建物の区分所有等に関する法律（区分建物の表示登記の前提⑥）の問題（15問）

正解：2（アー正、イー誤）

ア．正しい

2条3項の定義どおり → 正しい

建物の区分所有等に関する法律第2条第3項「「専有部分」とは、区分所有権の目的たる建物の部分をいう」一次資料を確認

イ．誤り

2条4項は附属物も共用部分に含める → 「含まれない」は誤り

建物の区分所有等に関する法律第2条第4項「「共用部分」とは、専有部分以外の建物の部分、専有部分に属しない建物の附属物及び第四条第二項の規定により共用部分とされた附属の建物をいう」一次資料を確認

ひっかけ共用部分は『専有部分以外の建物の部分』だけではない。専有部分に属しない建物の附属物と、規約により共用部分とされた附属の建物まで含む三本立てである点を落とした肢に注意する。

解説区分所有法2条は、区分所有権・区分所有者・専有部分・共用部分・建物の敷地・敷地利用権を定義する。共用部分は、①専有部分以外の建物の部分（廊下・階段室など）、②専有部分に属しない建物の附属物（エレベーター設備・配管など）、③4条2項の規約により共用部分とされた附属の建物（集会所の別棟など）の3種類で構成される。登記実務で共用部分である旨の登記（不動産登記法58条）の対象となる建物は、このうち規約で共用部分とされたものである。

補足専有部分は、区分所有権の目的たる建物の部分である。なお2条1項は、4条2項の規約で共用部分とされた建物の部分を区分所有権の目的から除いている。

正解：3（アー誤、イー正）

ア．誤り

規約敷地も建物の敷地に含まれる → 「含まれない」は誤り

建物の区分所有等に関する法律第2条第5項「「建物の敷地」とは、建物が所在する土地及び第五条第一項の規定により建物の敷地とされた土地をいう」一次資料を確認

イ．正しい

2条6項の定義どおり → 正しい

建物の区分所有等に関する法律第2条第6項「「敷地利用権」とは、専有部分を所有するための建物の敷地に関する権利をいう」一次資料を確認

ひっかけ建物の敷地は、建物が所在する土地（法定敷地）に限られない。庭・通路などを規約で敷地とした土地（規約敷地）も含む点を見落とさない。

解説建物の敷地には、①建物が所在する土地（法定敷地）と、②5条1項により規約で建物の敷地とされた土地（規約敷地）がある。敷地利用権は、所有権・地上権・賃借権など、専有部分を所有するための敷地に関する権利をいい、これが登記され、かつ22条1項本文により専有部分と分離処分できない場合に、不動産登記法44条1項9号の『敷地権』となる。

補足敷地権は、敷地利用権のうち登記されたものであって、専有部分との分離処分ができないものに限られる。敷地利用権すべてが敷地権になるわけではない。

正解：4（アー誤、イー誤）

ア．誤り

4条1項は規約による例外を認めない → 「規約で区分所有権の目的にできる」は誤り

建物の区分所有等に関する法律第4条第1項「数個の専有部分に通ずる廊下又は階段室その他構造上区分所有者の全員又はその一部の共用に供されるべき建物の部分は、区分所有権の目的とならないものとする」一次資料を確認

イ．誤り

4条1項は『全員又はその一部』と定める → 一部共用部分も区分所有権の目的とならず誤り

建物の区分所有等に関する法律第4条第1項「数個の専有部分に通ずる廊下又は階段室その他構造上区分所有者の全員又はその一部の共用に供されるべき建物の部分は、区分所有権の目的とならないものとする」一次資料を確認

ひっかけ法定共用部分は、規約の定めを待たずに当然に区分所有権の目的とならない。『規約で専有部分にできる』という肢や、『一部の者の共用なら専有部分』という肢は、4条1項の文言と合わない。

解説4条1項は、構造上区分所有者の全員又はその一部の共用に供されるべき建物の部分（廊下・階段室など）は、区分所有権の目的とならないと定める（法定共用部分）。これに対し、構造上は独立した専有部分となり得る部分を、規約により共用部分とするのが4条2項の規約共用部分であり、この場合は共用部分である旨の登記をしなければ第三者に対抗できない。両者の区別が登記実務の前提となる。

