分筆「しなければならない」（39条2項・義務）、②14条1項の地図作成に必要なとき＝表題部所有者等の異議がないときに限り職権で分筆・合筆「できる」（39条3項・裁量）。義務と裁量の違いを押さえる。

補足地図作成のための職権分筆・合筆（39条3項）は、表題部所有者等の異議がないときに限られる点で2項と異なる。

正解：3（アー誤、イー正）

ア．誤り

地目が異なれば地番区域が同一でも合筆不可 → 「できる」は誤り

不動産登記法第41条第2号「地目又は地番区域が相互に異なる土地の合筆の登記」e-Gov原文

イ．正しい

登記の有無が一致しない → 合筆不可 → 記述は正しい

不動産登記法第41条第5号「所有権の登記がない土地と所有権の登記がある土地との合筆の登記」e-Gov原文

ひっかけ「地番区域が同じなら地目が違っても合筆できる」は誤り。2号は『地目又は地番区域が相互に異なる』とし、どちらか一方の相違で足りる。

解説合筆の登記の制限（41条）は6つの号で構成される。①接続していない土地（1号）、②地目又は地番区域が相互に異なる土地（2号）、③表題部所有者・所有権の登記名義人が相互に異なる土地（3号）、④これらの者が持分を相互に異にする土地（4号）、⑤所有権の登記がない土地と所有権の登記がある土地（5号）、⑥所有権以外の権利の登記がある土地（一定の例外を除く）（6号）。いずれか一つでも該当すれば合筆できない。

補足登記の有無が一致しない土地どうし（5号）は、たとえ実体上の所有者が同一でも合筆できない。

正解：1（アー正、イー正）

ア．正しい

条文どおり → 記述は正しい

不動産登記法第14条第1項「登記所には、地図及び建物所在図を備え付けるものとする」e-Gov原文

イ．正しい

地図に準ずる図面は地図の暫定的な代替 → 記述は正しい

不動産登記法第14条第4項「地図が備え付けられるまでの間、これに代えて、地図に準ずる図面を備え付けることができる」e-Gov原文

ひっかけ地図に準ずる図面は地図の「暫定的な代替」（14条4項）。地図が整備されるまでの間のものである点を押さえる。

解説14条1項の地図は、一筆又は二筆以上の土地ごとに作成し、各土地の区画を明確にし、地番を表示するもの（14条2項）で、いわゆる精度の高い地図（法14条地図）である。これに対し地図に準ずる図面（14条4項・5項）は、地図が備え付けられるまでの暫定的な代替で、土地の位置・形状・地番を表示するにとどまる。建物所在図（14条1項・3項）は建物の位置及び家屋番号を表示する。

補足地図・建物所在図・地図に準ずる図面は、いずれも電磁的記録に記録することができる（14条6項）。

正解：4（アー誤、イー誤）

ア．誤り

検査できる時間帯が限定 → 「昼夜を問わずいつでも」は誤り

不動産登記法第29条第2項「日出から日没までの間に限り、当該不動産を検査し」e-Gov原文

イ．誤り

証明書の携帯は義務 → 「必要はない」は誤り

不動産登記法第29条第2項「その身分を示す証明書を携帯し」e-Gov原文

ひっかけ実地調査での検査は『日出から日没までの間に限り』（29条2項）。時間帯の制限を外した記述に注意。

解説登記官は、表示に関する登記の申請（18条）や職権登記の場合に、必要があると認めるときは不動産の表示に関する事項を調査できる（29条1項）。さらに必要があれば、日出から日没までの間に限り不動産を検査し、又は所有者その他の関係者に対し資料の提示を求め若しくは質問できる（29条2項）。その際、身分を示す証明書を携帯し、関係者の請求があったときは提示しなければならない。検査の時間的制限と証明書の携帯・提示義務が要点。

補足登記官は検査だけでなく、関係者への質問や資料の提示要求もできる（29条2項）。

正解：2（アー正、イー誤）

ア．正しい

物理的に接していない土地は一筆にまとめられない → 記述は正しい

不動産登記法第41条第1号「相互に接続していない土地の合筆の登記」e-Gov原文

イ．誤り

持分が一致しなければ合筆不可 → 「できる」は誤り

不動産登記法第41条第4号「表題部所有者又は所有権の登記名義人が相互に持分を異にする土地の合筆の登記」e-Gov原文

ひっかけ「所有者が同じなら持分が違っても合筆できる」は誤り。4号は持分の相互の相違そのものを制限事由とする。

解説合筆の制限（41条）のうち、1号は土地の物理的な接続（相互に接続していない土地は合筆不可）、3号・4号は所有関係の同一性（所有者が相互に異なる土地、又は同一でも持分が相互に異なる土地は合筆不可）を要件とする。所有者が同一人であっても、各土地の共有持分割合が一致しなければ合筆できない点が4号のポイント。

補足相互に接続している（隣り合う）土地であることは合筆の前提（41条1号）。飛び地どうしは合筆できない。

正解：2（アー正、イー誤）

ア．正しい

区分建物は一棟・敷地と一体で公示する必要があるため一括申請が原則

不動産登記法第48条「他の区分建物についての表題登記の申請と併せてしなければならない」e-Gov原文

イ．誤り

代位申請が認められるので「代わって申請できない」は誤り

不動産登記法第48条「他の区分建物の所有者に代わって、当該他の区分建物についての表題登記を申請することができる」e-Gov原文

ひっかけ区分建物の表題登記は『一棟まるごと併合申請』が原則。1個だけ単独で完結はしない。

解説一棟の建物が新築されたとき、各区分建物の表題登記は他の区分建物の表題登記と併せて申請しなければならない（48条1項）。区分建物は一棟・敷地と一体で公示される必要があり、申請が分かれると登記記録が整合しなくなるためである。もっとも全員が現実に同時申請しなくても、区分建物の所有者の一人が他の区分建物の所有者に代わって申請できる（48条2項）ので、代位申請で一括性が確保される。表題登記がある非区分建物に接続して区分建物が新築された場合は、その建物の表題部の変更の登記と併せて申請する（48条3項）点も対比して押さえる。

