品確法（住宅の品質確保の促進等に関する法律）の問題（20問）

正解：2（アー正、イー誤）

ア．正しい

2条2項が新築住宅を定義する

品確法第2条「新たに建設された住宅で、まだ人の居住の用に供したことのないもの」一次資料を確認

イ．誤り

2条2項が未使用であることを要件とする

品確法第2条「まだ人の居住の用に供したことのないもの」一次資料を確認

ひっかけ新築住宅は『未使用』かつ『完成後1年以内』。

解説品確法上の新築住宅は、①新たに建設された住宅であること、②まだ人の居住の用に供したことがないこと（未使用）、③建設工事の完了の日から起算して1年を経過していないこと、の3要件を満たすものをいう（2条2項）。1年を超えた未使用住宅や、一度でも入居された住宅は新築住宅に当たらない。

補足「住宅」には、人の居住の用に供する家屋だけでなく、その家屋の部分（マンションの一住戸など）も含まれる（2条1項）。

正解：1（アー正、イー正）

ア．正しい

2条5項が瑕疵を定義する

品確法第2条「種類又は品質に関して契約の内容に適合しない状態をいう」一次資料を確認

イ．正しい

2条1項が住宅を定義する

品確法第2条「人の居住の用に供する家屋又は家屋の部分」一次資料を確認

ひっかけ品確法の『住宅』はマンション住戸も含む。『瑕疵』＝契約内容への不適合。

解説品確法は、住宅の性能表示や新築住宅の瑕疵担保責任を定める法律である。「住宅」には戸建てだけでなくマンションの一住戸も含まれ（2条1項）、「瑕疵」は民法と同様に種類・品質が契約の内容に適合しない状態と定義される（同条5項、2020年民法改正に伴い整備）。

補足品確法は、住宅性能表示制度・新築住宅の瑕疵担保責任・住宅紛争処理体制の3つの柱からなる。

正解：3（アー誤、イー正）

ア．誤り

6条1項が評価書の契約内容化を定める

品確法第6条「性能を有する住宅の建設工事を行うことを契約したものとみなす」一次資料を確認

イ．正しい

6条4項が反対の意思表示による適用除外を定める

品確法第6条「請負契約書又は売買契約書において反対の意思を表示しているときは、適用しない」一次資料を確認

ひっかけ性能評価書の添付で表示性能が『契約内容』になる（反対の意思表示があれば別）。

解説請負人や売主が設計住宅性能評価書（又はその写し）を契約書に添付するなどした場合、その評価書に表示された性能を有する住宅を契約したものとみなされる（6条1項から3項）。これにより性能評価が契約内容に取り込まれる。ただし、契約書で反対の意思を表示していれば、このみなし規定は適用されない（同条4項）。

補足住宅性能評価は、国土交通大臣の登録を受けた登録住宅性能評価機関が行う（5条）。

正解：2（アー正、イー誤）

ア．正しい

94条1項が請負人の10年瑕疵担保責任を定める

品確法第94条「注文者に引き渡した時から十年間、住宅のうち構造耐力上主要な部分又は雨水の浸入を防止する部分」一次資料を確認

イ．誤り

94条2項が注文者に不利な特約を無効とする

品確法第94条「前項の規定に反する特約で注文者に不利なものは、無効とする」一次資料を確認

ひっかけ新築住宅の構造・雨水部分は『引渡しから10年』。不利な特約は無効。

解説住宅を新築する請負契約では、請負人は引渡しから10年間、構造耐力上主要な部分（基礎・柱・耐力壁など）及び雨水の浸入を防止する部分（屋根・外壁など）の瑕疵について担保責任を負う（94条1項）。この責任を注文者に不利に変更する特約は無効である（同条2項）。住宅取得者を保護する強行規定である。

補足10年の担保責任は、特約で20年まで伸長することができる（97条）。

正解：3（アー誤、イー正）

ア．誤り

95条1項が売主の10年瑕疵担保責任を定める

品確法第95条「から十年間、住宅の構造耐力上主要な部分等」一次資料を確認

イ．正しい

95条2項が買主に不利な特約を無効とする

品確法第95条「前項の規定に反する特約で買主に不利なものは、無効とする」一次資料を確認

ひっかけ新築分譲マンションの売主も『引渡しから10年』の瑕疵担保責任。

解説新築住宅の売買契約では、売主は買主への引渡しから10年間、住宅の構造耐力上主要な部分等の瑕疵について担保責任を負う（95条1項）。新築分譲マンションを購入した場合も同様である。この責任を買主に不利に変更する特約は無効である（同条2項）。請負契約（94条）と売買契約（95条）の双方で10年の責任が定められている。

