宅建業法「35条書面」と「37条書面」の違い

正解：4（アー誤、イー誤）

ア．誤り

成立前に説明

宅地建物取引業法第35条第1項「契約が成立するまでの間に」一次資料を確認

イ．誤り

宅建士が説明

宅地建物取引業法第35条第1項「宅地建物取引士をして、少なくとも次に掲げる事項について」一次資料を確認

ひっかけ「契約後でよい」「宅建士でなくてよい」はどちらも典型的な誤り。

解説重要事項の説明（35条）は、契約が成立するまでの間に、宅地建物取引士が、書面（重要事項説明書）を交付して行う。説明の際は宅地建物取引士証を提示する。説明者・時期・書面交付がセットで問われる。

補足37条書面（契約書面）も宅建業者に交付義務があるが、こちらは『契約成立後遅滞なく』であり、35条（成立前）と時期が逆である点が混同を誘う。

正解：1（アー正、イー正）

ア．正しい

重要事項説明の実施時期と担当者を問う肢。契約成立前に、宅建士をして重要事項書面を交付・説明させる必要がある。

宅地建物取引業法第35条「その売買、交換又は貸借の契約が成立するまでの間に、宅地建物取引士をして、少なくとも次に掲げる事項について、これらの事項を記載した書面」一次資料を確認

イ．正しい

35条のタイミングを確認する肢。重要事項説明は契約成立までの間に行う手続であり、契約後では遅い。

宅地建物取引業法第35条「その売買、交換又は貸借の契約が成立するまでの間に」一次資料を確認

ひっかけ契約後にまとめて交付すればよいとは考えない。

解説重要事項説明は契約成立前、37条書面は契約成立後の書面交付として区別する。35条は契約判断の前提情報を与える制度なので、契約後にまとめて説明すればよいとはならない。

補足35条第1項を確認する。

正解：3（アー誤、イー正）

ア．誤り

交付義務あり

宅地建物取引業法第37条第1項「自ら当事者として契約を締結したときはその相手方に」一次資料を確認

イ．正しい

掲示義務あり

宅地建物取引業法第46条第4項「公衆の見やすい場所に、第一項の規定により国土交通大臣が定めた報酬の額を掲示しなければならない」一次資料を確認

ひっかけ「自ら売主なら37条書面は不要」は誤り。関与形態を問わず交付義務がある。

解説37条書面（契約書面）は、自ら当事者・代理・媒介のいずれの関与でも、契約成立後遅滞なく各当事者等に交付する。報酬額は国土交通大臣の告示で上限が定まり、事務所ごとに公衆の見やすい場所へ掲示する。上限を超えて報酬を受けてはならない。

補足宅地建物取引業者は、報酬の上限額を超えて報酬を受けてはならない（46条2項）。

正解：4（アー誤、イー誤）

ア．誤り

37条1項3号が代金額等を必要的記載事項とする

宅地建物取引業法第37条「代金又は交換差金の額並びにその支払の時期及び方法」一次資料を確認

イ．誤り

37条1項7号が契約解除を任意的記載事項とする

宅地建物取引業法第37条「契約の解除に関する定めがあるときは、その内容」一次資料を確認

ひっかけ代金額・引渡し時期は必ず記載。解除・違約金は『定めがあるとき』に記載。

解説37条書面の記載事項は、必要的記載事項（必ず記載）と任意的記載事項（定めがあるときに記載）に分かれる。代金・交換差金の額や支払時期・方法、引渡し時期、移転登記の申請時期などは必要的記載事項（37条1項）。契約の解除、損害賠償額の予定・違約金、ローン不成立時の措置などは、定めがあるときに記載する任意的記載事項である。

補足37条書面には宅地建物取引士の記名が必要だが、説明は不要である（35条の重要事項説明と異なる）。

正解：2（アー正、イー誤）

ア．正しい

37条書面の記名者を問う肢。宅地建物取引士をして書面に記名させる必要がある。

宅地建物取引業法第37条「前二項の規定により交付すべき書面を作成したときは、宅地建物取引士をして、当該書面に記名させなければならない。」一次資料を確認

イ．誤り

代表者記名だけで足りるとする誤り。条文は宅建士の記名を求めている。

宅地建物取引業法第37条「宅地建物取引士をして、当該書面に記名させなければならない。」一次資料を確認

ひっかけ重要事項説明の説明義務と混同しない。

解説37条書面では、誰が記名するかを確認する。代表者や担当営業だけでよいのではなく、宅地建物取引士の記名が必要である。35条の説明義務と混同せず、37条では書面作成後の記名義務を押さえる。

補足37条第3項を確認する。