補足区分建物の所有者の一人は、他の区分建物の所有者に代わってその表題登記を申請することができる（48条2項）。

正解：3（アー誤、イー正）

ア．誤り

土地所有権登記名義人の申請を要するとするのは誤り

不動産登記法第46条「区分建物に関する敷地権について表題部に最初に登記をするとき」e-Gov原文

イ．正しい

区分建物と敷地の一体処分を土地側に公示する職権登記

不動産登記法第46条「職権で、当該登記記録中の所有権、地上権その他の権利が敷地権である旨の登記をしなければならない」e-Gov原文

ひっかけ『敷地権である旨の登記』は登記官の職権登記。申請ではない。

解説区分建物の敷地権について表題部に最初に登記をするとき、登記官は職権で、土地の登記記録中の所有権・地上権その他の権利が敷地権である旨の登記をする（46条）。これは区分所有建物と敷地の一体処分（分離処分の禁止）を土地側にも公示するための職権登記で、土地所有者の申請を待たない。敷地権の表示自体は区分建物の表題部に登記され、それを受けて土地側に職権で『敷地権である旨』が記録される、という連動を押さえる。

補足敷地権である旨の登記がされた土地の権利は、原則として区分建物と分離して処分できなくなる。

正解：1（アー正、イー正）

ア．正しい

同一人の表示を直す登記なので本人が申請適格を持つ

不動産登記法第31条「表題部所有者以外の者は、申請することができない」e-Gov原文

イ．正しい

表題部所有者が複数のときは持分まで表題部に記録される

不動産登記法第27条「所有者が二人以上であるときはその所有者ごとの持分」e-Gov原文

ひっかけ表題部所有者の氏名・住所の変更／更正は、表題部所有者『以外』は申請できない（31条）。

解説所有権の登記がない不動産（まだ表題部所有者だけが記録されている段階）では、所有者の氏名・名称・住所、共有なら所有者ごとの持分が表題部の登記事項となる（27条3号）。この表題部所有者の氏名等の変更登記・更正登記は、表題部所有者以外の者は申請できない（31条）。一方、所有者と表題部所有者が食い違う場合の『表題部所有者そのものの更正』は別条で、真実の所有者が表題部所有者の承諾を得て申請する（33条）。31条（同一人の表示の直し）と33条（人の入替えの更正）の役割分担を区別する。

補足所有権の保存の登記がされると、表題部所有者は登記記録から抹消され、以後は所有権の登記名義人として扱われる。

正解：4（アー誤、イー誤）

ア．誤り

申請人を表題部所有者本人とするのは逆で誤り

不動産登記法第33条「当該不動産の所有者以外の者は、申請することができない」e-Gov原文

イ．誤り

承諾不要とするのは誤り

不動産登記法第33条「当該表題部所有者の承諾があるときでなければ、申請することができない」e-Gov原文

ひっかけ所有者≠表題部所有者の更正は、真実の所有者が、表題部所有者の承諾を得て申請する（33条）。

解説不動産の所有者と表題部所有者が異なる場合の表題部所有者についての更正の登記は、当該不動産の所有者以外は申請できない（33条1項）。すなわち申請人は真実の所有者である。さらにその所有者は、現に記録されている表題部所有者の承諾があるときでなければ申請できない（33条2項）。誤って記録された名義を一方的に書き換えられないようにする趣旨である。共有の持分の更正は当該共有者以外は申請できず、他の共有者の承諾も要る（33条3項・4項）。31条の『氏名等の変更・更正』（同一人の表示直し、表題部所有者本人が申請）との違いを必ず対比する。

補足表題部所有者本人の氏名・住所の変更や更正は、本人（表題部所有者）が申請する（31条）。

正解：2（アー正、イー誤）

ア．正しい

合体による登記等の申請期間は合体の日から一月以内

不動産登記法第49条「当該合体の日から一月以内に、合体後の建物についての建物の表題登記」e-Gov原文

イ．誤り

抹消も含むので「含まれない」は誤り

不動産登記法第49条「合体後の建物についての建物の表題登記及び合体前の建物についての建物の表題部の登記の抹消」e-Gov原文

ひっかけ合体による登記等＝『合体後の表題登記』＋『合体前の表題部登記の抹消』。期間は合体の日から一月以内。

解説二以上の建物が合体して一個の建物となったときは、所定の者が合体の日から一月以内に、合体後の建物の表題登記と合体前の建物の表題部の登記の抹消（あわせて『合体による登記等』）を申請しなければならない（49条1項）。表題部所有者・所有権の登記名義人がいる場合は、合体後の建物を名義人とする所有権の登記も併せて申請する。申請義務者は、合体前の各建物の権利状態（表題登記の有無・所有権登記の有無）の組合せごとに号で定められている。合体は『物理的に一個になる』点で、隣接する別個の建物を登記上一つにまとめる合併とは異なることも対比して押さえる。

補足合体前の建物に所有権の登記がある場合などは、合体後の建物を登記名義人とする所有権の登記も併せて申請する（49条1項後段）。