補足住宅瑕疵担保履行法により、売主・請負人には保険加入や保証金の供託（資力確保措置）が義務づけられている。

正解：4（アー誤、イー誤）

ア．誤り

96条が一時使用住宅を適用除外とする

品確法第96条「一時使用のため建設されたことが明らかな住宅については、適用しない」一次資料を確認

イ．誤り

94条1項が担保責任の対象部分を限定する

品確法第94条「構造耐力上主要な部分又は雨水の浸入を防止する部分として政令で定めるもの」一次資料を確認

ひっかけ10年責任は『構造耐力上主要な部分』と『雨水浸入防止部分』に限定。

解説品確法の10年の瑕疵担保責任の対象は、構造耐力上主要な部分（基礎・柱・耐力壁・床版など）と雨水の浸入を防止する部分（屋根・外壁・開口部など）に限られる（94条・95条）。内装や設備など、それ以外の部分の瑕疵は対象外であり、民法の一般原則による。また、一時使用が明らかな住宅には適用されない（96条）。

補足対象部分以外の瑕疵については、民法の契約不適合責任（買主が不適合を知った時から1年以内の通知等）による。

正解：1（アー正、イー正）

ア．正しい

2条3項が定義し→3条1項が両大臣に策定を義務づける

品確法第2条「住宅の性能に関し表示すべき事項及びその表示の方法の基準」一次資料を確認

品確法第3条「国土交通大臣及び内閣総理大臣は、住宅の性能に関する表示の適正化を図るため、日本住宅性能表示基準を定めなければならない」一次資料を確認

イ．正しい

3条5項が告示義務を定める

品確法第3条「遅滞なく、これを告示しなければならない」一次資料を確認

ひっかけ基準を定めるのは国交大臣『及び』内閣総理大臣の両者。

解説日本住宅性能表示基準は、住宅の性能に関し表示すべき事項とその表示方法の基準であり（2条3項）、国土交通大臣及び内閣総理大臣が定めなければならない（3条1項）。両大臣は基準を定め又は変更したときは遅滞なく告示しなければならない（3条5項）。なお、必要があると認めるときは公聴会を開いて利害関係人の意見を聴くことが「できる」が、これは任意であり義務ではない（3条3項）。

補足公聴会の開催（3条3項）は『できる』規定であり、必ず開かなければならないわけではない。

正解：2（アー正、イー誤）

ア．正しい

5条1項が国交大臣の登録と申請による評価・評価書交付を定める

品確法第5条「国土交通大臣の登録を受けた者」一次資料を確認

品確法第5条「申請により、住宅性能評価」一次資料を確認

イ．誤り

5条1項の登録権者は国交大臣→『内閣総理大臣の登録』は誤り

品確法第5条「国土交通大臣の登録を受けた者」一次資料を確認

ひっかけ評価機関の登録権者は国土交通大臣。

解説住宅性能評価書を交付できるのは、国土交通大臣の登録を受けた登録住宅性能評価機関であり、申請に基づいて住宅性能評価を行う（5条1項）。なお何人も、5条1項の場合を除き、評価書や契約書に同項の標章又はこれと紛らわしい標章を付してはならない（5条3項）。日本住宅性能表示基準を『定める』のは国交大臣及び内閣総理大臣だが、評価機関を『登録する』のは国土交通大臣である点を区別する。