補足法定共用部分は、そもそも区分所有権の目的とならないため、共用部分である旨の登記の対象にならない。登記を要するのは規約共用部分である。

正解：1（アー正、イー正）

ア．正しい

4条2項前段のとおり → 正しい

建物の区分所有等に関する法律第4条第2項「第一条に規定する建物の部分及び附属の建物は、規約により共用部分とすることができる」一次資料を確認

イ．正しい

4条2項後段のとおり → 正しい

建物の区分所有等に関する法律第4条第2項「この場合には、その旨の登記をしなければ、これをもつて第三者に対抗することができない」一次資料を確認

ひっかけ規約共用部分は、規約を定めただけでは第三者に対抗できない。『登記が効力発生要件』とも『対抗要件ではない』とも言えず、あくまで対抗要件である点を押さえる。

解説専有部分となり得る建物の部分や附属の建物は、規約により共用部分とすることができる（4条2項前段）。この場合、共用部分である旨の登記をしなければ第三者に対抗できない（同項後段）。この登記は不動産登記法58条の共用部分である旨の登記であり、申請できるのは表題部所有者又は所有権の登記名義人に限られ（58条2項）、登記官は職権で従前の表題部所有者の登記や権利に関する登記を抹消する（58条4項）。

補足対抗要件であるから、登記をしなくても規約の効力自体は区分所有者間では生じる。登記がなければ、たとえば専有部分として取得した第三者に共用部分である旨を主張できないにとどまる。

正解：2（アー正、イー誤）

ア．正しい

5条1項のとおり → 正しい

建物の区分所有等に関する法律第5条第1項「区分所有者が建物及び建物が所在する土地と一体として管理又は使用をする庭、通路その他の土地は、規約により建物の敷地とすることができる」一次資料を確認

イ．誤り

5条2項は『みなす』と定める → 「敷地でなくなる」は誤り

建物の区分所有等に関する法律第5条第2項「建物が所在する土地が建物の一部の滅失により建物が所在する土地以外の土地となつたときは、その土地は、前項の規定により規約で建物の敷地と定められたものとみなす」一次資料を確認

ひっかけ建物の一部の滅失や土地の分割で建物が所在しなくなった土地は、敷地でなくなるのではなく、規約で敷地と定められたものとみなされる（5条2項）。

解説5条1項は、建物及び建物が所在する土地と一体として管理又は使用をする庭・通路その他の土地を、規約により建物の敷地とできるとする（規約敷地）。2項は、建物の一部滅失により建物が所在する土地以外の土地となった場合や、土地の一部が分割により建物が所在する土地以外の土地となった場合に、その土地を規約敷地とみなす。敷地の範囲は、敷地権の目的となる土地の範囲を考える前提となる。

補足規約敷地とされた土地も、建物の敷地として、2条5項の『建物の敷地』に含まれる。

正解：3（アー誤、イー正）

ア．誤り

22条1項ただし書が規約による例外を認める → 「規約があっても分離できない」は誤り

建物の区分所有等に関する法律第22条第1項「ただし、規約に別段の定めがあるときは、この限りでない」一次資料を確認

イ．正しい

22条3項のとおり → 正しい

建物の区分所有等に関する法律第22条第3項「前二項の規定は、建物の専有部分の全部を所有する者の敷地利用権が単独で有する所有権その他の権利である場合に準用する」一次資料を確認

ひっかけ分離処分の禁止は絶対ではなく、規約に別段の定めがあれば例外となる（22条1項ただし書）。他方、数人有する場合に限らず、専有部分の全部を一人が所有し敷地利用権を単独で有する場合にも準用される（同条3項）。

解説22条1項本文は、敷地利用権が数人で有する所有権その他の権利である場合、区分所有者はその専有部分と敷地利用権を分離して処分できないとする。ただし書により、規約に別段の定めがあるときは例外である。3項は、一人が専有部分の全部を所有し敷地利用権を単独で有する場合（分譲前の状態）にも準用する。分離処分できない敷地利用権が登記されたものが、不動産登記法44条1項9号の敷地権である。

