宅地建物取引業法（免許・宅地建物取引士・業務②）の問題（15問）

正解：1（アー正、イー正）

ア．正しい

2条1号のとおり → 正しい

宅地建物取引業法第2条「建物の敷地に供せられる土地をいい」e-Gov原文

イ．正しい

2条2号のとおり → 正しい

宅地建物取引業法第2条「宅地若しくは建物の売買、交換若しくは貸借の代理若しくは媒介をする行為で業として行うものをいう」e-Gov原文

ひっかけ宅地は『建物の敷地に供せられる土地』＋用途地域内の一定の土地。宅建業は売買交換・売買交換貸借の代理媒介を業とする（2条）。

解説宅地とは、建物の敷地に供せられる土地をいい、用途地域内のその他の土地（道路・公園・河川等の一定の公共施設用地を除く）を含む（2条1号）。宅地建物取引業とは、宅地建物の売買・交換、又はその売買・交換・貸借の代理・媒介をする行為で、業として行うものをいう（2条2号）。宅地・宅建業の定義は、宅建業法の適用範囲を画する出発点である。

補足自ら貸借（自分の物件の賃貸）は『代理・媒介』に当たらず、宅地建物取引業ではない。これに対し、自ら売買（自分の物件の売買）を業として行うのは宅地建物取引業に当たる。「自ら貸借」と「自ら売買」の扱いの違いに注意する。

正解：2（アー正、イー誤）

ア．正しい

2条2号のとおり → 正しい

宅地建物取引業法第2条「宅地若しくは建物の売買、交換若しくは貸借の代理若しくは媒介をする行為で業として行うものをいう」e-Gov原文

イ．誤り

一の都道府県内のみの事務所は知事免許 → 『一律に大臣免許』は誤り

宅地建物取引業法第3条「一の都道府県の区域内にのみ事務所を設置してその事業を営もうとする場合にあつては当該事務所の所在地を管轄する都道府県知事の免許を受けなければならない」e-Gov原文

ひっかけ宅建業は売買交換・売買交換貸借の代理媒介を業とすること。免許は『一の都道府県内のみ＝知事／2以上の都道府県＝大臣』（2条・3条）。

解説宅地建物取引業とは、宅地建物の売買・交換、又はその売買・交換・貸借の代理・媒介をする行為で業として行うものをいう（2条2号）。そして、2以上の都道府県の区域内に事務所を設置する場合は国土交通大臣の、一の都道府県の区域内にのみ事務所を設置する場合は当該都道府県知事の免許を受けなければならない（3条1項）。免許権者は事務所の設置状況で決まる。

補足免許の区分（大臣免許・知事免許）は、事務所が複数の都道府県にまたがるか否かで決まり、業務を行う区域とは関係しない。知事免許でも、全国どこでも業務を行うことができる。

正解：1（アー正、イー正）

ア．正しい

3条1項のとおり → 正しい

宅地建物取引業法第3条「一の都道府県の区域内にのみ事務所を設置してその事業を営もうとする場合にあつては当該事務所の所在地を管轄する都道府県知事の免許を受けなければならない」e-Gov原文

イ．正しい

12条1項のとおり → 正しい

宅地建物取引業法第12条「第三条第一項の免許を受けない者は、宅地建物取引業を営んではならない」e-Gov原文

ひっかけ一の都道府県内のみの事務所は『知事免許』。免許なしで宅建業を営んではならない（3条・12条）。

解説一の都道府県の区域内にのみ事務所を設置して事業を営もうとする者は、当該都道府県知事の免許を受けなければならない（3条1項）。2以上の都道府県に事務所を設置する場合は国土交通大臣の免許による。そして、免許を受けない者は宅地建物取引業を営んではならない（12条1項、無免許事業の禁止）。免許権者の区分と無免許営業の禁止を押さえる。

補足免許なく宅地建物取引業を営むと、無免許営業として罰則の対象となる。免許の区分は事務所の設置状況で決まり、知事免許でも業務地域に制限はない。

正解：2（アー正、イー誤）

ア．正しい

12条1項のとおり → 正しい

宅地建物取引業法第12条「第三条第一項の免許を受けない者は、宅地建物取引業を営んではならない」e-Gov原文

イ．誤り

自ら売買を業として行うのも宅建業に含まれる → 『含まれない』は誤り

宅地建物取引業法第2条「宅地若しくは建物の売買、交換若しくは貸借の代理若しくは媒介をする行為で業として行うものをいう」e-Gov原文

ひっかけ無免許営業は禁止。自ら所有物件を反復継続して『売買』するのは宅建業（『貸借』は宅建業でない）（12条・2条）。

解説免許を受けない者は宅地建物取引業を営んではならない（12条1項）。宅地建物取引業には、宅地建物の売買・交換を業として行うこと、及びその売買・交換・貸借の代理・媒介を業として行うことが含まれる（2条2号）。自ら所有する宅地建物を反復継続して売買するのは宅地建物取引業に当たる。一方、自ら貸借（自分の物件の賃貸）は宅地建物取引業に当たらない。