補足住宅性能評価は登録住宅性能評価機関への申請により行われる任意の制度であり、住宅の建設・売買に常に義務づけられるものではない。

正解：3（アー誤、イー正）

ア．誤り

66条1項の指定権者は国交大臣→『内閣総理大臣が指定』は誤り

品確法第66条「国土交通大臣は、弁護士会又は一般社団法人若しくは一般財団法人」一次資料を確認

イ．正しい

67条1項が評価住宅の紛争を当事者の申請で処理すると定める

品確法第67条「建設住宅性能評価書が交付された住宅」一次資料を確認

品確法第67条「当事者の双方又は一方からの申請により」一次資料を確認

ひっかけ紛争処理の対象は『建設住宅性能評価書が交付された』評価住宅。

解説指定住宅紛争処理機関は、国土交通大臣が、弁護士会又は一般社団法人・一般財団法人の申請により指定する（66条1項）。その業務の対象は、建設住宅性能評価書が交付された住宅（評価住宅）の請負契約又は売買契約に関する紛争であり、当事者の双方又は一方からの申請によりあっせん・調停・仲裁を行う（67条1項）。設計住宅性能評価のみの住宅や評価書のない住宅は対象外である点に注意する。

補足指定権者（国交大臣）と、日本住宅性能表示基準を定める者（国交大臣＋内閣総理大臣）を混同しないこと。

正解：4（アー誤、イー誤）

ア．誤り

68条3項は『少なくとも一人』を弁護士とすれば足りる→『全員弁護士』は誤り

品確法第68条「少なくとも一人は、弁護士でなければならない」一次資料を確認

イ．誤り

68条2項は公正を妨げる事情のある委員の指名を禁止→『指名できる』は誤り

品確法第68条「当該事件の紛争処理委員に指名してはならない」一次資料を確認

ひっかけ弁護士は『少なくとも一人』で足り、利害関係者は指名禁止。

解説指定住宅紛争処理機関は、人格が高潔で識見の高い者のうちから紛争処理委員を選任し（68条1項）、事件ごとに指名する。当該事件で当事者と利害関係を有するなど公正を妨げる事情がある委員は指名してはならない（68条2項）。指名される委員のうち少なくとも一人は弁護士でなければならない（68条3項）。『少なくとも一人』であって『全員』ではない。

補足紛争処理委員は、人格が高潔で識見の高い者のうちから選任される（68条1項）。

正解：2（アー正、イー誤）

ア．正しい

97条が引渡し時から20年以内への伸長を認める

品確法第97条「注文者又は買主に引き渡した時から二十年以内とすることができる」一次資料を確認

イ．誤り

97条の上限は20年→『30年まで伸長』は誤り

品確法第97条「注文者又は買主に引き渡した時から二十年以内とすることができる」一次資料を確認

ひっかけ伸長できるのは引渡しから『20年以内』が上限。

解説住宅新築請負契約・新築住宅の売買契約における瑕疵担保責任の期間（原則は引渡し時から10年。94条・95条）は、特約により注文者又は買主に引き渡した時から最長20年まで伸長することができる（97条）。逆に10年より短くする等、注文者・買主に不利な特約は無効である（94条2項・95条2項）。伸長の上限は20年であり、それを超える特約はできない。

補足原則10年の責任期間を短縮する等、注文者・買主に不利な特約は無効である（94条2項・95条2項）。

正解：2（アー正、イー誤）

ア．正しい

32条が住宅性能評価における型式認定のみなし特例を定める

品確法第32条「住宅性能評価において、当該住宅型式性能認定により認定された性能を有するものとみなす」一次資料を確認

イ．誤り

31条1項が評価方法基準で評価し性能表示基準の性能を認定すると定める

品確法第31条「評価方法基準に従って評価し、当該型式が日本住宅性能表示基準に従って表示すべき性能を有する旨を認定する」一次資料を確認

ひっかけ評価は『評価方法基準』、表示すべき性能は『日本住宅性能表示基準』。逆にする誤りに注意。

解説住宅型式性能認定（31条）は、住宅又はその部分の型式について評価方法基準に従って評価し、当該型式が日本住宅性能表示基準に従って表示すべき性能を有する旨を認定する制度である。認定を受けた型式に適合する住宅又はその部分は、個別の住宅性能評価において、その認定された性能を有するものとみなされる（32条）。『評価＝評価方法基準』『表示すべき性能＝日本住宅性能表示基準』という役割分担を取り違えない。