補足分離処分禁止の対象となるのは『専有部分とその専有部分に係る敷地利用権』の組合せであり、専有部分と他の土地の権利との関係ではない。

正解：4（アー誤、イー誤）

ア．誤り

22条2項は14条の割合による → 「個数に応じて均等」は誤り

建物の区分所有等に関する法律第22条第2項「各専有部分に係る敷地利用権の割合は、第十四条第一項から第三項までに定める割合による」一次資料を確認

イ．誤り

22条2項ただし書が規約の割合を優先 → 「規約があっても14条の割合」は誤り

建物の区分所有等に関する法律第22条第2項「ただし、規約でこの割合と異なる割合が定められているときは、その割合による」一次資料を確認

ひっかけ原則は専有部分の床面積の割合（14条）だが、規約があれば規約の割合が優先する。『原則のみ』『例外なし』と断定する肢に注意する。

解説22条2項は、区分所有者が数個の専有部分を所有するときの各専有部分に係る敷地利用権の割合を定める。原則は14条1項から3項までに定める割合（専有部分の床面積の割合。壁その他の区画の内側線で囲まれた部分の水平投影面積による）であり、規約でこの割合と異なる割合が定められているときは、その割合による。敷地権の割合を考える前提となる。

補足14条の持分割合は共用部分の持分割合であり、22条2項はこれを敷地利用権の割合の原則に用いる。規約で別段の定めをすることができる点は両者で共通する。

正解：4（アー誤、イー誤）

ア．誤り

23条本文は『専有部分又は敷地利用権の処分』と定める → 専有部分に限るとする点が誤り

建物の区分所有等に関する法律第23条「専有部分又は敷地利用権の処分については、その無効を善意の相手方に主張することができない」一次資料を確認

イ．誤り

23条ただし書が登記後の処分を例外とする → 「登記後でも主張できない」は誤り

建物の区分所有等に関する法律第23条「不動産登記法（平成十六年法律第百二十三号）の定めるところにより分離して処分することができない専有部分及び敷地利用権であることを登記した後に、その処分がされたときは、この限りでない」一次資料を確認

ひっかけ登記がない間は善意の相手方に無効を主張できないが、分離処分できない旨を登記した後の処分は善意でも主張できる。登記の有無が結論を分ける点を取り違えない。

解説23条本文は、取引の安全を図るため、22条1項本文に違反する専有部分又は敷地利用権の処分の無効を善意の相手方に主張できないとする。ただし書は、不動産登記法の定めるところにより分離して処分できない専有部分及び敷地利用権であることを登記した後の処分には、この制限を及ぼさない。この登記が、敷地権である旨の登記（不動産登記法44条1項9号・46条）であり、建物の表題部に敷地権が記録されることで公示が果たされる。

補足23条の制限を受けるのは『善意』の相手方に対する無効の主張である。悪意の相手方に対しては、登記の有無にかかわらず無効を主張できる。

正解：3（アー誤、イー正）

ア．誤り

11条1項ただし書は一部共用部分を共用すべき区分所有者の共有とする → 「全員の共有」は誤り

建物の区分所有等に関する法律第11条第1項「共用部分は、区分所有者全員の共有に属する。ただし、一部共用部分は、これを共用すべき区分所有者の共有に属する」一次資料を確認

イ．正しい

11条3項のとおり → 正しい

建物の区分所有等に関する法律第11条第3項「民法第百七十七条の規定は、共用部分には適用しない」一次資料を確認

ひっかけ共用部分の共有は、専有部分の処分に従って動く（15条）ため、民法177条の登記による対抗の問題とはならない。一部共用部分の共有者の範囲と併せて整理する。

解説共用部分は区分所有者全員の共有に属し、一部共用部分は、これを共用すべき区分所有者の共有に属する（11条1項）。規約で別段の定めもできるが、27条1項の場合を除き区分所有者以外の者を共用部分の所有者とすることはできない（同条2項）。民法177条は共用部分に適用されない（同条3項）。規約共用部分の対抗要件が登記とされる4条2項とは区別して理解する。

補足11条3項により民法177条が適用されないのは、共用部分の共有持分の変動（専有部分の処分に従う）についてであり、4条2項の規約共用部分である旨の登記の対抗要件とは別の問題である。