補足「自ら売買」は宅建業だが「自ら貸借」は宅建業ではない、という区別が頻出である。アパートを自ら所有して賃貸する行為には宅建業法の免許は不要だが、他人の物件の賃貸の媒介・代理を業とするには免許が必要である。

正解：1（アー正、イー正）

ア．正しい

12条2項のとおり → 正しい

宅地建物取引業法第12条「第三条第一項の免許を受けない者は、宅地建物取引業を営む旨の表示をし、又は宅地建物取引業を営む目的をもつて、広告をしてはならない」e-Gov原文

イ．正しい

22条の4のとおり → 正しい

宅地建物取引業法第22条の4「宅地建物取引士は、取引の関係者から請求があつたときは、宅地建物取引士証を提示しなければならない」e-Gov原文

ひっかけ無免許者は営業の表示・広告も禁止。宅建士は『請求があれば』宅建士証を提示する（12条・22条の4）。

解説免許を受けない者は、宅地建物取引業を営む旨の表示をし、又は営む目的で広告をしてはならない（12条2項）。営業そのものだけでなく、営業を装う表示・広告も禁止される。また、宅地建物取引士は、取引の関係者から請求があったときは、宅地建物取引士証を提示しなければならない（22条の4）。無免許営業の周辺規制と、宅建士証の提示義務を押さえる。

補足宅地建物取引士証は、重要事項の説明をするときは、相手方からの請求がなくても提示しなければならない（35条4項）。それ以外の場面では、取引の関係者から請求があったときに提示する（22条の4）。提示の要否を場面で区別する。

正解：2（アー正、イー誤）

ア．正しい

11条1項のとおり → 正しい

宅地建物取引業法第11条「三十日以内に、その旨をその免許を受けた国土交通大臣又は都道府県知事に届け出なければならない」e-Gov原文

イ．誤り

無免許者は営業目的の広告をしてはならない → 『広告をすることはできる』は誤り

宅地建物取引業法第12条「宅地建物取引業を営む目的をもつて、広告をしてはならない」e-Gov原文

ひっかけ廃業等の届出は事由発生（死亡は知った日）から『30日以内』。無免許者は営業目的の広告も禁止（11条・12条）。

解説宅地建物取引業者が死亡・合併消滅・破産・解散・廃業したときは、相続人・代表役員であった者・破産管財人・清算人・本人等が、その日（死亡の場合は知った日）から30日以内に免許権者に届け出なければならない（11条1項、廃業等の届出）。また、免許を受けない者は営業目的の広告をしてはならない（12条2項）。届出期間（30日）と届出義務者を押さえる。

補足廃業等の届出義務者は、事由により異なる（死亡＝相続人、合併消滅＝消滅法人の代表役員であった者、破産＝破産管財人、解散＝清算人、廃業＝本人）。届出の起算日も、死亡の場合は『知った日』である点に注意する。

正解：3（アー誤、イー正）

ア．誤り

名簿等を一般の閲覧に供しなければならない → 『供してはならない』は誤り

宅地建物取引業法第10条「一般の閲覧に供しなければならない」e-Gov原文

イ．正しい

10条のとおり → 正しい

宅地建物取引業法第10条「一般の閲覧に供しなければならない」e-Gov原文

ひっかけ宅地建物取引業者名簿等は『一般の閲覧に供しなければならない』（10条）。

解説国土交通大臣又は都道府県知事は、宅地建物取引業者名簿並びに免許申請書等の所定の書類又はこれらの写しを、一般の閲覧に供しなければならない（10条）。取引の相手方等が、業者の商号・代表者・事務所・行政処分歴等を確認できるようにし、取引の安全を図る趣旨である。閲覧制度の存在を押さえる。

補足宅地建物取引業者名簿には、商号・名称、事務所の名称所在地、役員・専任の宅地建物取引士の氏名、過去の監督処分歴等が登載される。これを一般に閲覧させることで、取引相手が業者の信頼性を判断できるようにしている。