補足住宅型式性能認定は、国土交通大臣の登録を受けた者（登録住宅型式性能認定等機関）が申請により行う（31条1項）。

正解：3（アー誤、イー正）

ア．誤り

36条1項が認証の更新（5年以上10年以内）を義務づける

品確法第36条「五年以上十年以内において政令で定める期間ごとにその更新を受けなければ」一次資料を確認

イ．正しい

35条1号が型式の住宅型式性能認定取得を認証基準とする

品確法第35条「申請に係る型式住宅部分等の型式が住宅型式性能認定を受けたものであること」一次資料を確認

ひっかけ製造者認証は『更新制』。期間ごとに更新しなければ失効する。

解説型式住宅部分等製造者の認証（33条）は、規格化された型式の住宅部分等の製造者を認証する制度である。認証の基準として、その型式が住宅型式性能認定を受けたものであること等が必要であり（35条）、認証は5年以上10年以内において政令で定める期間ごとに更新しなければ効力を失う（36条1項）。『一度受ければ永久に有効』ではない点に注意。

補足認証を受けた型式住宅部分等製造者は『認証型式住宅部分等製造者』と呼ばれ、製造する型式住宅部分等を認証に係る型式に適合させる義務を負う（38条1項）。

正解：1（アー正、イー正）

ア．正しい

3条の2第1項が表示基準と評価方法基準の併行策定を定める

品確法第3条の2「日本住宅性能表示基準を定める場合には、併せて」一次資料を確認

イ．正しい

3条の2第1項の括弧書が評価に検査を含めると定める

品確法第3条の2「評価のための検査を含む」一次資料を確認

ひっかけ評価方法基準は表示基準とセットで策定。評価には『検査』も含む。

解説評価方法基準（3条の2）は、日本住宅性能表示基準に従って表示すべき住宅の性能をどう評価するかの方法の基準で、国土交通大臣が性能表示基準と併せて定める。ここでいう『評価』には評価のための検査も含まれる（同項括弧書）。日本住宅性能表示基準が国土交通大臣及び内閣総理大臣の共管であるのに対し、評価方法基準は国土交通大臣が定める点も押さえる。

補足日本住宅性能表示基準は国土交通大臣及び内閣総理大臣が定める（3条1項）のに対し、評価方法基準は国土交通大臣が定める（3条の2第1項）という主体の違いがある。

正解：4（アー誤、イー誤）

ア．誤り

72条が手続の非公開原則と傍聴の例外を定める

品確法第72条「住宅紛争処理の手続は、公開しない」一次資料を確認

品確法第72条「相当と認める者に傍聴を許すことができる」一次資料を確認

イ．誤り

73条1項が納付先を指定住宅紛争処理機関とする

品確法第73条「申請手数料を指定住宅紛争処理機関に納めなければならない」一次資料を確認

ひっかけ手続は『非公開』、手数料は『機関』に納付（国ではない）。

解説指定住宅紛争処理機関が行う住宅紛争処理（あっせん・調停・仲裁）の手続は、原則として公開しない（72条）。ただし相当と認める者には傍聴を許せる。申請者が納める申請手数料は、実費を超えない範囲内で定められ、納付先は指定住宅紛争処理機関であって国ではなく、機関の収入となる（73条）。手続の対象は建設住宅性能評価書が交付された評価住宅の請負・売買契約に関する紛争である（67条1項）。

補足住宅紛争処理は、評価住宅の建設工事の請負契約又は売買契約に関する紛争の当事者の双方又は一方からの申請により行われる（67条1項）。

正解：2（アー正、イー誤）

ア．正しい

紛らわしい標章による性能評価の誤認を防ぐ趣旨

品確法第5条第3項「何人も、第一項の場合を除き」一次資料を確認

品確法第5条第3項「同項の標章又はこれと紛らわしい標章を付してはならない」一次資料を確認

イ．誤り

評価書以外の契約書類も禁止対象に含まれる

品確法第5条第3項「売買契約に係る契約書又はこれらに添付する書類」一次資料を確認

品確法第5条第3項「これと紛らわしい標章を付してはならない」一次資料を確認

ひっかけ『評価書っぽい標章』を契約書に付ける行為も禁止対象。

解説住宅性能評価制度では、評価書や契約書類に付される標章が消費者の信頼の根拠になる。品確法5条3項は、登録住宅性能評価機関による評価書交付の場合を除き、住宅の性能に関する評価書、請負・売買契約書又は添付書類に標章や紛らわしい標章を付すことを禁止している。評価制度の信用を守る規定として押さえる。