正解：1（アー正、イー正）

ア．正しい

44条1項6号のとおり → 正しい

不動産登記法第44条第1項第6号「建物が共用部分又は団地共用部分であるときは、その旨」一次資料を確認

イ．正しい

44条1項7号のとおり → 正しい

不動産登記法第44条第1項第7号「建物又は附属建物が区分建物であるときは、当該建物又は附属建物が属する一棟の建物の構造及び床面積」一次資料を確認

ひっかけ区分建物の表題部には、専有部分の表示のほか、一棟の建物の表示が必要である。共用部分である旨の記録（6号）と、一棟の建物の構造・床面積（7号）は別の号に定められている。

解説建物の表示に関する登記の登記事項は、27条各号のもののほか、44条1項各号に列挙される。区分建物では、所在・家屋番号・種類・構造・床面積に加え、共用部分又は団地共用部分である旨（6号）、属する一棟の建物の構造及び床面積（7号）、一棟の建物の名称（8号）、敷地権（9号）が加わる。6号は、区分所有法4条2項の規約共用部分に関し、共用部分である旨の登記として表題部に記録される事項である。

補足共用部分である旨の登記に係る建物の登記事項は、58条1項が、27条各号（3号を除く）及び44条1項各号（6号を除く）に掲げるものに特則を加えて定めている。

正解：2（アー正、イー誤）

ア．正しい

44条1項9号の定義どおり → 正しい

不動産登記法第44条第1項第9号「当該区分建物について区分所有法第二条第六項に規定する敷地利用権（登記されたものに限る」一次資料を確認

イ．誤り

9号が『登記されたものに限る』と定める → 未登記の敷地利用権は敷地権にならず誤り

不動産登記法第44条第1項第9号「当該区分建物について区分所有法第二条第六項に規定する敷地利用権（登記されたものに限る」一次資料を確認

ひっかけ敷地利用権であっても、①登記されたものであること、②22条1項本文により分離処分できないこと、の両方を満たさなければ敷地権ではない。

解説敷地権は、区分所有法2条6項の敷地利用権のうち、登記されたものに限られ、かつ22条1項本文（3項準用を含む）により専有部分と分離して処分できないものをいう。敷地権があるときは、区分建物の表題部の登記事項となる（44条1項9号）。敷地権が登記されると、建物のみの所有権移転や担保権設定の登記が制限され（73条3項）、建物の登記が敷地権についての登記としての効力を持つ（同条1項）。

補足規約で分離処分できるとされた敷地利用権は、22条1項ただし書により分離処分が可能となるため、敷地権とはならない。

正解：4（アー誤、イー誤）

ア．誤り

58条3項が承諾を要件とする → 「承諾を要しない」は誤り

不動産登記法第58条第3項「当該共用部分又は団地共用部分である建物に所有権等の登記以外の権利に関する登記があるときは、当該権利に関する登記に係る権利の登記名義人」一次資料を確認

イ．誤り

58条4項は『又は権利に関する登記』も抹消と定める → 権利に関する登記を抹消しないとする点が誤り

不動産登記法第58条第4項「職権で、当該建物について表題部所有者の登記又は権利に関する登記を抹消しなければならない」一次資料を確認

ひっかけ共用部分である旨の登記は、建物の所有権の登記等が消える重大な効果を伴うため、他の権利の登記名義人の承諾が要件とされ、登記後は表題部所有者の登記も権利に関する登記も職権で抹消される。

解説共用部分である旨の登記（58条）は、申請できるのが表題部所有者又は所有権の登記名義人に限られる（2項）ほか、当該建物に所有権等の登記以外の権利に関する登記（抵当権・地上権など）があるときは、当該権利の登記名義人（第三者の権利があればその承諾も）の承諾がなければ申請できない（3項）。登記官は、この登記をするときは、職権で、表題部所有者の登記又は権利に関する登記を抹消する（4項）。