正解：3（アー誤、イー正）

ア．誤り

登録は試験を行った知事の登録を受ける → 『いずれの知事でも自由』は誤り

宅地建物取引業法第18条「当該試験を行つた都道府県知事の登録を受けることができる」e-Gov原文

イ．正しい

18条1項のとおり → 正しい

宅地建物取引業法第18条「当該試験を行つた都道府県知事の登録を受けることができる」e-Gov原文

ひっかけ宅建士の登録は『試験を行った都道府県知事』の登録を受ける（自由に選べない）（18条1項）。

解説宅地建物取引士資格試験に合格し、一定の実務経験等を有する者は、当該試験を行った都道府県知事の登録を受けることができる（18条1項）。登録を受ける知事は、試験を行った都道府県知事に限られる。実務経験が不足する場合は、登録実務講習の修了等で要件を満たすことができる。登録権者（試験地の知事）を押さえる。

補足登録後に他県へ住所等を移したときは、登録の移転を申請できる（19条の2）。ただし登録の移転は任意であり、もとの登録のまま全国で業務を行うこともできる。最初の登録は試験を行った知事の登録による。

正解：3（アー誤、イー正）

ア．誤り

破産者で復権を得ない者は欠格 → 『登録を受けることができる』は誤り

宅地建物取引業法第18条「破産手続開始の決定を受けて復権を得ない者」e-Gov原文

イ．正しい

18条1項のとおり → 正しい

宅地建物取引業法第18条「破産手続開始の決定を受けて復権を得ない者」e-Gov原文

ひっかけ破産手続開始の決定を受けて『復権を得ない者』は宅建士の登録を受けられない（18条1項）。

解説宅地建物取引士の登録については、破産手続開始の決定を受けて復権を得ない者は欠格事由に当たり、登録を受けることができない（18条1項）。このほか、成年者と同一の行為能力を有しない未成年者、一定の事由により免許を取り消され5年を経過しない者等も欠格事由とされる。登録の欠格事由を押さえる。

補足破産者は『復権を得ない者』が欠格であり、復権を得れば直ちに（5年の経過を待たずに）登録を受けることができる。免許の欠格事由とおおむね共通するが、起算点や期間に注意する。

正解：1（アー正、イー正）

ア．正しい

22条の4のとおり → 正しい

宅地建物取引業法第22条の4「宅地建物取引士は、取引の関係者から請求があつたときは、宅地建物取引士証を提示しなければならない」e-Gov原文

イ．正しい

78条1項のとおり → 正しい

宅地建物取引業法第78条「この法律の規定は、国及び地方公共団体には、適用しない」e-Gov原文

ひっかけ宅建士は請求があれば宅建士証を提示。宅建業法は『国及び地方公共団体』には適用しない（22条の4・78条）。

解説宅地建物取引士は、取引の関係者から請求があったときは、宅地建物取引士証を提示しなければならない（22条の4）。また、宅地建物取引業法の規定は、国及び地方公共団体には適用しない（78条1項）。国・地方公共団体が当事者となる取引には免許等の規定が及ばない点を押さえる。

補足国・地方公共団体には宅建業法が適用されないため、これらが宅地建物の取引を行う場合に免許は不要である。もっとも、国・地方公共団体を相手方とする取引において宅建業者が関与する場合、その業者には宅建業法が適用される。

正解：2（アー正、イー誤）

ア．正しい

37条1項のとおり → 正しい

宅地建物取引業法第37条「自ら当事者として契約を締結したときはその相手方に、当事者を代理して契約を締結したときはその相手方及び代理を依頼した者に、その媒介により契約が成立したときは当該契約の各当事者に、遅滞なく、次に掲げる事項を記載した書面を交付しなければならない」e-Gov原文

イ．誤り

営業保証金は主たる事務所のもよりの供託所に供託 → 『事業区域の都道府県の供託所』は誤り

宅地建物取引業法第25条「営業保証金を主たる事務所のもよりの供託所に供託しなければならない」e-Gov原文

ひっかけ37条書面は契約成立時に各当事者へ『遅滞なく交付』。営業保証金は『主たる事務所のもよりの供託所』に供託（37条・25条）。

解説宅地建物取引業者は、売買・交換に関し、自ら当事者・代理・媒介として契約を締結（成立）したときは、その相手方や各当事者に、遅滞なく、所定の事項を記載した書面（37条書面）を交付しなければならない（37条1項）。また、営業保証金は主たる事務所のもよりの供託所に供託しなければならない（25条1項）。37条書面の交付の相手方・時期と、営業保証金の供託所を押さえる。

補足37条書面は契約が成立した後に交付する（契約内容を証する書面）。重要事項説明書（35条書面）は契約成立前に交付・説明する。両者の交付時期（35条＝契約前、37条＝契約後）を取り違えないこと。