補足5条1項は登録機関による評価書交付、5条3項はそれ以外の標章使用禁止。

正解：2（アー正、イー誤）

ア．正しい

8条1号が欠格条項として列挙している

品確法第8条「未成年者」一次資料を確認

イ．誤り

法人自身だけでなく役員の欠格も見られる

品確法第8条「法人であって、その役員のうちに前各号のいずれかに該当する者があるもの」一次資料を確認

ひっかけ法人の登録では、法人本体だけでなく役員の欠格もチェックされる。

解説登録住宅性能評価機関は評価制度の信頼を支えるため、登録欠格条項が置かれている。品確法8条は、未成年者、破産手続開始決定を受け復権を得ない者、一定の刑に処せられて2年を経過しない者、登録取消しから2年を経過しない者、心身の故障により業務を適正に行えない者などを列挙し、法人では役員の欠格も問題にする。

補足登録の入口規制は、評価書の信用を確保するための制度。

正解：2（アー正、イー誤）

ア．正しい

評価機関の業務運営の透明性を確保するため

品確法第18条第1項「毎事業年度経過後三月以内に」一次資料を確認

品確法第18条第1項「五年間事務所に備えて置かなければならない」一次資料を確認

イ．誤り

閲覧等を一切否定するのは18条2項に反する

品確法第18条第2項「利害関係人は、登録住宅性能評価機関の業務時間内は、いつでも」一次資料を確認

ひっかけ財務諸表等は作って終わりではなく、5年間備置き、利害関係人の閲覧対象。

解説品確法18条は、登録住宅性能評価機関の財務諸表等について、作成時期、備置期間、利害関係人の閲覧・謄写等の請求を定める。評価機関の公正性・継続性を外部から確認できるようにする規定である。『毎事業年度経過後3月以内』『5年間』『利害関係人は業務時間内いつでも』をセットで覚える。

補足謄本請求や電磁的方法による提供など、一部は機関の定めた費用の支払が必要。

正解：1（アー正、イー正）

ア．正しい

当事者情報を扱うため秘密保持が必要

品確法第69条第1項「紛争処理の業務に関して知り得た秘密を漏らし、又は自己の利益のために使用してはならない」一次資料を確認

イ．正しい

紛争処理の公正性を確保するため

品確法第69条第2項「刑法（明治四十年法律第四十五号）その他の罰則の適用については、法令により公務に従事する職員とみなす」一次資料を確認

ひっかけ指定機関は民間でも、紛争処理業務では秘密保持と公務員みなしがかかる。

解説指定住宅紛争処理機関は評価住宅の紛争を扱うため、当事者の技術情報・契約情報・生活情報に触れる。品確法69条は、紛争処理委員や役職員等に秘密保持義務を課し、紛争処理業務従事者を罰則適用上、公務従事職員とみなす。民間団体であっても、公正な紛争処理を担う者として重い規律を受ける点が重要。

補足69条はセンターにも準用されるため、支援等業務でも秘密保持が問題になる。

正解：2（アー正、イー誤）

ア．正しい

紛争処理支援の中核機関として一元化される

品確法第82条第1項「指定住宅紛争処理機関の行う紛争処理の業務の支援」一次資料を確認

品確法第82条第1項「その申請により、全国に一を限って、住宅紛争処理支援センター」一次資料を確認

イ．誤り

利用者や指定機関がセンターを把握できるようにするため

品確法第82条第2項「センターの名称及び住所並びに支援等の業務を行う事務所の所在地を公示しなければならない」一次資料を確認

ひっかけセンターは『全国に一を限って』指定。複数指定ではない。

解説住宅紛争処理支援センターは、指定住宅紛争処理機関の業務支援、住宅購入者等の利益保護、住宅紛争の迅速・適正な解決を図るための中核機関である。国土交通大臣が、基準に適合する一般財団法人を申請により全国に一つだけ指定できる。指定時には名称・住所・業務を行う事務所所在地の公示が必要である。

補足指定住宅紛争処理機関と住宅紛争処理支援センターは役割が違う。前者は個別紛争処理、後者は支援・情報提供の中核。