補足共用部分である旨の登記に係る建物の登記事項についての変更の登記・更正の登記は、当該建物の所有者以外の者は申請できない（58条5項）。

正解：3（アー誤、イー正）

ア．誤り

58条6項は『一月以内』と定める → 「3か月以内」は誤り

不動産登記法第58条第6項「当該建物の所有者は、当該規約の廃止の日から一月以内に、当該建物の表題登記を申請しなければならない」一次資料を確認

イ．正しい

58条7項のとおり → 正しい

不動産登記法第58条第7項「その所有権の取得の日から一月以内に、当該建物の表題登記を申請しなければならない」一次資料を確認

ひっかけ期間は、規約の廃止の日（6項）又は所有権の取得の日（7項）から『1か月以内』で、土地の表題登記（1か月）と同じ水準である。起算点を取り違えない。

解説共用部分である旨の登記がある建物は、規約の廃止により専有部分となり得る独立の建物に戻る。この場合、登記記録は58条4項により閉鎖されているため、当該建物の所有者は、規約の廃止の日から1か月以内に、当該建物の表題登記を申請しなければならない（6項）。廃止後に所有権を取得した者も、取得の日から1か月以内に表題登記を申請する義務を負う（7項）。表示に関する登記の申請義務であるため、47条の新築の場合と同様に期間が定められている。

補足58条6項・7項の申請は、表題登記の申請義務を定めるものであり、規約廃止後の所有者が登記を放置することを許さない趣旨である。

正解：1（アー正、イー正）

ア．正しい

74条2項前段のとおり → 正しい

不動産登記法第74条第2項「区分建物にあっては、表題部所有者から所有権を取得した者も、前項の登記を申請することができる」一次資料を確認

イ．正しい

74条2項後段のとおり → 正しい

不動産登記法第74条第2項「当該建物が敷地権付き区分建物であるときは、当該敷地権の登記名義人の承諾を得なければならない」一次資料を確認

ひっかけ区分建物の保存登記は、表題部所有者本人だけでなく、その者から所有権を取得した者も申請できる点が通常の建物（1項のみ）との違いである。敷地権付きのときは敷地権の登記名義人の承諾が必要となる。

解説所有権の保存の登記は、①表題部所有者又はその相続人その他の一般承継人、②確定判決で所有権を確認された者、③収用で所有権を取得した者に限られる（74条1項）。区分建物は特則として、表題部所有者から所有権を取得した者も申請できる（同条2項前段）。ただし、敷地権付き区分建物では、敷地権の登記名義人の承諾が必要である（同項後段）。この場合、76条1項ただし書により登記原因及びその日付も登記する。

補足区分建物以外の建物では、表題部所有者から所有権を取得した者は保存登記を申請できず、表題部所有者名義で保存登記をした後に移転登記をする。

正解：2（アー正、イー誤）

ア．正しい

73条1項本文のとおり → 正しい

不動産登記法第73条第1項「は、第四十六条の規定により敷地権である旨の登記をした土地の敷地権についてされた登記としての効力を有する」一次資料を確認

イ．誤り

73条3項本文は建物のみの担保権登記を禁止し、ただし書の例外は分離処分禁止の場合を除く → 「できる」は誤り

不動産登記法第73条第3項「敷地権付き区分建物には、当該建物のみの所有権の移転を登記原因とする所有権の登記又は当該建物のみを目的とする担保権に係る権利に関する登記をすることができない」一次資料を確認

ひっかけ敷地権付き区分建物は、建物と敷地権が一体として登記される。建物のみを目的とする担保権の登記は、分離処分が禁止される限りできない（ただし書の例外も分離処分禁止の場合を除く）。

解説73条1項は、敷地権付き区分建物についての所有権又は担保権（一般の先取特権・質権・抵当権）に係る権利に関する登記が、敷地権についてされた登記としての効力を有するとし、建物と敷地権を一体的に公示する（敷地権の登記後の登記が原則）。2項は敷地権の目的となった土地の敷地権の移転・担保権の登記を、3項は建物のみの所有権移転・担保権の登記を、それぞれ制限する。区分所有法22条・23条の分離処分禁止の公示を支える規定である。

補足ただし書は、敷地権が生じた後に登記原因が生じたもの（分離処分禁止の場合を除く）や、敷地権が生ずる前に登記原因が生じた仮登記・質権・抵当権の登記を例外とする。