正解：3（アー誤、イー正）

ア．誤り

主たる事務所のもよりの供託所に供託 → 『いずれの供託所にでも自由』は誤り

宅地建物取引業法第25条「営業保証金を主たる事務所のもよりの供託所に供託しなければならない」e-Gov原文

イ．正しい

25条1項のとおり → 正しい

宅地建物取引業法第25条「営業保証金を主たる事務所のもよりの供託所に供託しなければならない」e-Gov原文

ひっかけ営業保証金は『主たる事務所のもよりの供託所』に供託する（25条1項）。

解説宅地建物取引業者は、営業保証金を主たる事務所のもよりの供託所に供託しなければならない（25条1項）。その他の事務所の分も含め、主たる事務所のもよりの供託所にまとめて供託する。営業保証金は、国債証券・地方債証券その他の有価証券をもって充てることもできる（25条3項）。供託すべき供託所（主たる事務所のもより）を押さえる。

補足営業保証金の額は、主たる事務所及びその他の事務所ごとに政令で定める額であり、すべての事務所の分を主たる事務所のもよりの供託所に供託する。事務所ごとに別々の供託所に供託するのではない点に注意する。

正解：4（アー誤、イー誤）

ア．誤り

8種制限は業者相互間の取引には適用されない → 『適用される』は誤り

宅地建物取引業法第78条「第三十三条の二及び第三十七条の二から第四十三条までの規定は、宅地建物取引業者相互間の取引については、適用しない」e-Gov原文

イ．誤り

無免許で宅建業を営んではならない → 『営むことができる』は誤り

宅地建物取引業法第12条「第三条第一項の免許を受けない者は、宅地建物取引業を営んではならない」e-Gov原文

ひっかけ8種制限（自ら売主制限）は『業者相互間の取引には適用されない』。無免許営業は禁止（78条・12条）。

解説自ら売主となる宅地建物取引業者に課される8種制限（クーリング・オフ、手付の額の制限、契約不適合責任の特約制限、手付金等の保全等。33条の2・37条の2から43条まで）は、宅地建物取引業者相互間の取引については適用しない（78条2項）。これらの制限は、宅建業者でない一般の買主を保護するための規定だからである。また、免許を受けない者は宅建業を営んではならない（12条1項）。8種制限の適用範囲（業者間取引は除外）を押さえる。

補足8種制限は、宅建業者が自ら売主となり、宅建業者でない者が買主となる取引にのみ適用される。買主も宅建業者である業者間取引では、買主保護の必要性が低いため適用されない。

正解：4（アー誤、イー誤）

ア．誤り

国及び地方公共団体には適用しない → 『適用される』は誤り

宅地建物取引業法第78条「この法律の規定は、国及び地方公共団体には、適用しない」e-Gov原文

イ．誤り

請求があれば宅建士証を提示しなければならない → 『提示する必要はない』は誤り

宅地建物取引業法第22条の4「宅地建物取引士は、取引の関係者から請求があつたときは、宅地建物取引士証を提示しなければならない」e-Gov原文

ひっかけ宅建業法は『国及び地方公共団体には適用しない』。宅建士は請求があれば宅建士証を『提示しなければならない』（78条・22条の4）。

解説宅地建物取引業法の規定は、国及び地方公共団体には適用しない（78条1項）。国・地方公共団体が宅地建物の取引を行う場合に免許等は不要である。また、宅地建物取引士は、取引の関係者から請求があったときは、宅地建物取引士証を提示しなければならない（22条の4）。適用除外（国・地方公共団体）と宅建士証の提示義務を押さえる。

補足適用除外は国・地方公共団体に限られ、公社・公団等の特殊法人や、信託会社等には別の取扱いがある。宅建士証は、重要事項説明時は請求がなくても提示が必要（35条4項）である点とあわせて整理する。

正解：4（アー誤、イー誤）

ア．誤り

定められた報酬額を超えて受けてはならない → 『超えて受けることができる』は誤り

宅地建物取引業法第46条「宅地建物取引業者は、前項の額をこえて報酬を受けてはならない」e-Gov原文

イ．誤り

廃業等の届出は30日以内 → 『60日以内』は誤り

宅地建物取引業法第11条「三十日以内に、その旨をその免許を受けた国土交通大臣又は都道府県知事に届け出なければならない」e-Gov原文

ひっかけ国交大臣の定めた報酬額を『超えて受けてはならない』。廃業等の届出は『30日以内』（46条・11条）。

解説宅地建物取引業者が受けることのできる報酬の額は国土交通大臣の定めるところにより（46条1項）、宅建業者はその額を超えて報酬を受けてはならない（46条2項）。また、廃業等の届出は、事由発生の日（死亡の場合は知った日）から30日以内にしなければならない（11条1項）。報酬の上限規制と届出期間（30日）を押さえる。

補足報酬の額は国土交通大臣が告示で定め、これを超える報酬を受け取ると業務停止等の監督処分や罰則の対象となる。届出期間の30日（廃業等・変更の届出等）は宅建業法で頻出の数字である。